土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)答疑知識(shí)點(diǎn)精選(2)

　　《物權(quán)法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。這句話怎么理解??按照這個(gè)說法，開發(fā)商依法建造好了房屋就已經(jīng)擁有了房屋所有權(quán)了吧，還是等登記后才算擁有?

　　回答：

　　首先說明的是此規(guī)定屬于特例。

　　能夠引起物權(quán)設(shè)立或者消滅的事實(shí)行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時(shí)、衣服制成之時(shí)、書柜完成之時(shí)或者衣服被拋棄之時(shí)、書柜被燒毀之時(shí)，這些物的所有權(quán)或?yàn)樵O(shè)立或?yàn)橄麥?。這些因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)即生效力。

　　同時(shí)，我國存在許多因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財(cái)產(chǎn)對(duì)待，對(duì)其所有權(quán)法律承認(rèn)歸建房人所有。比如農(nóng)民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權(quán)。但根據(jù)“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”規(guī)定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為，不發(fā)生物權(quán)效力。

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