物業(yè)使用與維護詳解(五)

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　　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營應當遵守有關規(guī)定

　　《條例》關于利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的辦理程序，二是明確相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的事前否決權，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用方向。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要征得相關業(yè)主的同意是因為經(jīng)營行為可能對其權益造成影響。例如，在業(yè)主窗戶下設置霓紅燈廣告，就可能會影響業(yè)主的休息。這里的相關業(yè)主，主要是指直接受到經(jīng)營行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益。利用與全體業(yè)主利益密切相關的共用部位、共用設施設備來從事經(jīng)營活動，自然應當取得業(yè)主大會的同意。

　　利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務性質(zhì)和服務內(nèi)容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的，承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理服務任務。因此，物業(yè)管理企業(yè)要從維護全體業(yè)主合法利益和有利于更好的提供物業(yè)管理服務的角度出發(fā)，發(fā)揮其對物業(yè)管理事項、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術、經(jīng)營經(jīng)驗的特長，全面分析考慮利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權益。當然，物業(yè)管理企業(yè)不得借機實現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟利益或者達到自己的目標。

　　關于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題，各方面的認識比較一致，即應當優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權份額分期繳納，一旦急需時所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金。同時，為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。

　　需要說明的是，利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規(guī)定。在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國家有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關合法經(jīng)營手續(xù)。

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