采用收益還原法計算題之解題步驟
在土地估價師計算題中有部分是采用收益還原法計算的,今天環(huán)球網校教大家如何做好這一類的試題:
(一)審題
1、明確題意,選擇估價方法。待估地產有收益,適合采用收益還原法
2、明確估價時點
3、明確題目提供的條件,思考如何利用這些條件計算收益和費用
4、明確題目要求計算出的價格類型
(二)解題思路
第一步:求取房地合一的房地產共同產生的純收益
第二步:計算建筑物部分產生的純收益
第三步:從房地純收益中扣除建筑物純收益,得到土地純收益
第四步:計算剩余使用年限下的土地市場價格
(三)列出評估過程
1、解題思路及計算方法:適宜采用收益還原法
2、基本公式
(1)房地年純收益計算公式
(2)建筑物年純收益計算公式
(3)土地年純收益計算公式
(4)有限年限土地價格公式
3、計算步驟
(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式,最好給每步算式加上小標號)
?、倌曜饨鹗找?月租金收入×12月
?、谘航鹉赀\用收益=押金×押金收益率
(四)難點及常見錯誤分析
1、難點
(1)估價時點和土地使用年限的關系
(2)土地年純收益的計算
(3)所提供條件的清晰分類
2、常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算
(3)房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤
(4)建筑物年純收益計算基數錯誤
(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤
(6)沒有計算土地單位面積價格
(7)解題思路或計算步驟混亂
?2009年土地估價師考試時間:9月19、20日
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?《2008年全國土地估價師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯合主講.
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