2012年土地估價(jià)師實(shí)務(wù)基礎(chǔ)模擬試題及答案

　　一、單項(xiàng)選擇題(共30題，題號(hào)1-30，每題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中只有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題1分，共30分。選錯(cuò)不得分，不倒扣分)

　　1.由于沒(méi)有遵循(　　)，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開(kāi)設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　A.替代原則

　　B.變動(dòng)原則

　　C.協(xié)調(diào)原則

　　D.收益原則

　　答案：C

　　解析：由于沒(méi)有遵循協(xié)調(diào)原則，對(duì)于在低級(jí)商業(yè)中心內(nèi)開(kāi)設(shè)的高檔用品專業(yè)商店，因其定位不準(zhǔn)，很難獲得同類專業(yè)商店的收益。

　　2.在下列土地價(jià)格影響因素中，屬于一般因素的是(　　)。

　　A. 物價(jià)變動(dòng)

　　B.交通條件

　　C.公用設(shè)施條件

　　D.環(huán)境質(zhì)量

　　答案：A

　　解析：物價(jià)變動(dòng)屬于影響土地價(jià)格的一般因素。

　　3.土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和(　　)為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　A.替代原則

　　B.合法原則

　　C.貢獻(xiàn)原則

　　D.變動(dòng)原則

　　答案：D

　　解析：土地估價(jià)的最有效使用原則應(yīng)當(dāng)以預(yù)期收益原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過(guò)去、現(xiàn)在以至將來(lái)作長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　4.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的純收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益將在前一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的無(wú)限年期價(jià)格為(　　)萬(wàn)元。

　　A.225.00

　　B.237.50

　　C.381.25

　　D.395.83

　　答案：C

　　解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25萬(wàn)元

　　5.“同一供需圈”是指(　　)。

　　A.待估宗地所在區(qū)域

　　B.與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域

　　C.待估宗地與比較宗地所處的同一區(qū)域

　　D.與待估宗地相鄰的區(qū)域

　　答案：B

　　解析：同一供需圈”是指與待估宗地有替代關(guān)系，對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響的其他土地所在區(qū)域。

　　6.根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本是(　　)。

　　A. 重置成本

　　B .物理成本

　　C. 重建成本

　　D .經(jīng)濟(jì)成本

　　答案：C

　　解析：重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價(jià)格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本。

　　7.在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于(　　)形式。

　　A.線狀因素線性衰減

　　B.線狀因素非線性衰減

　　C.非線狀因素線性衰減

　　D.非線狀因素非線性衰減

　　答案：C

　　解析：在城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)中，公交便捷度作用分衰減屬于非線狀因素線性衰減形式。

　　8.若開(kāi)發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照(　　)確定。

　　A.整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的一半

　　B.以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期

　　C.以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)周期的一半

　　D.以開(kāi)發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期

　　答案：B

　　解析：若開(kāi)發(fā)費(fèi)以當(dāng)?shù)厥杖〉幕A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，則開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期按照以整個(gè)開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期。

　　9.某寫字樓可出租面積為建筑面積的65%，單位可出租面積的年租金1800元/平方米，則該寫字樓單位建筑面積的年租金為(　　)元/平方米。

　　A.2769

　　B.2570

　　C.1080

　　D.1170

　　答案：D

　　解析：可出租面積/建筑面積=65%;建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。

　　10.利用剩余法計(jì)算的待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格是開(kāi)發(fā)商取得土地所能支付的(　　)。

　　A.最低費(fèi)用

　　B.最高費(fèi)用

　　C.總費(fèi)用

　　D.合理費(fèi)用

　　答案：B

　　解析：利用剩余法計(jì)算的待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格是開(kāi)發(fā)商取得土地所能支付的最高費(fèi)用。

　　如果您在此過(guò)程中遇到任何疑問(wèn)，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師考試論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流！

　　11.某商店占地面積35平方米，建筑物面積60平方米，年正常經(jīng)營(yíng)性收入為45000元，年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元，建筑物年純收益為10000元，若土地還原率取10.0%，則該商店所占土地的總價(jià)格約為(　　)萬(wàn)元。

　　A.20

　　B.30

　　C.40

　　D.50

　　答案：B

　　解析：45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。

　　12.某宗房地產(chǎn)，年凈收益50萬(wàn)元，建筑物價(jià)值250萬(wàn)元，建筑物還原率8%，土地還原率6%，則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.500.00

　　B.714.29

　　C.750.00

　　D.833.33

　　答案：C

　　解析：建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。

　　13里地線將街區(qū)土地劃分為(　　)。

　　A.里地與袋地

　　B.表地與里地

　　C.臨街地與表地

　　D.里地與騎樓地

　　答案：B

　　解析：里地線將街區(qū)土地劃分為表地與里地。

　　14.若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米，對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年，而待估宗地的出讓年期為37年，土地還原率取7%，則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為(　　)元/平方米。

