2013年土地估價師估價實務基礎練習題6

　　情景分析題

　　(一)某工業(yè)集團擬將其下屬的A 企業(yè)進行股份制改造,A企業(yè)占用的國有劃撥土地使用權共1000000┫，所在區(qū)域的工業(yè)用地基準價為350元/┫。根據(jù)股改要求，土地將采用國家作價入股方式進行處置，由于受總體股本額限制，該集團要求投入的土地資產不超過億元。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問題。

　　51.要使總估價額不超過億元，可使用的方法有(　　)。

　　A.縮小入股土地的面積

　　B.縮短入股土地的年期

　　C.降低土地的單價

　　D.限制入股土地的權利

　　52.基準地價系數(shù)修正法評估的宗地價格是(　　)。

　　A.比準價格

　　B.剩余價格

　　C.交易底價

　　D.成本累加價格

　　53.基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的最基本條件包括(　　)。

　　A.土地上有建筑物

　　B.有基準地價

　　C.已有宗地價格修正系數(shù)表

　　D.具有足夠數(shù)量的標準宗地地價樣本

　　54.基準地價評估時的土地用途以(　　)用途為主。

　　A.現(xiàn)實

　　B.住宅

　　C.商業(yè)

　　D.規(guī)劃

　　55.地價管理的主要作用在于(　　)。

　　A.防止地價暴漲和土地投機

　　B.促進土地合理利用，防止國有土地收益流失

　　C.規(guī)范交易行為，健全地產市場

　　D.規(guī)范估價方法，提高地價水平

　　(二)企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設4萬┫綜合大樓和2萬┫公寓，預計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投入后，擬將該宗地轉讓給房地產開發(fā)商乙。

　　經調查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/┫，公寓售價為4500元/┫，同類結構的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元/┫，公寓為1800元/┫，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第一年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅率為售價的5.5%。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問題。

　　56.該宗地在規(guī)劃條件下的總地價為(　　)萬元。

　　A.12253.59

　　B.13460.85

　　C.11538.69

　　D.12760.47

　　57.經甲乙雙方協(xié)商，房地產開發(fā)商乙準備以開發(fā)完成后的部分房地產按售價的90%給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉讓稅費，試問甲除可得到14000┫綜合樓外，還可分得(　　)┫的公寓。

　　A.13657.40

　　B.12360

　　C 11589.11

　　D.11267.76

　　58.根據(jù)評估目的不同，宗地地價可分為(　　)。

　　A.基準地價、標定地價、交易底價等

　　B.成交地價、標定地價、交易底價等

　　C.基準地價、成交地價、標定地價等

　　D.標定地價、出讓底價、交易底價等

　　59.宗地地價評估的程序，是以(　　)開始到最后提交估價報告書為止的全過程。

　　A.收集資料

　　B.接受估價委托書

　　C.擬定估價作業(yè)計劃

　　D.確定估價基本項目

　　60.宗地地價是指具體宗地在某一期日的(　　)價格。

　　A.土地抵押權

　　B.土地使用權

　　C.土地租賃權

　　D.土地所有權

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