2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試試題及答案交流

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　　1、某人欲購(gòu)買(mǎi)一商鋪，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，收益率按銀行定期存款利率計(jì)算。問(wèn)：該估價(jià)屬于什么類型的價(jià)值(參考答案：投資價(jià)值)?？刹捎煤畏N方法估價(jià)，說(shuō)明基本步驟。

　　2、某人有某小區(qū)臨街一樓一套住宅，規(guī)劃部門(mén)原則同意一層住宅可以改為商業(yè)用途，此人已經(jīng)申請(qǐng);估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)查看，可以拆改承重墻外的部分墻體，進(jìn)行改造。

　　問(wèn)：如對(duì)上述住宅按照最高最佳利用原則進(jìn)行估價(jià)的假設(shè)前提是什么。參考答案：改變用途。 應(yīng)具備什么條件，改變用途后的價(jià)值―后續(xù)改造成本及利潤(rùn)>改變用途前的價(jià)值 (注：指出錯(cuò)誤，參考答案：應(yīng)考慮改變用途應(yīng)繳納的土地費(fèi)用和相關(guān)手續(xù)費(fèi))

　　3、甲公司有一塊臨河的住宅用地并進(jìn)行河景住宅開(kāi)發(fā)，與之相鄰的乙公司有一塊倉(cāng)庫(kù)用地。甲、乙簽訂了合同，約定乙公司不能建設(shè)高層建筑而影響甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相應(yīng)的費(fèi)用。之后乙公司將土地裝讓給丙公司，但未將與甲公司簽訂相關(guān)合同的事告訴丙公司。丙公司建設(shè)高層建筑，甲公司聲稱該高層建筑影響了其開(kāi)發(fā)的河景住宅，要求賠償。

　　問(wèn)：(1)甲、乙之間屬于何種物權(quán)關(guān)系。參考答案：地役權(quán)(2)甲公司的業(yè)主和甲公司的索賠對(duì)象分別是誰(shuí)。參考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索賠價(jià)值包括什么。參考答案：物業(yè)價(jià)值的減損+原來(lái)支付給乙公司費(fèi)用的本息 

　　4、A、B兩棟寫(xiě)字樓物業(yè)位于同一區(qū)位，交通、周?chē)坝^、配套，建筑外形相近，A為估價(jià)對(duì)象，B為可比實(shí)例，B的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于A。

　　問(wèn)：(1)那些原因可能造成B的租金低。參考答案：租金構(gòu)成、物業(yè)管理、租戶構(gòu)成、內(nèi)部設(shè)施

　　(2)B應(yīng)做哪些方面的調(diào)整。參考答案：實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整

　　5、某一酒店，已知經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，該酒店的裝修是其特色，占營(yíng)業(yè)收入的5%，問(wèn)：(1)該酒店的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是多少。(2)估價(jià)人員實(shí)地查勘時(shí)，不需要關(guān)注哪些因素。(選項(xiàng)記不大清楚了，只記得我選的是采光通風(fēng))

　　6：找錯(cuò)題：關(guān)于一棟商業(yè)用房(含車(chē)庫(kù))的司法鑒定估價(jià)報(bào)告。我選出的錯(cuò)誤大致有：目錄缺少估價(jià)師注冊(cè)號(hào);估價(jià)假設(shè)前提中未對(duì)商業(yè)面積中的100平方米的加層面積的權(quán)屬進(jìn)行必要的分析和說(shuō)明;計(jì)算某項(xiàng)費(fèi)用時(shí)，有效毛收入的數(shù)據(jù)選錯(cuò)了;估價(jià)方法選用中的公式與測(cè)算中的公式不符;出租空置率應(yīng)選用市場(chǎng)平均空置率;未考慮租約限制;致估價(jià)委托人函中對(duì)估價(jià)原則和依據(jù)的陳述過(guò)于簡(jiǎn)單;估價(jià)師聲明中對(duì)責(zé)任的承擔(dān)不準(zhǔn)確;

　　7、對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)采用了市場(chǎng)法和收益法，市場(chǎng)法估價(jià)價(jià)值<收益法估價(jià)價(jià)值。

　　問(wèn)：(1)哪些因素不可能造成收益法價(jià)值>市場(chǎng)法估價(jià)價(jià)值。(答案和選項(xiàng)記不清了，好像是選的：通貨膨脹)

　　(2)如兩種方法估價(jià)均正確，什么原因可能造成市場(chǎng)法估價(jià)價(jià)值偏低。參考答案：物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)清淡

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　　2012案例考試的幾道題，詳細(xì)的原題記不太清楚了，主要意思還記得。