　　A.515.3

　　B.532.6

　　C.635.4

　　D.652.8

　　答案：D

　　解析：待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米

　　15.某房屋建筑面積40平方米，耐用年限50年，重置單價(jià)2000元/平方米，殘值率為5%，已使用5年，用直線法計(jì)算的總折舊額為(　　)。

　　A.1520元

　　B.7600元

　　C.8000元

　　D.8444元

　　答案：B

　　解析：年折舊額=2000×(1-5%)/50=38元/平方米;38×40×5=7600元。

　　16.市場(chǎng)比較法中正確的估價(jià)程序是(　　)。

　　A.①確定修正項(xiàng)目;②評(píng)估比較案例價(jià)格;③比較期日修正;④評(píng)估待估宗地價(jià)格

　　B.①確定比較案例;②收集資料;③評(píng)估待估宗地價(jià)格;④價(jià)格修正

　　C.①評(píng)估比較案例價(jià)格;②收集資料;③確定修正項(xiàng)目;④評(píng)估待估宗地價(jià)格

　　D.①搜集交易案例;②選擇交易案例;③比較期日修正;④計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

　　答案：D

　　解析：搜集交易案例;選擇交易案例;比較期日修正;計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

　　17.在剩余法的基本公式“地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)―開(kāi)發(fā)成本―利潤(rùn)―利息―稅金”中，利息是指(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息

　　B.各項(xiàng)預(yù)付資本的利息

　　C.貸款資金的利息

　　D.場(chǎng)地取得費(fèi)及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息

　　答案：B

　　解析：剩余法的利息是指各項(xiàng)預(yù)付資本的利息。

　　18.采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了(　　)。

　　A.預(yù)測(cè)原則和替代原則

　　B.供求原則和協(xié)調(diào)原則

　　C.預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則

　　D.競(jìng)爭(zhēng)原則和貢獻(xiàn)原則

　　答案：C

　　解析：采用剩余法評(píng)估土地價(jià)格，其結(jié)果的可靠性取決于是否遵循了預(yù)測(cè)原則和最有效使用原則。

　　19.評(píng)估待開(kāi)發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求取：生地價(jià)格=(　　)―土地開(kāi)發(fā)費(fèi)―利息―稅金―利潤(rùn)。

　　A.物業(yè)開(kāi)發(fā)總價(jià)值

　　B.房地價(jià)格

　　C.熟地價(jià)格

　　D.房地總收益

　　答案：C

　　解析：生地價(jià)格=熟地價(jià)格―土地開(kāi)發(fā)費(fèi)―利息―稅金―利潤(rùn)。

　　20.現(xiàn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估某宗地H的價(jià)格，其容積率為1.5。經(jīng)調(diào)查某一比較案例G的地價(jià)為3500元/平方米，容積率為1.3。據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，該城市此類地塊的土地，當(dāng)容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)地價(jià)增加5%，則比較案例G經(jīng)容積率修正后的地價(jià)為(　　)元/平方米。

　　A.3804

　　B.3850

　　C.3858

　　D.4038

　　答案：A

　　解析：3500×125/115=3804元;

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　　21.某宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)格，在商業(yè)用途下的評(píng)估結(jié)果為900萬(wàn)元，在居住用途下的評(píng)估結(jié)果為1100萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定該宗土地既可作商業(yè)用途，也可作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為(　　)萬(wàn)元。

　　A.900

　　B.1000

　　C.1100

　　D.2000

　　答案：C

　　解析：根據(jù)最有效使用原則，應(yīng)當(dāng)選擇居住用途。

　　22.剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是(　　)。

　　A.估算開(kāi)發(fā)后的售價(jià)

　　B.估算開(kāi)發(fā)的總費(fèi)用

　　C.確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　D.估算開(kāi)發(fā)周期

　　答案：C

　　解析：剩余法估價(jià)時(shí)，在調(diào)查清楚待估宗地的基本情況后，其首要步驟是確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

　　23.剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是(　　)。

　　A.根據(jù)過(guò)去的數(shù)據(jù)水平確定現(xiàn)在的數(shù)據(jù)

　　B.根據(jù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)水平確定

　　C.根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)水平確定

　　D.根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)

　　答案：D

　　解析：剩余法估價(jià)中所采用的所有不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)都是根據(jù)當(dāng)前的數(shù)據(jù)水平確定未來(lái)的數(shù)據(jù)。

　　24.采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是(　　)。

　　A.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　B.耕地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　C.耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)

　　D.青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)

