2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》章節(jié)輔導(dǎo)：房地產(chǎn)估價(2)

 2013年經(jīng)濟師考試真題答案及權(quán)威解析

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　　15.三種修正的歸納

　　16.比準(zhǔn)價格的求取

　　房地產(chǎn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　17.房地產(chǎn)價格的綜合方法

　　■ 每一個可比實例經(jīng)過三種修正和調(diào)整后，都會相應(yīng)在地得到一個價值

　　■ 將多個價值綜合為一個價值的方法：平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)

　　18.成本法的適用對象

　　■ 特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場狹小或不完善，無法運用市場法估價的房地產(chǎn)

　　■ 在房地產(chǎn)保險及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法

　　19.成本法的基本公式

　　■ 房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-折舊

　　20.新開發(fā)土地公式

　　■ 新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　新開發(fā)單宗土地的單價

　　21.新建房地產(chǎn)公式

　　■ 新建房地產(chǎn)價值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　■ 新建建筑物價值=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　22.舊房地產(chǎn)公式

　　■ 舊房地產(chǎn)價值=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

　　■ 舊建筑物的價值=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

　　23.重新購建價格的三大要點

　　■ 重新購建價格是在估價時點的價格

　　■ 重新購建價格是客觀價格，不是個別企業(yè)或個人的實際耗費，而是社會的一般的公平耗費

　　■ 建筑物重新購建價格應(yīng)是全新狀況下的價格，未扣除折舊。土地重新購建價格應(yīng)是估價時點狀況下的價格(土地?zé)o折舊)

　　24.重置價格

　　■ 是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　■ 材料技術(shù)和價格均為新

　　25.重建價格

　　■ 是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。形象地稱為“復(fù)制”，用于有特殊保護價值的建筑物的估價

　　■ 材料技術(shù)用舊，價格用新，完全復(fù)制

　　26.重新購建價格的求取方法

　　27.折舊的種類(三大類)

　　28.建筑物的兩個壽命

　　29.建筑物的兩個年齡

　　30.兩年齡之間的關(guān)系

　　■ 兩年齡可以相等，也可能不同

　　■ 當(dāng)建筑物維修養(yǎng)護正常時，實際年齡=有效年齡

　　■ 當(dāng)建設(shè)維修養(yǎng)護比正常維護養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造

　　有效年齡<實際年齡

　　■ 當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護比正常差，有效年齡>實際年齡

　　剩余自然壽命=自然壽命-實際年齡

　　剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