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2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(47)

更新時間:2012-03-30 15:13:03 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  ㈢ 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系$lesson$

 ?、?房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

 ?、龠^度開發(fā)和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系,當(dāng)新增供給的增長速度超過了需求的增長速度,就產(chǎn)生了過度開發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系,如果市場價格偏離實際價值太遠,而且這種偏離是由于過度投機所產(chǎn)生的,房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

  ②過度開發(fā)和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,就很難通過自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

 ?、鄯康禺a(chǎn)過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話,往往會出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過度開發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段,這時供給的增長速度已經(jīng)超過需求,空置率上升,價格出現(xiàn)下跌趨勢。也就是說,當(dāng)泡沫產(chǎn)生時,市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時,市場已經(jīng)開始下滑了。從另一個角度來說,如果泡沫產(chǎn)生,就必然會引起過度開發(fā);但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;

  ④從市場參與者的參與動機來看:"過熱"表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長期收益;而"泡沫"則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積,以待價格更高時拋出。

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