2013年土地估價(jià)師案例與報(bào)告考試技巧總結(jié)

　　1、考試時(shí)，如果自己時(shí)間夠，則要先把答案寫(xiě)在草稿紙上，答完后把答案排一下序，把自己認(rèn)為肯定的答案寫(xiě)在前面，并且要每一條占據(jù)一行，把自己懷疑態(tài)度的答案盡量擠在后面的一行里。

　　2、如果在“估價(jià)對(duì)象”中已找出三個(gè)錯(cuò)誤，則不必再仔細(xì)尋找，應(yīng)接著往下閱讀，以免一個(gè)地方糾纏太多而沒(méi)有時(shí)間閱讀報(bào)告的其余部分，等有時(shí)間再來(lái)仔細(xì)閱讀“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)的內(nèi)容。

　　3、如果考試的估價(jià)報(bào)告中有“個(gè)別因素分析”、“區(qū)域因素分析”和“市場(chǎng)背景分析”的內(nèi)容，而且篇幅較長(zhǎng)，則可以跳過(guò)該三個(gè)部分，以節(jié)省時(shí)間來(lái)尋找估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤。

　　4、在按照自己的理解指定錯(cuò)誤后，對(duì)照本資料對(duì)指錯(cuò)題常見(jiàn)錯(cuò)誤的概括進(jìn)行一遍檢查，看看是否有漏指的錯(cuò)誤。

　　案例分析中的題型有：?jiǎn)柎?，單選，挑錯(cuò)，改錯(cuò)。

　　一、問(wèn)答及單選題答題技巧：

　　1、解決的辦法是：仔細(xì)研究正確答案是分哪幾點(diǎn)分別回答的，他的思路是怎樣的。順著它的思路走，才能解決問(wèn)題。

　　2、另外，問(wèn)答題一般每題都有3~5個(gè)小點(diǎn)，在數(shù)量上也要有個(gè)底。

　　3、條理清楚，論點(diǎn)突出，明顯

　　4、結(jié)構(gòu)清晰：

　　二、挑錯(cuò)題答題技巧

　　1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍?

　　這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分!

　　2、揣摩評(píng)卷人的心理

　　3、先理草稿，再答題

　　三、改錯(cuò)題答題技巧

　　(一) 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果

　　(二) 錯(cuò)誤類(lèi)型

　　1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等;②假設(shè)限制條件;③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;④估價(jià)結(jié)果。

　　2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范;② 表達(dá)方式不規(guī)范(帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概);③錯(cuò)別字。

　　3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分(數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值);(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。

　　4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致;②兩種方法之間參數(shù)不一致(基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率);③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng);④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致;⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。

　　5、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確(評(píng)估目的);②推理分析不正確(與常理相悖);③方法選用不正確;④技術(shù)路線(xiàn)不正確(公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程)

　　綜述：

　　1、問(wèn)答：考估價(jià)的基本事項(xiàng)，估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)(市場(chǎng)變化對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響)，價(jià)值內(nèi)涵，技術(shù)路線(xiàn)，方法運(yùn)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題(如參數(shù)應(yīng)選取客觀(guān)值，計(jì)算折舊時(shí)應(yīng)用有效經(jīng)過(guò)年數(shù)和經(jīng)濟(jì)壽命)等。

　　2、單選：考適用法律、適用方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵。

　　3、挑錯(cuò)：考對(duì)估價(jià)的一般要求，對(duì)報(bào)告的熟悉程度，基本原理的一般應(yīng)用，估價(jià)方法掌握。

　　4、改錯(cuò)：考估價(jià)方法在應(yīng)用中的難點(diǎn)。

　　四、改錯(cuò)題

　　改錯(cuò)題一般是改估價(jià)方法運(yùn)用上的錯(cuò)誤，各種方法常見(jiàn)的改錯(cuò)項(xiàng)目為：

　　(一)市場(chǎng)比較法

　　1、交易情況修正對(duì)于交易情況非正常負(fù)擔(dān)的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P112例4-4和例4-5。

　　2、交易日期修正中關(guān)于定基價(jià)格指數(shù)，環(huán)比價(jià)格指數(shù)，逐漸遞增或遞減(等比)，期內(nèi)平均上升或下降(等差)的修正，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P115的有關(guān)內(nèi)容。

　　3、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正中的間接比較修正和用加權(quán)平均法綜合可比實(shí)例的得分問(wèn)題，具體見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》P128例4-14。

　　4、比較物與參照物互相顛倒的問(wèn)題。

　　(二)收益法

　　1、租約期內(nèi)與租約期外年客觀(guān)收益的計(jì)算問(wèn)題。

　　2、利息不能作為管理費(fèi)和稅金的計(jì)算基礎(chǔ)之一的問(wèn)題。

　　3、收益年限確定錯(cuò)誤的公式。

　　4、漏算了營(yíng)業(yè)稅及其附加的問(wèn)題。

　　5、沒(méi)有考慮出租率或公共流通比的問(wèn)題。

　　(三)成本法

　　1、沒(méi)有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常成本(如：重置價(jià))的問(wèn)題。