　　答案：C

　　解析：采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，可以列入土地取得費(fèi)的是耕地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)。

　　25.路線價(jià)估價(jià)法的精度與(　　)密切相關(guān)。

　　A.路線價(jià)修正體系與深度指數(shù)

　　B.路線價(jià)修正體系與標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　C.路線價(jià)與路線價(jià)修正體系

　　D.路線價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)宗地

　　答案：C

　　解析：路線價(jià)估價(jià)法的精度與路線價(jià)與路線價(jià)修正體系密切相關(guān)。

　　26.成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格的公式應(yīng)該為(　　)。

　　A.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地所有權(quán)收益

　　B.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)十土地增值

　　C.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)+土地所有權(quán)收益

　　D.土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值

　　答案：D

　　解析：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值

　　27.在路線價(jià)估價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指(　　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度

　　B.道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度

　　C.各宗地臨街深度平均值

　　D.城市規(guī)劃確定的道路紅線深度

　　答案：B

　　解析：標(biāo)準(zhǔn)深度是指道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零的深度

　　28.采用成本逼近法評(píng)估某工業(yè)區(qū)內(nèi)的一宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按(　　)求取。

　　A.宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和

　　B.宗地外開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用總和

　　C.宗地內(nèi)開(kāi)發(fā)投入的費(fèi)用之總和

　　D.宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用總和

　　答案：D

　　解析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)應(yīng)按宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)費(fèi)用總和。

　　29.剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是(　　)。

　　A.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)

　　B.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　C.開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)

　　D.地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　答案：D

　　解析：剩余法估價(jià)中計(jì)算利息的基礎(chǔ)是地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

　　30.土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和(　　)確定。

　　A.投資數(shù)額

　　B.開(kāi)發(fā)的難易程度

　　C.資金來(lái)源

　　D.規(guī)劃要求

　　答案：B

　　解析：土地的開(kāi)發(fā)周期一般根據(jù)開(kāi)發(fā)土地的面積規(guī)模和開(kāi)發(fā)的難易程度確定。

　　如果您在此過(guò)程中遇到任何疑問(wèn)，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師考試論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流！

　　二、多項(xiàng)選擇題(共20題，題號(hào)31～50，每題有A、B、C、D、E五個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有兩個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每題2分，共40分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)

　　31.供需原則應(yīng)該以(　　)等原則為基礎(chǔ)。

　　A.預(yù)期收益原則

　　B.變動(dòng)原則

　　C.競(jìng)爭(zhēng)原則

　　D.貢獻(xiàn)原則

　　答案：ABC

　　解析：供需原則應(yīng)該以預(yù)期收益原則、變動(dòng)原則、競(jìng)爭(zhēng)原則等原則為基礎(chǔ)。

　　32.個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。個(gè)別因素包括：面積、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制和(　　)。

　　A.區(qū)域樓層限制

　　B.深度

　　C.路網(wǎng)狀況

　　D.土地使用權(quán)年限

　　答案：B D

　　解析：區(qū)域樓層限制、路網(wǎng)狀況應(yīng)當(dāng)屬于區(qū)域因素。

　　33.替代原則可以在(　　)估價(jià)方法中得以應(yīng)用。

　　A.路線價(jià)法

　　B.市場(chǎng)比較法

　　C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　D.收益還原法

　　答案：ABCD

　　解析：路線價(jià)法 、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、收益還原法都應(yīng)用了市場(chǎng)比較法。

　　34.按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，下列房屋拆遷不需要進(jìn)行補(bǔ)償?shù)挠?BCD)。

　　A.尚有半年到期的臨時(shí)用地上的簡(jiǎn)易房屋

　　B.平房屋頂搭建的屋頂棚屋

　　C.占用公共設(shè)施用地建造的商業(yè)店鋪

　　D.住宅小區(qū)建設(shè)的車棚

　　E.沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證而建成的房屋

　　35.下面有關(guān)土地定級(jí)單元的敘述中正確的是(　　)。

　　A.定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位

　　B.劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域

　　C.土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊

　　D.定級(jí)單元應(yīng)盡量的小，以區(qū)分不同的土地差異性

　　答案：ABC

　　解析：定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)的基本空間單位; 劃定的土地定級(jí)單元是一均質(zhì)地域; 土地定級(jí)單元是一個(gè)能完整反映自身特性的最基本地塊。

　　36.在土地價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有(　　)。

　　A.行政因素

　　B.社會(huì)因素

　　C.經(jīng)濟(jì)因素

　　D.交通條件

　　答案：A. B C.

