房地產(chǎn)經(jīng)濟師：房價上漲的動力究竟來自何方？

    老師解讀：2013年11月經(jīng)濟師考試應如何應試

　　臨近歲末，樓市回暖預期再度抬頭，特別是一線城市土地市場火爆，“地王”頻頻重現(xiàn)江湖，讓不少人心生疑惑，“限購限貸”打壓下，房價依然上漲的動力究竟來自何方?

　　探究房價在強度一次勝過一次的嚴厲調控之下依然頑強上漲的原因，或許需要從當前經(jīng)濟全球化最基本的特征去加以剖析?！　〗?jīng)濟全球化最基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內的流動和配置。按照薩伊的三要素學說，生產(chǎn)要素包括土地、勞動力和資本。從三要素的流動，或可看出房價持續(xù)上漲的動力之源。

　　資本，在各生產(chǎn)要素中，屬流動性表現(xiàn)最強的。美國是資本大國，美聯(lián)儲是央行中的央行。經(jīng)濟全球化，從某種角度說，其實是由美國主導的。

　　布雷頓森林體系崩潰后，美元與黃金脫鉤走向虛擬化。上世紀90年代以后，美國推進金融創(chuàng)新，推出大量金融衍生品，導致美國經(jīng)濟進一步虛擬化。

　　作為經(jīng)濟全球化的主導者，美國在輸出美元的同時，也輸出金融衍生品。美國通過購買其他國家商品等形式輸出美元，又通過輸出美元債券和金融資產(chǎn)的方式收回美元。美國經(jīng)常項目的逆差，與美國資本項目的順差，維持著國際收支的基本平衡，又促進美國虛擬經(jīng)濟規(guī)模的不斷膨脹。

　　伴隨著美國經(jīng)濟虛擬化程度的提高，是美國經(jīng)濟去工業(yè)化的發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，從20世紀初到21世紀初，美國制造業(yè)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人口，從近2/3下降到21.8%;農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù)，從38.3%下降到1.6%;服務業(yè)就業(yè)人數(shù)，則從33.2%上升到近80%。

　　勞動力，在各生產(chǎn)要素中，流動性表現(xiàn)居中。中國是人口大國，也是全球勞動力最多的。在改革開放前，恐怕誰都不曾預料，中國竟然會出現(xiàn)如此規(guī)模的民工潮(春運)，更不敢想象，中國企業(yè)居然會面臨招工難。

　　中國全面推行計劃生育以來，生育率迅速下降，生育率下降導致人口撫養(yǎng)比下降1/3，為中國經(jīng)濟增長創(chuàng)造了40年左右的“人口紅利”期。

　　“人口紅利”，在一定程度上緩解了中國人口眾多與人均資源占有量少的矛盾，同時在客觀上也起到了節(jié)制中國人自身的生產(chǎn)，更多地為物質生活資料的生產(chǎn)提供服務的作用。

　　土地，在各生產(chǎn)要素中，屬流動性最弱的。中國土地的基本國情是土地資源總量多，人均占有量少，優(yōu)質耕地少，耕地后備資源少。然而，中國工業(yè)用地價格，一直以來是低而又低的。

　　在美國經(jīng)濟虛擬化程度日益提高之時，正是中國重商主義盛行大力倡導外向型經(jīng)濟之際。從過去招商引資土地明目張膽的“零地價”，到現(xiàn)在“量體裁衣”的招拍掛，各地招商引資競爭異常激烈，其殺手锏無非就是在土地財政補貼下，土地價格低廉的大比拼。

　　中國“人口紅利”助力出口生產(chǎn)，再加土地財政補貼中國商品出口，正好切合美國經(jīng)濟虛擬化去工業(yè)化的進程，讓中國最終成為全球生產(chǎn)大國。中國產(chǎn)品出口換得美元，又以購買美國國債等形式將美元出借給美國，為美國虛擬經(jīng)濟膨脹創(chuàng)造了條件。

　　在全球化背景下，美元脫離黃金的發(fā)行，與中國計劃生育創(chuàng)造“人口紅利”，以及中國地方政府土地財政補貼商品出口，這三者很難分析清楚誰是因誰是果，但這三者流動和配置的最終結果，則是讓中美結成了“中美共同體”，中國負責生產(chǎn)，美國負責消費。

　　出口產(chǎn)品相當于出口土地。由于中國人均土地資源原本就十分匱乏，而且土地利用效率不高，這就更加加劇了人地矛盾。有數(shù)據(jù)顯示，“十一五”以來，全國每年建設用地需求在1200萬畝以上，新增建設用地指標卻只有600萬畝左右，缺口在50%以上。

　　中國房價頑強上漲的動力之源，在于中國土地供求矛盾原本就非常尖銳，而在經(jīng)濟全球化各生產(chǎn)要素的流動和配置中，還相當于在源源不斷地出口土地。

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