　　問(wèn)答題1：A,B兩座寫(xiě)字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，

　　問(wèn)：1 、造成A B兩座寫(xiě)字樓租金差異的原因。

　　2、若在市場(chǎng)法計(jì)算中以B作為可比實(shí)例求取A的租金，應(yīng)對(duì)B的租金做哪些調(diào)整。

　　問(wèn)答題2：由于道路建設(shè)需要對(duì)一個(gè)地段的屋進(jìn)行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果出來(lái)后甲對(duì)評(píng)估出的房屋價(jià)值沒(méi)有異議，但對(duì)裝修價(jià)值評(píng)估結(jié)果僅有15萬(wàn)元不滿，甲認(rèn)為3年前他實(shí)際裝修花費(fèi)30萬(wàn)元，估價(jià)結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價(jià)程序和估價(jià)結(jié)果都沒(méi)有問(wèn)題。

　　問(wèn)：1、若你是估價(jià)師該怎樣向甲解釋

　　2、裝修價(jià)值一般應(yīng)采用那種估價(jià)方法估價(jià)?估價(jià)技術(shù)路線是怎樣的

　　問(wèn)答題3：某人欲購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商鋪，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估該商鋪的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。

　　問(wèn)：1、此次估價(jià)是鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)，評(píng)估的價(jià)值類型是什么?

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線

　　改錯(cuò)題：(這道題記得很模糊，大家不要較真)

　　一個(gè)小區(qū)的土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地用途是綜合用地，為改善小區(qū)所在地區(qū)的商業(yè)購(gòu)物狀況(反正是這個(gè)意思)，政府規(guī)劃部門(mén)允許將該小區(qū)臨街樓宇一層由居住改為商鋪，由于周?chē)渌说囊粯亲≌迅臑樯啼仯橙艘蚕雽⒆约旱呐R街一樓住宅改為商鋪出租，變更登記手續(xù)還未辦下來(lái)，他委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的此處房屋進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)其進(jìn)行了估價(jià)。

　　最高最佳利用原則的定義(考試時(shí)我對(duì)了理論課本，這里沒(méi)錯(cuò)誤)

　　1、法律上允許：(記不清了)意思就是政府允許將該小區(qū)臨街一樓改為商業(yè)用地，所以用途按照商鋪估價(jià)(我改成應(yīng)按證載用途估價(jià))

　　2、技術(shù)上可能：(這里最糾結(jié)，看不出問(wèn)題)，所有權(quán)人委托的施工單位對(duì)房屋進(jìn)行查看后認(rèn)為除承重墻外其他墻體都可以拆除和改造以適應(yīng)商鋪的平面布置需要。

　　3、經(jīng)濟(jì)上可行：房屋改為商鋪后各年的凈收益折現(xiàn)值之和大于以后房屋作為住宅使用的凈收益折現(xiàn)值之和。(我改成改造成商鋪后房屋的價(jià)值大于住宅用途房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和)

　　4、價(jià)值最大化：經(jīng)測(cè)算改造完成后商鋪的市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元，現(xiàn)有住宅價(jià)值是100萬(wàn)元，改造成商鋪后的價(jià)值大于現(xiàn)有房屋價(jià)值與裝修改造費(fèi)用之和。(感覺(jué)有錯(cuò)誤，不知道該怎么改)

　　所以按照最高最佳利用原則應(yīng)按照重新開(kāi)發(fā)前提估價(jià)。(我改為應(yīng)按照改變用途前提估價(jià))

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　　選擇題：CAABD AACDA

　　我大概記得：我選的相鄰權(quán)。地役權(quán)的設(shè)立需要依法登記未經(jīng)依法登記不發(fā)生物權(quán)效力，但地役權(quán)無(wú)效不影響地役權(quán)合同的效力，應(yīng)適用合同法，當(dāng)事人意思表示一致就行，只不過(guò)在物權(quán)法上未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人

　　還有報(bào)酬率低、通風(fēng)采光、繼續(xù)開(kāi)發(fā)、賠償人乙和丙

　　指錯(cuò)題：

　　1、估價(jià)人員應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

　　2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價(jià)規(guī)范》和委托人要求不對(duì)

　　3、假設(shè)和限制條件與注冊(cè)估價(jià)師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問(wèn)題)

　　4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個(gè)別因素(這個(gè)比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒(méi)安排好時(shí)間)