　　解析：行政因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素屬于一般因素。

　　37.在收益還原法中確定客觀收益需要考慮以下條件(　　)。

　　A.確定客觀收益要包括特殊的、偶然的要素所帶來(lái)的收益

　　B.土地的總收益是由具備良好素質(zhì)及正常經(jīng)營(yíng)管理能力者使用而產(chǎn)生的收益

　　C.必須是持續(xù)且具有規(guī)律產(chǎn)生的收益

　　D.是安全可靠的收益

　　答案：BCD

　　解析：特殊的、偶然的要素所帶來(lái)的收益不是客觀收益。

　　38.試算價(jià)格調(diào)整是估價(jià)程序的重要一環(huán)，對(duì)估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)與判斷要求很高。估價(jià)師必須衡量各試算價(jià)格的(ABC)，進(jìn)而確定最后的估價(jià)額。

　　A.相對(duì)重要性

　　B.可用程度

　　C.可靠性

　　D.合理性

　　E.一般性

　　39.利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)應(yīng)注意(A B E )。

　　A.同一土地級(jí)別中，同一交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)要通過(guò)樣本總體同一性檢驗(yàn)

　　B.同一土地級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過(guò)樣本總體同一性檢驗(yàn)

　　C.用卡方檢驗(yàn)法對(duì)未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)

　　D.用均值一方差法對(duì)樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　E.用‘檢驗(yàn)法對(duì)樣本總體為正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除

　　40.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地定級(jí)分為(AB)。

　　A.綜合定級(jí)

　　B.分類定級(jí)

　　C.單項(xiàng)定級(jí)

　　D.多項(xiàng)定級(jí)

　　E.多用途定級(jí)

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　　41.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，我國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)有(ABC)。

　　A.評(píng)估出不同區(qū)域不同用地類型的基準(zhǔn)地價(jià)

　　B.分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系

　　C.建立在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系

　　D.建立城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系

　　E.建立城市地價(jià)分析體系

　　42.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估原理的描述正確的有(CDE)。

　　A.各行業(yè)對(duì)土地地質(zhì)狀況要求不同是評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的依據(jù)

　　B.土地形狀、大小差異給不同行業(yè)、使用者帶來(lái)不同的土地收益是形成不同行業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)

　　C.任何行業(yè)在城鎮(zhèn)中都應(yīng)有其最佳位置，使不同用地基準(zhǔn)地價(jià)具有不同的空間分布規(guī)律

　　D.城鎮(zhèn)中土地利用的相對(duì)合理性和變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷演化的前提

　　E.土地收益高低直接決定了地價(jià)的高低，是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，而市場(chǎng)交易價(jià)格是土地收益在土地市場(chǎng)中的直接反映

　　43.成本法投資回報(bào)率考慮因素為(ABD)

　　A.開(kāi)發(fā)土地的類型

　　B.開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短

　　C.土地的面積

　　D.開(kāi)發(fā)土地所處的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　44.土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容有(ABCD )。

　　A.估價(jià)假定前提和限制條件

　　B.市場(chǎng)分析過(guò)程

　　C.估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用

　　D.估價(jià)結(jié)果

　　E.參加現(xiàn)場(chǎng)踏勘的人員

　　45.剩余法中估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為(A B)

　　A.不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)

　　B.預(yù)付總資本

　　C.建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)

　　D.房地產(chǎn)售價(jià)

　　46.市場(chǎng)比較法的適用條件為(A BCD)

　　A.要有足夠的比較案例

　　B.交易案例要與待評(píng)估宗地具有相關(guān)性和替代性

　　C.交易資料可靠性

　　D.合法性

　　47.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)為(BCD)

　　A.全局性

　　B.分用途

　　C.平均性

　　D.有限性和實(shí)效性

　　48.城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)中，土地收益測(cè)算的原則為(ABCD)

　　A.測(cè)算以貨幣形態(tài)的土地收益為主

　　B.測(cè)算必須從企業(yè)利潤(rùn)入手

　　C.測(cè)算統(tǒng)一以商服業(yè)利潤(rùn)為計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)

　　D.宗地地價(jià)作為測(cè)算級(jí)別差異時(shí)，能較好反映土地的經(jīng)濟(jì)特性

　　49.為保證估價(jià)結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，接受委托估價(jià)必須遵循以下原則(ABCD)

　　A.簽訂估價(jià)合同

　　B.爭(zhēng)取服務(wù)，爭(zhēng)取時(shí)效

　　C.提高估價(jià)質(zhì)量

　　D.適應(yīng)國(guó)際化要求

　　50.農(nóng)用地價(jià)格影響因素為(BCD)

　　A.種植作物種類

　　B.自然因素

　　C.社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

　　D.特殊因素

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　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號(hào)51-60，共10分。每小題有A、B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有一個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。評(píng)分說(shuō)明：每小題1分，多選、有錯(cuò)誤選項(xiàng)的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.25分)

