物業(yè)管理師輔導(dǎo):物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作增值技巧(4)
債權(quán)換股權(quán)
上文已經(jīng)談到,物業(yè)首先是資金密集型的產(chǎn)業(yè),一宗物業(yè)少則數(shù)千萬,多則數(shù)十億。而用于物業(yè)開發(fā)的自投資金只占總投資的二分之一,甚至三分之一(當(dāng)然有全部自投的發(fā)展商)。其它資金的來源,大部分源于商業(yè)銀行、專業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)、大集團(tuán)、大企業(yè),因而建設(shè)周期的長短、建材價(jià)格的變動(dòng)、銀行利率的調(diào)整、國家關(guān)于房地產(chǎn)政策的變動(dòng)、物業(yè)市場的供求格局……等都直接影響還貸期限,增加還貸壓力,特別是貸款利息部分。為此債權(quán)換股權(quán)是緩解還貸壓力的重要手段,具體地講:
(一)債權(quán)換股權(quán)可改變投資結(jié)構(gòu)
如上所述,一宗物業(yè)投資自投部分只占二分之一或三分之一,其它則靠融資,為此出讓部分股權(quán)即將債權(quán)換股權(quán),可改變投資結(jié)構(gòu),使投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān),增強(qiáng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。
(二)債權(quán)換股權(quán)可減少還貸的壓力
因?yàn)橥ㄟ^改變投資結(jié)構(gòu)可減少還貸壓力,使企業(yè)能夠在較寬松的環(huán)境里渡過初創(chuàng)階段,順利地向成長階段、成熟階段、穩(wěn)定階段過渡。
(三)債權(quán)換股權(quán)可減少付息的困擾
因?yàn)闆]有還貸的束縛,也就沒有付息的困擾。特別是在貸款金額龐大,又以復(fù)利計(jì)息的前體下,企業(yè)的盈余就象沙漠中的露珠,很快被利息吸干,使企業(yè)無還貸能力可言。
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