2010年土地估價師資格考試試題解析之一

　　全國土地估價師資格考試試題的命題覆蓋面越來越廣，靈活性不斷加強，在注重土地估價基礎(chǔ)知識、基本理論與方法考查的同時，更側(cè)重理論與實務(wù)的結(jié)合，綜合考查考生運用基礎(chǔ)知識分析和解決實際估價問題的能力。2010年土地估價實務(wù)考試中，有一道試題頗具代表性。下面簡要分析一下這道題。>>>點擊進入環(huán)球網(wǎng)校土地估價師頻道

　　試題如下：

　　2009年5月15日，經(jīng)過協(xié)商，乙公司用其所擁有的一宗土地與丙公司一幢新建辦公樓完成置換，并且雙方均按照規(guī)定辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并取得相關(guān)證書。其中，置換中的土地估價由B土地評估機構(gòu)完成。估價人員對現(xiàn)場進行實地勘察，也對土地的取得和開發(fā)利用歷史進行了相關(guān)調(diào)查。丙公司從乙公司獲得的土地位于城市二環(huán)內(nèi)，在建工程目前已至地上3層，工地現(xiàn)場內(nèi)已接入臨時工程用水、供電、道路。

　　調(diào)查所知，該土地最早為甲企業(yè)使用，屬于劃撥性質(zhì)，基礎(chǔ)設(shè)施達到供水、排水、供電、通訊。在1980年5月城市統(tǒng)一開展土地登記時辦理的國有土地使用證，登記用途為工業(yè)，面積為15000平方米，建筑面積為13000平方米。但在2003年4月30日，甲企業(yè)改制，并辦理了協(xié)議出讓土地手續(xù)，當(dāng)時估價委托的是A土地評估機構(gòu)。

　　2006年2月由于該土地所在城市工業(yè)規(guī)劃布局調(diào)整，甲公司在郊區(qū)新購置了一宗土地建設(shè)新廠房，并搬遷、拆除了舊廠區(qū)地上建筑物及附著物。政府在支付了一定補償后將土地收購，并重新規(guī)劃，完成一級開發(fā)后入市公開交易。

　　2007年3月15日，在市國土資源管理局組織的公開拍賣中，該土地使用權(quán)由該市房地產(chǎn)開發(fā)乙公司競得。查看規(guī)劃部門下達的規(guī)劃意見書，土地新的規(guī)劃用途為住宅，建設(shè)規(guī)模可達到42000平方米，建筑密度35%，控高25米;同時，由于土地西側(cè)市政干道要進行拓寬，規(guī)劃中明確有代征道路用地1000平方米;燃氣管線鋪設(shè)正在進行中，預(yù)計當(dāng)年年底可投入使用。乙公司在參加競買之前曾委托A土地評估機構(gòu)對該土地進行應(yīng)價評估，確定的最高應(yīng)價為14000萬元，最后以10500萬元獲得。競買成功后，乙公司2007年4月15日繳納完全部土地出讓金，并于2007年9月1日辦理了相關(guān)手續(xù)，按規(guī)定開工建設(shè)。

　　問題如下：

　　1.請用簡短語言描述該宗土地的權(quán)利變化過程,并列出時間、權(quán)利變化內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利人。

　　2.在土地流轉(zhuǎn)中，A土地評估機構(gòu)兩次參與了估價，請根據(jù)以上信息，采用對比的方式，列出前后兩次估價地價定義中的不同之處。

　　3.B公司受托對土地置換價格進行評估，請根據(jù)上述信息列出委托方可以提供的具體資料清單。

　　4.請根據(jù)以上信息，列出在全部的運作過程中，可能涉及的土地登記，并列出登記類型、登記的申請人、登記的土地權(quán)利性質(zhì)等。

　　就內(nèi)容和問題而言，該試題突出了對土地權(quán)屬、地價定義、估價依據(jù)等土地估價重要知識點的考查，也涵蓋了土地登記等方面的基礎(chǔ)知識。

　　第一個問題要求列出土地權(quán)屬及其變化情況。土地權(quán)屬狀況是影響土地價格的關(guān)鍵因素，同一宗土地因權(quán)屬狀況不同，其價值會存在較大差異。因此，權(quán)屬界定清晰是土地估價實務(wù)中的最基本要求，界定土地權(quán)屬旨在明確土地的權(quán)利狀況及其歸屬，包括土地權(quán)利人、土地使用權(quán)的取得時間、取得方式、權(quán)利性質(zhì)及其變更狀況等，通常需要明確評估標(biāo)的物的權(quán)利人是誰、何時取得土地使用權(quán)、通過什么方式取得等問題。因此，本問題的參考答案為：

　　(1)1980年5月，甲企業(yè)取得該宗地國有劃撥土地使用權(quán)證

　　(2)2003年4月，企業(yè)改制，政府將該宗地土地使用權(quán)協(xié)議出讓給甲公司(甲公司取得該宗地的出讓土地使用權(quán))

　　(3)2006年2月，政府收購該宗地

　　(4)2007年3月15日，政府通過拍賣方式將該宗地土地使用權(quán)出讓給乙公司

　　(5)2009年5月15日，通過置換方式，乙公司將該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給丙公司

　　第二個問題要求回答，對于同一宗土地而言，在不同估價目的、不同估價時點、不同規(guī)劃條件、不同利用狀況下的地價定義有何差異。解答該問題，需要準(zhǔn)確把握地價定義的幾個關(guān)鍵點，著重說明兩次評估在估價基準(zhǔn)日，土地權(quán)利狀況(權(quán)利性質(zhì)、使用年期等)，設(shè)定土地用途、容積率、開發(fā)程度等方面的不同點。參考答案為：

　　(1)估價基準(zhǔn)日。第一次：2003年4月30日;第二次：2007年3月15日

　　(2)設(shè)定用途。第一次：工業(yè);第二次：居住

　　(3)容積率。第一次：0.67;第二次：3.23

　　(4)權(quán)利狀況。出讓土地剩余使用年期：第一次，50年;第二次，70年

　　(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況。第一次：工業(yè)用途下的五通一平;第二次：居住條件下的五通一平

　　第三個問題要求列示在土地置換這一特定估價目的及估價對象狀況下，委托方可以提供的估價資料清單?？忌筛鶕?jù)試題所提供的相關(guān)信息，結(jié)合估價實務(wù)經(jīng)驗，分析判斷應(yīng)由委托方提供且對估價對象價格有重要影響的資料明細。參考答案為：

　　(1)土地出讓合同;

　　(2)土地出讓金繳納憑證;

　　(3)出讓國有土地使用證;

　　(4)規(guī)劃文件(或規(guī)劃意見書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案等);

　　(5)施工許可文件(施工許可證等);

　　(6)置換協(xié)議。

　　第四個問題重點考查考生對土地登記的概念、類型、內(nèi)容和程序等基礎(chǔ)知識的理解、掌握和實際應(yīng)用情況，要求考生能夠準(zhǔn)確把握土地登記的類型和關(guān)鍵內(nèi)容。參考答案為：

　　(1)初始登記、甲公司、劃撥土地使用權(quán)

　　(2)注銷登記、甲公司、劃撥土地使用權(quán)

　　(3)初始登記、乙公司、出讓土地使用權(quán)

　　(4)變更登記、丙公司、出讓土地使用權(quán)

　　該題給予的啟示在于：只有充分掌握土地估價、土地管理及相關(guān)基礎(chǔ)知識，牢牢把握估價中的核心內(nèi)容，并能靈活運用于估價實踐中，才能適應(yīng)估價的各類實務(wù)性工作要求。

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