　　(一)A城市有一宗國(guó)有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過(guò)補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時(shí)建成一棟總建筑面積為2500平方米的力、公樓，現(xiàn)全部用于出租。

　　A城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價(jià)期日進(jìn)行評(píng)估，開(kāi)展的有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查情況如下：

　　(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30 77元，月平均費(fèi)用15 萬(wàn)元，可收取押金60 萬(wàn)元;

　　(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，建筑物重置價(jià)為4000元/平方米;

　　(3)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

　　請(qǐng)根據(jù)上述內(nèi)容，回答51-55小題的問(wèn)題。

　　51.評(píng)估該宗地價(jià)格時(shí)，土地估價(jià)人員不宜選擇的估價(jià)方法有(D )。

　　A.收益還原法

　　B.剩余法

　　C.市場(chǎng)比較法

　　D.成本逼近法

　　52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為(D )。

　　A.磚木結(jié)構(gòu)

　　B.磚混結(jié)構(gòu)一等

　　C.磚混結(jié)構(gòu)二等

　　D.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　53.該辦公樓客觀年純收益為(C)萬(wàn)元。

　　A.180

　　B.181

　　C.183

　　D.185

　　54.評(píng)估中，該辦公樓的年折舊額為(B)萬(wàn)元。

　　A.16.7

　　B.18.2

　　C.20.0

　　D.22.2

　　55.若A城市土地市場(chǎng)上的交易案例較租賃案例多，采用市場(chǎng)比較法求取的價(jià)格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價(jià)格將采用何種方法(B)。

　　A.市場(chǎng)比較法

　　B.采用權(quán)重法加和，且市場(chǎng)比較法權(quán)重較大

　　C.收益還原法

　　D.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

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　　(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)土地估價(jià)師收集資料、實(shí)地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

　　(1)宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查草圖，如圖所示;

　　(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;

　　(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;

　　(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

　　(5)該類不動(dòng)產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

　　(6)該城市路線價(jià)深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時(shí)，應(yīng)以中間線分前后兩部分計(jì)算其臨街單價(jià)。

　　

　　請(qǐng)就上述內(nèi)容，回答56―60小題的問(wèn)題。

　　56.從宗地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個(gè)別條件信息有(A C )。

　　A.宗地兩面臨街

　　B.土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”

　　C.宗地為長(zhǎng)方形

　　D.地質(zhì)狀況較好

　　57.假定未來(lái)年收益不變，該不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為(D)元/平方米。

　　A.4769.8

　　B.4503.1

　　C.3911.6

　　D.3770.8

　　58.該宗地當(dāng)前的評(píng)估價(jià)格為(B)元/平方米。

　　A.1000

　　B.2500

　　C.2945

　　D.3120

　　59.若不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)為76萬(wàn)元，土地估價(jià)為52萬(wàn)元，該城市銀行的不動(dòng)產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，(A BC )萬(wàn)元銀行可以接受。

　　A.25

　　B.37

　　C.45

　　D.50

　　60.委托方貸款額為不動(dòng)產(chǎn)總值的60%，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評(píng)估的情形有(A C )。

　　A.委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對(duì)方同意

　　B.委托方擬將該不動(dòng)產(chǎn)出售但未發(fā)生

　　C.委托方已經(jīng)抵押了部分國(guó)有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

　　D.委托方將該不動(dòng)產(chǎn)出租

　　如果您在此過(guò)程中遇到任何疑問(wèn)，請(qǐng)登錄環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師考試論壇，隨時(shí)與廣大考生朋友們一起交流！

　　四、計(jì)算題(2題，共45分，其中第一題25分，第二題20分。答案要求：分別列出解題思路、基本方法、分步計(jì)算公式、代入數(shù)據(jù)計(jì)算式、計(jì)算結(jié)果及單位;計(jì)算中間結(jié)果均保留兩位小數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為元;計(jì)算最終結(jié)果均保留整數(shù)，單價(jià)為元/平方米，總價(jià)為萬(wàn)元。評(píng)分說(shuō)明：分項(xiàng)分步記分;計(jì)算式(包括代入數(shù)據(jù)計(jì)算式)和計(jì)算結(jié)果分別計(jì)分;只有計(jì)算結(jié)果的不得分)

　　(一)某企業(yè)于2006年10月30日以掛牌出讓的方式，取得一宗面積為10000平方米的綜合用途土地，土地出讓年限為50年，批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為2.5。由于市政建設(shè)條件等原因，未能及時(shí)開(kāi)工，后經(jīng)有關(guān)部門的批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2008年7月開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年7月竣工。項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該不動(dòng)產(chǎn)為商場(chǎng)、寫字樓用途，總建筑面積25000平方米。其中，1―4層為商場(chǎng)，建筑面積10000平方米;8層為設(shè)備層，建筑面積為1000平方米;其余層為寫字樓，建筑面積14000平方米。寫字樓中兩層自用，建筑面積2000平方米。

