土地管理基礎與法規(guī)考試出題特點分析

　　1、注重土地管理基礎基本概念與基本原理考核

　　《土地管理基礎與法規(guī)》采取客觀性試題形式?？陀^性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地內涵、基本特征，土地類別、不同類型土地特點，地籍管理基本概念和內容體系，土地規(guī)劃管理的概念和內容，耕地保護與土地整理基本概念、基本內容;②農(nóng)用地轉用與征地管理知識、建設用地供應管理知識、土地市場交易與監(jiān)管知識、地價管理知識、土地執(zhí)法監(jiān)察知識等基礎知識;③土地有償有期限使用制度等土地權利制度，土地成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度等基本制度。對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。

　　如基本制度的考核，2006年試題中，有一道多選題：我國現(xiàn)行的地價管理制度包括(　 )。

　　A.土地交易許可制度

　　B.基準地價和標定地價定期公布制度

　　C.地價評估制度

　　D.土地交易申報勸告制度

　　E.土地交易最低限價制度

　　答案：BCE

　　解析：基礎考核點。土地交易許可制度、土地交易申報勸告制度，不屬于我國現(xiàn)行的地價管理制度。

　　2、注重出奇、出偏、出新是其特點

　　如2006年試題中，有一道單選題：某企業(yè)將其所屬的一處廠房作為抵押物貸款進行經(jīng)營活動，并與某銀行簽訂抵押合同。此后，該企業(yè)又在其廠房內建房兩間。后因經(jīng)營不善，不能按期歸還銀行貸款，經(jīng)司法裁定，抵押物被整體拍賣后，新建兩間房屋拍賣所得()。

　　A.屬于抵押財產(chǎn)，應歸銀行所有

　　B.是抵押財產(chǎn)的附屬物，部分歸銀行所有

　　C.不屬于抵押財產(chǎn)，歸企業(yè)所有

　　D.是抵押財產(chǎn)的增值，部分歸銀行所有

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。

　　3、注重國務院規(guī)范性文件等綜合知識的考核

　　2006年《土地管理基礎與法規(guī)》考試大綱所附國務院規(guī)范性文件有19項，而2007年考試大綱所附國務院規(guī)范性文件則達到了25項，千萬不要忽視這部分內容的學習。因為國務院有關土地政策的規(guī)范性文件，具有全面性、針對性、宏觀性、重要性的特點，便于出題。據(jù)統(tǒng)計，僅2006年《土地管理基礎與法規(guī)》試題中國務院規(guī)范性文件的考核內容就占10道題。如多選題有一道：國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》要求制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，主要是為解決當前征地工作中存在的(　 )問題。

　　A.安置措施不落實

　　B.征地補償同地不同價

　　C.征地補償標準偏低

　　D.征地費用分配不合理

　　E.征地補償標準隨意性較大

　　答案：BCE

　　解析：法規(guī)考核點。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》[國發(fā)〔2004〕28號]規(guī)定，完善征地補償辦法。縣級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。依照現(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a貼。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。大中型水利、水電工程建設征地的補償費標準和移民安置辦法，由國務院另行規(guī)定。

　　4、注重考試出題的靈活性

　　從歷年考試考題的變化特點來看，單純靠死記硬背的試題越來越少，而更多的是考查應試者靈活運用、舉一反三的能力。應試者在復習過程中要多做、多練，所謂見多識廣，就是這個道理。如2006年試題中有一道單選題：張莊村民田某，于1992年申請宅基地建房居住，2000年7月，田某將其房屋租賃給外來打工人員居住，并收取租金。2001年，田某再次以無房居住為由，申請宅基地，按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，當?shù)厝嗣裾畱?　 )。

　　A.沒收田某出租房屋所得

　　B.對田某予以罰款

　　C.在批準時核減用地數(shù)量

　　D.對田某的申請不予批準

　　答案：D

　　解析：這道題可以說比較新穎，此題屬于法規(guī)考核點，主要考核《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”內容，但是以小案例的形式出的。

　　5、注重有關法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核

　　近幾年的考試，現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本門課程改為《土地管理基礎與法規(guī)》，則更突出了“法規(guī)”的份量。保守統(tǒng)計，2006年考試考題法規(guī)部分所占比例，應在50%，甚至達到了60%.因此在學習中，我們不僅要熟悉《土地管理基礎》內容，更應該注重《土地管理基礎與法規(guī)》考試大綱后面所附錄的有關法律、法規(guī)和規(guī)范性文件、司法解釋等內容。特別是要結合大綱要求及教材內容讀兩遍法律、法規(guī)和規(guī)章條文內容。同時對于現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章條文的考核，在一些輔導教材中可能找不到出處。但是只要熟悉了有關房地產(chǎn)法律、法規(guī)條文內容，就可以準確作答。如2006年試題中有兩道單選題：

　　例題：違反《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得(　 )倍以下的罰款。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：C

　　解析：法規(guī)考核點?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務院令第248號)第三十八條規(guī)定，本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。如果我們不熟悉《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的法律責任內容，考試時必然抓瞎。

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