　　2、耐用年限確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　3、計(jì)息期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　4、沒(méi)有將各成本項(xiàng)目統(tǒng)一到相同的年限內(nèi)的問(wèn)題。

　　5、對(duì)有償出讓土地的評(píng)估，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí)，沒(méi)有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年限修正的問(wèn)題。

　　6、利息的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)多少項(xiàng)目的問(wèn)題。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)不能計(jì)算利息。

　　7、銷(xiāo)售稅費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　(四)假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　1、貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　2、管理費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)及利潤(rùn)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤的問(wèn)題。

　　(五)基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　動(dòng)態(tài)方式不存在投資利息。

　　4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　(1)沒(méi)有確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　最佳開(kāi)發(fā)利用方式的確定需要依據(jù)規(guī)劃限制條件，但不能把規(guī)劃限制條件直接作為最佳的開(kāi)發(fā)利用方式。

　　(2)沒(méi)有計(jì)算待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的利潤(rùn)

　　(3)把利息和稅金也作為計(jì)算利潤(rùn)的基礎(chǔ)

　　(4)貼現(xiàn)期確定錯(cuò)誤

　　(5)當(dāng)利息率和貼現(xiàn)率一致時(shí)，還計(jì)算了利息。

　　(6)未來(lái)樓價(jià)的確定完全依據(jù)市場(chǎng)比較法，沒(méi)有結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)法。

　　(7)遺漏了買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地或待完成房地產(chǎn)的稅費(fèi)，具體見(jiàn)教材P69-71及案例3-1分析的第8項(xiàng)。

　　(四)沒(méi)有結(jié)合估價(jià)目的的要求

　　1、抵押估價(jià)的常見(jiàn)錯(cuò)誤

　　(1)沒(méi)有說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。

　　(2)抵押估價(jià)結(jié)果中，沒(méi)有扣除需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。

　　2、保險(xiǎn)估價(jià)的常見(jiàn)錯(cuò)誤

　　(1)沒(méi)有分清投保價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)損失程度評(píng)估。

　　(2)保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評(píng)估。

　　(3)保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估沒(méi)有依據(jù)保險(xiǎn)合同，估價(jià)依據(jù)中也缺少保險(xiǎn)合同。

　　(4)保險(xiǎn)損失程度的評(píng)估，沒(méi)有明確估價(jià)范圍是否包括間接損失。

　　(5)按“不可修復(fù)情況”評(píng)估損失時(shí)，沒(méi)有扣減房屋受損后的殘余價(jià)值。

　　(6)把土地也作為了保險(xiǎn)估價(jià)的估價(jià)對(duì)象。

　　3、其他估價(jià)目的的常見(jiàn)錯(cuò)誤

　　(1)合資入股的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明入股后的用途。

　　(2)拍賣(mài)底價(jià)的評(píng)估，沒(méi)有確定出拍賣(mài)保留價(jià)。

　　(3)合并的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明合并前、后的用途，沒(méi)有以加權(quán)處理方式計(jì)算最終分配率。

　　(4)糾紛的估價(jià)，在“估價(jià)對(duì)象”一項(xiàng)中，僅說(shuō)明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓)，對(duì)出讓方式?jīng)]有告之出讓時(shí)間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書(shū);沒(méi)有說(shuō)明糾紛緣何而起，估價(jià)對(duì)象為何需要估價(jià)。

　　(5)征用或拆遷補(bǔ)償估價(jià)違背了國(guó)家制定的征用或拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定。

　　(6)出讓土地的評(píng)估只說(shuō)明了原用途，沒(méi)有說(shuō)明規(guī)劃、出讓的用途。

　　(五)其他類(lèi)型的錯(cuò)誤

　　1、對(duì)估價(jià)對(duì)象的某一部分重復(fù)計(jì)價(jià)

　　如教材案例4-6，用收益法對(duì)有收益的部分進(jìn)行了估價(jià)，然后又對(duì)無(wú)收益的第六層辦公(自用部分)進(jìn)行估價(jià)，這樣第六層的價(jià)值就有重復(fù)計(jì)價(jià)的問(wèn)題。因?yàn)闊o(wú)收益的第六層價(jià)值已體現(xiàn)在有收益部分的價(jià)值中，也就是說(shuō)，沒(méi)有無(wú)收益的第六層，其他有收益部分的價(jià)值將會(huì)降低。

　　2、計(jì)算前提與計(jì)算結(jié)果不一致

　　如：計(jì)算前提為評(píng)估單價(jià)，但計(jì)算結(jié)果卻為總價(jià)，具體見(jiàn)案例4-2及其分析。

　　3、遺漏了估價(jià)對(duì)象部分的價(jià)值

　　如：用市場(chǎng)法評(píng)估出了某寫(xiě)字樓的地上各層的價(jià)格，但卻遺漏了地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格。

　　4、在建工程的評(píng)估，沒(méi)有說(shuō)明有關(guān)各方是否按設(shè)計(jì)方案的要求按期完工。

　　5、報(bào)告的有效期起算日期錯(cuò)誤。

　　報(bào)告的有效期是估價(jià)報(bào)告完成之日起計(jì)，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。

　　6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤。

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