　　(2) 該不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算投資2400元/平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期預(yù)計(jì)2年，第一年投入60%，第二年投入40%，資金在投資期間為均勻投入。該不動(dòng)產(chǎn)建成時(shí)即以出租的方式經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已計(jì)劃出租定價(jià)，商場(chǎng)為每平方米建筑面積5.5元，寫字樓為每平方米建筑面積3.5元：估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查獲得一些資料：

　　(3)同類建筑物耐用年限為50年，估價(jià)期間，市場(chǎng)建安綜合造價(jià)為2500元/平方米，經(jīng)估算，本項(xiàng)目投資總量為6250萬(wàn)元。

　　(4) 估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)的租金水平比較穩(wěn)定，按可出租建筑面積計(jì)，商場(chǎng)市場(chǎng)日租金為5.0元/平方米，寫字樓市場(chǎng)日租金略低，考慮市場(chǎng)平均可出租率、空置期，以及承租方一般需繳納相當(dāng)于3個(gè)月租金數(shù)額的押金等因素，經(jīng)測(cè)算，本物業(yè)建好后的年總收益為3000萬(wàn)元。

　　(5)估價(jià)期間，同一區(qū)域內(nèi)類似物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)中，市場(chǎng)管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金分別為年租金的10%、8%和12%，按此標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，本物業(yè)經(jīng)營(yíng)中管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅命共計(jì)800萬(wàn)元。由于綜合還原率中已考慮建筑物每年的折舊損失因素，所以經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不再考慮。保險(xiǎn)費(fèi)為建安綜合造價(jià)的0.2%。

　　(6)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%(已考慮建筑物每年的折舊失因素);同類不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，銷售稅費(fèi)相當(dāng)于售價(jià)的10%，投資利潤(rùn)相當(dāng)于土地取得費(fèi)用和建造成本之和的30%。此外，假設(shè)土地取得費(fèi)中包含的稅費(fèi)相當(dāng)于地價(jià)款的1%，有關(guān)的銀行存款年利率為6.5%，貸款年利率為10%。

　　請(qǐng)從上述信息中選擇最恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)和參數(shù)，測(cè)算本物業(yè)所占土地在2008年7月30日的市場(chǎng)價(jià)值

　　(一)答題要點(diǎn)及參考答案

　　1.解題思路

　　根據(jù)所給資料，首先采用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，然后采用剩余法評(píng)估該宗地于評(píng)估期日的價(jià)格。

　　2.計(jì)算步驟

　　1)計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　(1)該建筑物房地產(chǎn)年總收益為30000000元。

　　(2)求取該建筑房地產(chǎn)總費(fèi)用

　　管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅金為8000000元

　　保險(xiǎn)費(fèi)=建安造價(jià)X0.2%=62500000X0.2%=125000(元)

　　總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金

　　=8000000十125000

　　=8125000(元)

　　(3)房地產(chǎn)總純收益=30000000―8125000

　　=21875000(元)

　　

　　2)計(jì)算土地價(jià)格

　　(1)總建筑成本：建筑總面積X建安造價(jià)：62500000(元)

　　(2)估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利息

　　房地產(chǎn)于開(kāi)發(fā)利息=土地取得費(fèi)用X[(1+10%)2―1)+60%X6250X[(1+

　　10%)l•5―1]+40%X6250X[(1+10%)0.5―1]

　　=0.21土地取得費(fèi)用+6983586.19元

　　(3)估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)投資回報(bào)率=(土地取得費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)X30%=(土地取得費(fèi)用+62500000)X30%=0.3X土地取得費(fèi)用+18750000元

　　(4)估算房地產(chǎn)銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)=售價(jià)X10%=216085625 X10%=21608562.5(元)

　　(5)估算待估宗地價(jià)格

　　土地取得費(fèi)用=房地產(chǎn)總價(jià)―開(kāi)發(fā)成本―利息―利潤(rùn)―稅費(fèi)=216085625―62500000―(0.21土地取得費(fèi)用+6983586.19)― (0.3土地取得費(fèi)用+18750000)―21608562.5=106243476.30―0.51 X土地取得費(fèi)用則：土地取得費(fèi)用=106243476.30―0.51 X土地取得費(fèi)用

　　土地取得費(fèi)用=70359918.09元

　　地價(jià)=土地取得費(fèi)用÷(1+購(gòu)地稅費(fèi))

　　=70359918.09÷(1+1%)

　　=6966(萬(wàn)元)