　　5、估價(jià)對(duì)象狀況描述過(guò)于簡(jiǎn)略，如土地的四至、地形地勢(shì)等

　　6、市場(chǎng)法中可比實(shí)例3樓層為3層，未作調(diào)整

　　7、可比實(shí)例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場(chǎng)租金

　　8、可比實(shí)例空置率未說(shuō)明取值依據(jù)，空置率均為5%

　　9、比較法中可比實(shí)例2交易日期未做修正，或應(yīng)說(shuō)明不作修正的理由

　　10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實(shí)并加以說(shuō)明

　　11、市場(chǎng)法中租金的最終確定未列出計(jì)算過(guò)程，采用簡(jiǎn)單平均法的理由不充分

　　12、估價(jià)結(jié)果缺少車(chē)庫(kù)的價(jià)值

　　13、忘了 。

　　后面的10個(gè)是最后15分鐘打鈴的時(shí)候加上去的，收益法壓根就沒(méi)看。

　　改錯(cuò)題：把上面10個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完看下表還有3分鐘時(shí)間，草稿紙都給收走了?？聪赂腻e(cuò)題吃驚了，印象中改錯(cuò)題復(fù)雜陷阱多還有公式什么的時(shí)間肯定來(lái)不及了，頭一次見(jiàn)純描述性的。隨便瞄了幾眼，看到第一問(wèn)簡(jiǎn)直就是興奮+悔恨!這簡(jiǎn)直就是進(jìn)店就有禮品贈(zèng)送嘛!太可惜了早知道提前看一下，問(wèn)答題耗費(fèi)時(shí)間太多，抽個(gè)空就能把這個(gè)解決。趕緊回答吧，反正時(shí)間上只能回答一個(gè)，寫(xiě)了就有可能得分，不寫(xiě)就是0分，幸好這門(mén)沒(méi)有答題卡，我都是最后?答題卡。

　　回答的大概：反正意思就是違反合法原則。未得到正式批復(fù)，目前實(shí)際用途還是住房(后面抄了理論與方法上關(guān)于合法原則和法律上許可的兩段話，合法原則針對(duì)的就是權(quán)益)

　　今天理論考場(chǎng)上抓到個(gè)看小抄的，被她后面那位給舉報(bào)了，偶親眼所見(jiàn)后面那位手指著她給監(jiān)考使眼色，監(jiān)考過(guò)去收走了小抄，她的卷子是最后取走的。監(jiān)考(像是在校生)過(guò)了幾分鐘才跟那個(gè)年齡大的(像是考場(chǎng)學(xué)校的老師)說(shuō)這事，這位老師又出去喊來(lái)一位主管。主管向作弊的說(shuō)明紀(jì)律，不管看不看什么理由都構(gòu)成作弊，拿出兩頁(yè)紙(一綠一紅)記下身份證號(hào)判了零分。后來(lái)我偷偷跟著他們，那個(gè)監(jiān)考老師對(duì)作弊的說(shuō)你的情況不同，你是被人舉報(bào)的，我們也沒(méi)有辦法，如果不處理你萬(wàn)一她再打電話舉報(bào)我們就會(huì)有麻煩。搞小抄的請(qǐng)慎重啊，違規(guī)成本太高!

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　　改錯(cuò)題，我寫(xiě)了三個(gè)：

　　1 "申請(qǐng)重建"改為"申請(qǐng)變更"

　　2 "剩余價(jià)值"改"市場(chǎng)價(jià)值"

　　3最后一句“以重新開(kāi)發(fā)為前提”改為"改變用途為前提"

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　　改錯(cuò)：

　　1，致委托方函里 缺少“價(jià)值類型”

　　2，收益法公式前后不一致

　　3，土地使用年限29年錯(cuò)誤，應(yīng)為27年，

　　4，車(chē)庫(kù)價(jià)格未計(jì)算，且未作說(shuō)明，

　　5，估價(jià)結(jié)果計(jì)算中單價(jià)乘以500多錯(cuò)誤，應(yīng)為400多平米，

　　6，可比案例2中，交易日期為1月份，表格中未作修正，未作說(shuō)明，

　　7，可比案例3中，樓層為3層，表格中未修正，未作說(shuō)明，

　　8，估價(jià)對(duì)象說(shuō)明不全面

　　9，估價(jià)對(duì)象為扣除優(yōu)先受存款，

　　10，估價(jià)方法與選擇理由不充分

　　11,12,13 忘記了

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　　2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例指錯(cuò)

　　1、封面中“估價(jià)人”錯(cuò)誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊(cè)估價(jià)師

　　2、致委托人函中缺報(bào)告應(yīng)用有效期

　　3、可比實(shí)例3未作樓層修正

　　4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺區(qū)位狀況

　　5、收益年限29年錯(cuò)，應(yīng)為27年

　　6、收益法中未計(jì)算車(chē)位價(jià)格

　　7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯(cuò)

　　8、確定估價(jià)結(jié)果時(shí)取511.??錯(cuò)，應(yīng)為411.??

　　9、保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)取有效收入錯(cuò)。

　　10、樓層屬于區(qū)位因素

　　11、收益法中凈收益未考慮租約因素

　　12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯(cuò)

　　13、凈收益測(cè)算缺其他收入

　　環(huán)球網(wǎng)校(www.edu24ol.com)消息，2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將于10月13日、14日舉行，環(huán)球網(wǎng)校衷心的祝愿考生順利通過(guò)2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試。同時(shí)，網(wǎng)校將緊密關(guān)注此次考試，并及時(shí)整理更新發(fā)布2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試試題，也歡迎考生網(wǎng)友考后積極參與2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題及答案交流！

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