2013年土地估價實務基礎模擬題第二套7

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　　四、計算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計算公式、代人數據計算式、計算結果及單位;計算中間結果均保留兩位小數，單價為元/┫，總價為元;計算最終結果均保留整數，單價為元/┫，總價為萬元。評分說明：分項分步記分;計算式(包括代人數據計算式)和計算結果分別計分;只有計算結果的不得分)

　　(一)某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通水、通信、通電、排水，場地平整)，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80%.土地出讓年限為50年下面是估價調查所獲得的其他資料：

　　征地補償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農作物的年平均畝產值為2000元，根據當地規(guī)定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補償費按當地農作物一年的產值計算。

　　征地過程中發(fā)生的相關稅費：征地管理費按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅按5元/┫征收;耕地開墾費按10元/┫計收。土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元/┫。假定土地開發(fā)周期為1.5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內均勻投入;開發(fā)的投資回報率為15%，年貸款利率為8 2，土地還原率為6%，50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120%，請根據上述資料計算土地單價。

　　(二)C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，委托某土地評估機構對宗地H的轉讓價格進行評估。土地評估機構對待估宗地進行調查并取得了相關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地H于2007年7月31日的市場價格(計算地價時,案例選擇不少于4個。)

　　(1)案例資料

　　注：1.開發(fā)程度說明：*表示宗地外“七通一平”和宗地內“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地內“五通一平”;***表示宗地內外“七通一平”。

　　2.區(qū)域因素和個別因素對地價的修正系數說明(有關系數均為案例與待估宗地比較所得)：數字為負的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件差;數字為正的，表示成交宗地的條件比待估宗地條件好;數值表示對宗地地價的修正幅度。

　　(2)其他資料。A市的地價指數以2005年為基期，每年在上一年的基礎上增加10個百分點;A市的容積率對地價的影響是：以容積率為2時為基準，當容積率每升高或降低0.1時，宗地單位地價上漲率增加或減少4個百分點。A市商業(yè)用地還原率為4%;2005年和2006年A市的商業(yè)用地宗地內從“三通一平”到“五通一平”的費用平均為45元/┫。

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