　　2、某開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)完成后，需評(píng)估出讓土地的底價(jià)。該開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)程度達(dá)到“七通一平”，可供出讓的土地面積占開(kāi)發(fā)區(qū)總土地面積的80%。出讓土地使用年限為50年。

　　開(kāi)發(fā)區(qū)所在地的土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))為15萬(wàn)元/畝;土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為10萬(wàn)元/畝，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月，貸款月利率為1%，按月計(jì)算復(fù)利;土地開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)率要求達(dá)到20%，土地增值收益率要求達(dá)到10%，土地還原率取8%。

　　請(qǐng)根據(jù)以上資料評(píng)估出該開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)。

　　(一)審題

　　(1)明確估價(jià)對(duì)象，考慮方法選用。本試題中的估價(jià)對(duì)象為開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的可供出讓的土地，適合采用成本逼近法。

　　(2)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。題中沒(méi)有具體要求估價(jià)期日，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)完成后直接出讓，不需要另外的時(shí)間修正。

　　(3)明確價(jià)格類型。要求評(píng)估出讓土地使用權(quán)年限為50年的開(kāi)發(fā)區(qū)出讓土地的底價(jià)，通常情況下應(yīng)計(jì)算單位面積的價(jià)格，價(jià)格單位表述為元/平方米。

　　(4)了解資料內(nèi)容。題中給出的都是有關(guān)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率、出讓年限、土地還原率等資料和數(shù)據(jù)，可直接滿足成本逼近法計(jì)算的需要。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)完成的土地估價(jià)(特別是針對(duì)出讓底價(jià)評(píng)估)多采用成本逼近法。根據(jù)題意，這是一道典型的采用成本逼近法來(lái)評(píng)估成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓的地價(jià)的計(jì)算題。

　　2.解題思路

　　(1)理清成本逼近法應(yīng)用時(shí)涉及的各項(xiàng)估算內(nèi)容，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、土地增值收益等，根據(jù)計(jì)算單位面積地價(jià)的需要，統(tǒng)一各項(xiàng)將涉及到的計(jì)量單位，并且明確各項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，按相應(yīng)方法分別計(jì)算，進(jìn)而將各項(xiàng)結(jié)果累加。

　　(2)考慮成本逼近法各項(xiàng)累加結(jié)果往往是無(wú)限年期的土地價(jià)格，解題時(shí)應(yīng)考慮到是否存在年期修正的因素;同時(shí)，應(yīng)注意將全部累加結(jié)果分?jǐn)偟娇晒┏鲎尣糠滞恋厣?，進(jìn)而計(jì)算可供出讓部分的土地價(jià)格。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.新開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)分塊出讓的土地價(jià)格公式

　　出讓土地價(jià)格=[(土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)/可出讓土地面積比率]×年期修正系數(shù)

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))

　　15×10000÷666.67=225(元/平方米)

　　(2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)計(jì)算利息

　　土地取得費(fèi)用的計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即20個(gè)月;開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期為半個(gè)開(kāi)發(fā)周期，即10個(gè)月;以復(fù)利計(jì)息。

　　利息=土地取得費(fèi)利息+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息

　　=225× [ (1+1%)20-1] +150× [(1+1%)10-1]

　　=65.24(元/平方米)

　　(4)計(jì)算利潤(rùn)

　　利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)) ×投資回報(bào)率

　　=(225+150) ×20%=75(元/平方米)

　　(5)計(jì)算土地增值收益

　　土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)) ×土地增值收益率

　　=(225+150+65.24+75) ×10%

　　=51.52(元/平方米)

　　(6)計(jì)算無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)

　　無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　=225+150+65.24+75+51.52

　　=566.76(元/平方米)

　　(7)計(jì)算無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)=無(wú)限年期全開(kāi)發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率

　　=566.76÷80%

　　=708.45(元/平方米)

　　(8)進(jìn)行使用年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　50年期可出讓土地平均單價(jià)：無(wú)限年期可出讓土地平均單價(jià)×年期修正系數(shù)

　　=708.45×[1-1/(1+8%)50]

　　=693.3(元/平方米)

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　　(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　1.難點(diǎn)

　　本試題的考點(diǎn)重在對(duì)地價(jià)含義和類型的理解。

　　(1)是有限年期價(jià)格還是無(wú)限年期價(jià)格?題中土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的數(shù)據(jù)，因此通過(guò)成本累加計(jì)算得到的價(jià)格結(jié)果是無(wú)限年期的土地價(jià)格，在出讓地價(jià)估算時(shí)要進(jìn)行使用年期修正。

