2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(48)

更新時間：2012-03-30 14:22:49 來源：|0

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　?、?房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系$lesson$

　　房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)，都是用來描述房地產(chǎn)市場中房地產(chǎn)實際價格對房地產(chǎn)基本市場價值的偏離，是房地產(chǎn)價格中非基本價格的不同程度的體現(xiàn)，這是兩者的共同點。"過熱"不一定就產(chǎn)生泡沫，但"過熱"是市場產(chǎn)生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制(包括市場規(guī)則和政府政策)，市場信息的不透明程度較高，且開發(fā)商的財務杠桿也比較高，那么開發(fā)商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產(chǎn)泡沫比較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多地向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。

　?、?房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫。從房地產(chǎn)泡沫的成因人手，"實際價格/理論價格"、"房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率"、"房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)"、"房價收入比"、"個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率"、"房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求"等指標，都從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫總量的復雜性，很難用單一指標來衡量房地產(chǎn)市場上是否存在價格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關(guān)結(jié)論的影響。

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