2013年土地估價師《土地估價實務(wù)》測試題6

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　　情景分析題

　　(一)2005年5月，某城市擬以招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達(dá)到“七通一平”開發(fā)程 度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準(zhǔn)用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細(xì)規(guī)劃主要控制指標(biāo)為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調(diào) 查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預(yù)測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費和專業(yè)費為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費一般為房地產(chǎn)總價的6%，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30%。

　　根據(jù)以上內(nèi)容， 回答1～5小題的問題。

　　1.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有(　　)。

　　A.收益還原法

　　B.市場比較法

　　C.剩余法

　　D.成本逼近法

　　2.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰 當(dāng)?shù)氖?　　)。

　　A.因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則

　　B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則

　　C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合最有效利用原則

　　D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合最有效利用 原則

　　3.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的最大價值是(　　)萬元。

　　A.17479

　　B.18727

　　C.23305

　　D.24970

　　4.該宗國有土地使用權(quán)公開出讓價格評估結(jié)果最可能為(　　)萬元。

　　A.5624

　　B.6185

　　C.8243

　　D.8992

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權(quán)，并于2005年6月28 日與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日，經(jīng)批準(zhǔn)，甲獲準(zhǔn)在原基礎(chǔ)上增加商業(yè)用途，則其應(yīng)補交土地差價的估 價期日為(　　)。

　　A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值

　　B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定

　　C.2005年6月16日

　　D.2005年7月29日

　　(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。

　　2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。

　　根據(jù)以上內(nèi)容，回答6～10小題的問題。

　　6.該宗地于2009年12月31日的單位地價為(　　)元/m2。

　　A.320.69

　　B.342.58

　　C.418.76

　　D.360.50

　　7.下列各項費用中，不屬于土地取得費的是(　　)。

　　A.勞動力安置費

　　B.土地平整費

　　C.拆遷費

　　D.征地費

　　8.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的(　　)費用。

　　A.最高

　　B.最低

　　C.合理

　　D.總

　　9.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的地價形式是(　　)地價。

　　A.宗地

　　B.出讓

　　C.基準(zhǔn)

　　D.標(biāo)定

　　10.下列對土地估價描述不正確的是(　　)。

　　A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設(shè)備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

　　B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權(quán)利狀況密切相關(guān)，不同的權(quán)利可能導(dǎo)致價格相差很大，

　　C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生的深刻影響

　　D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

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