2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(jià)(3)

 2013年經(jīng)濟(jì)師考試真題答案及權(quán)威解析

環(huán)球網(wǎng)校2014年經(jīng)濟(jì)師全程一對(duì)一保過(guò)套餐報(bào)名

　　31.成本法的公式

　　1.直線法計(jì)算年折舊額的公式

　　2.有效年齡為t年的折舊總額的公式

　　3.建筑物現(xiàn)值公式

　　D-年折舊額

　　C-建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格;

　　S-預(yù)計(jì)的凈殘值，是預(yù)計(jì)達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，經(jīng)拆除后可收回的殘余價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的數(shù)額數(shù)

　　N-經(jīng)濟(jì)壽命

　　R-殘值率

　　32.成新率法(年限法的一種)

　　建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購(gòu)建價(jià)格×成新率

　　33.收益法概述

　　■ 概念

　　是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值

　　■ 實(shí)質(zhì)

　　資金時(shí)間價(jià)值換算中的年值換算為現(xiàn)值(A～P)或終值折算為現(xiàn)值(F～P)

　　34.房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素(收益法的角度)

　　■ 未來(lái)凈收益的大?。簝羰找嬖酱?，價(jià)格越高

　　■ 獲得凈收益期限的長(zhǎng)短：期限越長(zhǎng)，價(jià)格越高

　　■ 獲得凈收益的可靠性：越可靠，價(jià)格越高

　　35.收益法的適用對(duì)象

　　■ 適用對(duì)象是有收益或具有潛在收益的房地產(chǎn)

　　■ 它不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要其所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可

　　■ 對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，收益法不適用

　　36.收益法的基本公式

　　■ 實(shí)質(zhì)

　　F～P，并求代數(shù)和

　　■ 公式

　　37.收益年限有限年且其他因素不變的公式

　　■ 公式

　　實(shí)質(zhì):A～P

　　38.收益年限有限年且其他因素不變的公式

　　39.收益年限無(wú)限且其他因素不變(永續(xù)年值)

　　一般公式

　　特殊公式

　　40.凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式

　　■ 條件

　　凈收益在未來(lái)的前t(含t)年有變化，在t年以后無(wú)變化為A

　　收益年限N為無(wú)限

　　報(bào)酬率大于零

　　■ 公式

　　41.預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式

　　42.用于不同年限價(jià)格之間的換算

　　43.比較不同年限價(jià)格的高低

　　■ 兩宗房地產(chǎn)的收益年限不同，所以不能直接比較，必須先把他們換算成相同年限下的價(jià)格，為計(jì)算方便，可以直接換算為無(wú)限年下的價(jià)格。

　　44.凈收益的求取方法分類

　　■ 基于租賃收入測(cè)算凈收益：投資法

　　■ 基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益：利潤(rùn)法

　　■ 租賃收益優(yōu)先原則：既有租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的實(shí)例，優(yōu)先通過(guò)租賃收入求取收益來(lái)估價(jià)

　　45.基于租賃收入測(cè)算凈收益

　　凈收益=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失+其他收入