土地估價師答疑：綜合用地價格怎樣評估

問：綜合用地價格怎樣評估？

答：

　　土地價格是指在正常市場條件下，一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其高低取決于可以獲得的預期土地收益(地租)的多少，而預期土地收益受一般因素、區(qū)域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中，就某一具體宗地而言，上述因素都已經不會改變，唯一決定土地價格的是用途。

　　由于土地用途具有多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量，且土地權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的收益，并在規(guī)劃許可的情況下，以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。因此，在現(xiàn)代城市中，建筑物不僅多層、高層化，而且建筑物的用途也出現(xiàn)了立體化：地下一至二層為停車場、設備用房，地面一至二層為商店，往上是寫字樓，再往上是居民住宅。

　　用途立體化的建筑無疑使土地得到了高效利用，然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。

　　一方面，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前，我國出讓土地使用權一般都為最高年限。對于一宗擁有若干用途的土地來說，如果整宗地按綜合用地對待，居住用地也只能使用50年，開發(fā)商付出同樣多的建筑成本和稅費，銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對于購房者來說，無論是否以較低的價格購得房產，都不愿意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地，將使許多人難以接受。

　　另一方面，全國各城市制定基準地價的時候，由于綜合用地的地價內涵難以界定，除北京等個別城市外，絕大多數(shù)地方都回避了這個問題，基本上只確定了商業(yè)、居住、工業(yè)三類用地的基準地價。并且，北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛(wèi)生等用地，并沒包括同一宗土地中既有商業(yè)又有普通住宅的情況。這樣，國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時，沒有統(tǒng)一的基準地價可供參考。筆者認為，綜合用地土地價格的評估，根據(jù)不同情況可以采取分算法與合算法兩種方式解決。

　　分算法

　　分算法適用于宗地地塊面積較大，用途區(qū)分明顯且包含普通居住用地的情況。具體方法是：按照該宗地塊內不同用途的分攤土地面積分別評估出商業(yè)、住宅等用地在法定出讓年限下的價格，并在簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

　　例1：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業(yè)用地)，容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35%。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900元/平方米，居住用地基準地價600元/平方米。計算過程如下：

　　計算商業(yè)用地和居住用地的分攤面積

　　根據(jù)最有效使用原則，估價設定該宗地規(guī)劃容積率為1.5。

　　總建筑面積=20000×1.5=30000(平方米)

　　商業(yè)用地分攤土地面積=(4500/30000)×20000=3000(平方米)

　　居住用地分攤土地面積=[(30000-4500)/30000]×20000=17000(平方米)

　　計算商業(yè)用地和居住用地的地價

　　假設區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，―年期修正系數(shù)也為1。當容積率為1.5時，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1。

　　商業(yè)用地總價=900×1.3×3000=351(萬元)

　　居住用地總價=600×1.1×17000=1122(萬元)

　　估價結果

　　商業(yè)用地分攤土地面積：3000平方米;土地單價：900元/平方米;土地總價：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

　　居住用地分攤土地面積：17000平方米;土地單價：600元/平方米;土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)

　　或者可以采取另一種表示方法：先如上述步驟評估出商業(yè)、住宅等用地的價格，再折算成綜合用地價格。簽訂國有土地使用權出讓合同和頒發(fā)國有土地使用證時，同樣要注明各個用途的分攤土地面積和使用年限。

　　同上例，先計算出商業(yè)用地總價351萬元、居住用地總價1122萬元之后，可得該宗土地總地價為1473萬元，總用地面積20000平方米，然后計算出綜合地價為14730000/20000=736.5(元/平方米)，估價結果為：

　　土地有效面積：20000平方米;土地單價：736.5元/平方米;土地總價：1473萬元，大寫：人民幣壹仟肆佰柒拾叁萬元整(注：商業(yè)用地使用年限40年，分攤土地面積3000平方米;居住用地使用年限70年，分攤土地面積17000平方米)

　　合算法

　　合算法適用于宗地地塊面積較小、用途區(qū)分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業(yè)辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓，由于所占土地面積小，各用途分攤的土地面積基本上是建筑物的基底占地面積。在這種情況下，土地無法進行物理性分割，可以把整宗土地視為一宗綜合用地，出讓年限統(tǒng)一定為50年。

　　例2：政府準備出讓一宗國有土地使用權，有效面積2000平方米，規(guī)劃建設十層綜合樓一棟，地下一層為倉庫，建筑面積1000平方米;地上三層為商場，建筑面積3000平方米;四至十層為住宅，建筑面積7000平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準地價為900元平方米，居住用地基準地價為600元/平方米，倉儲用地基準地價參照工業(yè)用地，為400元/平方米。計算過程如下：

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地在總用地中所占的比例

　　總建筑面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;

　　R倉儲=1000/11000=0.091;R商業(yè)=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636

　　計算倉儲用地、商業(yè)用地和居住用地的年期修正系數(shù)

　　假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8%，商業(yè)用地土地還原利率為10%。

　　K倉儲=1

　　K商業(yè)={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014

　　K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983

　　計算綜合用地的地價

　　假設區(qū)域個別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，當容積率大于3時，倉儲用地不考慮容積率修正;商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為2;居住用地容積率修正系數(shù)為1.6。

　　綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)

　　估價結果

　　土地有效面積：2000平方米;土地單價：1134.91元/平方米;土地總價：226.98萬元，大寫：人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(注：綜合用地使用年限50年)

　　綜上所述，分算法與合算法不僅可以應用于國土部門出讓底價的評估，也可用于綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要說明的是，由于房屋與土地的結合極為緊密，當一宗土地被立體化、多層次利用以后，其效用大大增加，有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此，在使用分算法與合算法評估綜合用地價格時，一定要全面考慮委托評估宗地被高效利用后的實際價值，參考市場上其他類似宗地的客觀價格，在評估時加以科學修正，得出真實的地價。

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