　　(2)是針對(duì)部分用地可出讓還是全部用地可出讓的地價(jià)?該題是開(kāi)發(fā)區(qū)成片開(kāi)發(fā)、分塊出讓土地的模式，開(kāi)發(fā)區(qū)總投入所形成的價(jià)值要分?jǐn)偟娇沙鲎屆娣e上。

　　(3)是計(jì)算單位面積地價(jià)還是總地價(jià)?本題顯然只是涉及單位面積地價(jià)，應(yīng)注意地價(jià)計(jì)量單位的選用。

　　此外，還應(yīng)注意掌握成本逼近法的計(jì)算公式和分項(xiàng)內(nèi)容的計(jì)算方法，特別是利息的計(jì)算：①計(jì)息周期的考慮。通常情況下，土地取得費(fèi)或稅費(fèi)的計(jì)息期按照整個(gè)開(kāi)發(fā)周期計(jì)，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期在均勻投入的情況下按折半計(jì)算，主要基于的考慮是假定將資金集中在開(kāi)始投入和結(jié)束這一時(shí)間段的中點(diǎn);②計(jì)息方式。注意是采用單利還是復(fù)利計(jì)息。

　　2.常見(jiàn)錯(cuò)誤分析

　　(1)計(jì)算不分步驟，或者步驟不夠細(xì)。常見(jiàn)的是將各項(xiàng)目直接代入成本逼近法公式，直接計(jì)算出一個(gè)結(jié)果。必須了解在閱卷評(píng)分中計(jì)算題的步驟是劃分很細(xì)的，每個(gè)步驟的公式和計(jì)算結(jié)果都有對(duì)應(yīng)的分值。一旦計(jì)算錯(cuò)誤，不分步驟的試卷肯定多丟分。

　　(2)面積換算錯(cuò)誤。在計(jì)算的前兩個(gè)步驟，主要考察面積單位的換算，這是成本逼近法計(jì)算題中幾乎必考的項(xiàng)目。在估價(jià)中，面積一般以平方米為單位。應(yīng)熟悉平方公里、公頃、畝和平方米之間的換算關(guān)系和方法，如1畝=666.67平方米;1公頃=15畝=10000平方米。

　　(3)利息構(gòu)成的遺漏。利息由土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))、開(kāi)發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生的兩部分利息構(gòu)成。有的應(yīng)試者在計(jì)算時(shí)，將兩部分利息分開(kāi)公式計(jì)算，但最后在總公式的利息項(xiàng)中遺漏土地取得費(fèi)的利息。所以應(yīng)注意將兩部分利息寫在一個(gè)步驟一個(gè)算式中。

　　(4) 利息項(xiàng)不單獨(dú)計(jì)算。有的應(yīng)試者將土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、利息不單獨(dú)計(jì)算，而是分別計(jì)算土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值，認(rèn)為這樣步驟少，計(jì)算簡(jiǎn)便。但經(jīng)常發(fā)生的錯(cuò)誤有兩個(gè)：一是當(dāng)兩部分利息的計(jì)息期計(jì)算錯(cuò)誤時(shí)，由于缺乏土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的分步結(jié)果而導(dǎo)致多丟分;二是在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)，將土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的本息合計(jì)值作為基數(shù)代入公式計(jì)算，導(dǎo)致利潤(rùn)項(xiàng)計(jì)算錯(cuò)誤。

　　(5)計(jì)息期確定錯(cuò)誤。計(jì)息期的確定也是成本逼近法必考的項(xiàng)目。土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)用是假設(shè)在取得土地時(shí)一次付清的，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期20個(gè)月;開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)其投入情況具體分析，當(dāng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入時(shí)，則假設(shè)所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用是在開(kāi)發(fā)周期中間時(shí)點(diǎn)一次投入的，因此計(jì)息基數(shù)是全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)息期是開(kāi)發(fā)周期的一半10個(gè)月。本題中明確要求以復(fù)利計(jì)息，因此計(jì)息方式出錯(cuò)的機(jī)會(huì)減少了。

　　(6)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。常見(jiàn)的是將利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)確定為土地取得費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息之和。應(yīng)明確利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩項(xiàng)之和。

　　(7) 年期修正錯(cuò)誤。一種是未進(jìn)行年期修正，這是對(duì)地價(jià)內(nèi)涵和題目中所給資料理解上出現(xiàn)錯(cuò)誤。另一種是公式應(yīng)用錯(cuò)誤：有限年地價(jià)=無(wú)限年地價(jià)÷土地還原率×年期修正系數(shù)，實(shí)際上這是將地價(jià)的年期修正與收益還原法混淆了，一看到土地還原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。

　　(8)未考慮可供出讓土地面積和全部開(kāi)發(fā)區(qū)土地的關(guān)系。

　　(9)計(jì)算過(guò)程和結(jié)果未按題目要求保留必要的小數(shù)。

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