土地估價師《土地估價實務(wù)》模擬題4

　　(2)計算年房地費用

　　年管理費=年租金×10%=3864×10%=386.4(萬元)

　　年維修費=年租金×8%=3864×8%=309.1(萬元)

　　年保險費=建安造價×千分之二=3000×30000×0.002=18(萬元)

　　年稅金=年租金×12%=3864×12%=463.7(萬元)

　　年折舊=建安造價/46=195.7(萬元)

　　年房地費用合計=386.4+309.1+18+463.7+195.7=1372.9(萬元)

　　(3)計算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收入-年房地費用=2491.1(萬元)

　　(4)計算房地產(chǎn)總價

　　假設(shè)P為房地產(chǎn)價格，a為房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，根據(jù)有限年收益法的計算公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]= 2491.1/8%×[1-1/(1+8%)46]=30235.5(萬元) 2、應(yīng)用剩余法計算地價

　　(1)計算總建筑成本

　　項目總建筑成本=項目建筑面積×建安綜合造價=9000(萬元)

　　(2)計算利息

　　假設(shè)地價為V，利息為：

　　V×[(1+8%)4-1]+9000×30%×[(1+8%)2.5-1] +9000×50%×[(1+8%)1.5-1] +9000×20%×[(1+8%)0.5-1]=?(萬元)

　　(3)計算利潤

　　利潤=建安造價×30%=9000×30%=2700(萬元)

　　(4)計算地價

　　地價=房地產(chǎn)價格-總建筑成本-利息-利潤

　　V=30235.5-9000-?-2700=---(萬元)

　　進行年期修正：

　　V×[1-1/(1+6%)48]/ [1-1/(1+6%)50]= V’(萬元)

　　3、計算可抵押貸款額

　　可抵押貸款額=地價×70%= V’ ×70%(萬元)

　　第四題：

　　1、答題要點

　　該說法不正確,其補償應(yīng)包括土地的價格補償.因為:

　　(1) 由于土地的資產(chǎn)屬性,住戶作為土地使用者,享有一定的土地收益權(quán).

　　(2) 由于土地區(qū)位和收益的差異,住戶也應(yīng)得到補償.

　　2、 答題要點

　　(1) 劃撥土地使用權(quán)的價格因為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額.

　　(2) 劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進行評估.

　　3、 答題要點

　　對宗地c應(yīng)按原來出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補償.

　　(1) 土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè).

　　土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。

　　(2) 可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法.

　　4、 答題要點

　　對于宗地D應(yīng)政府無償收回,因為:

　　根據(jù)<城市房地產(chǎn)管理法>的規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的如2年未動工開發(fā)的,可無償收回。

　　5、 答題要點

　　作為商業(yè)中心用地,屬于經(jīng)營性用地,根據(jù)國土資源部2002年11第號令的規(guī)定,必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。

　　各出讓方式的基本特征如下：

　　招標(biāo):由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書,根據(jù)標(biāo)書所示非得設(shè)計方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者,投標(biāo)者一般在3個以上。

　　拍賣出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制,然后在固定的場所集中競買,出價高者成交。

　　掛牌:由出讓方發(fā)布掛牌公告,公布出讓土地的交易條件和期限,掛牌期限截至?xí)r的最高價格即為成交。

　　6、 答題要點

　　(1) 估價機構(gòu)接受評估委托后,應(yīng)按以下程序進行評估:

　　A . 確定估價的基本事項,包括估價對象、估價目的、價格類型、估價日期等;

　　B . 擬定估價作業(yè)計劃,確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等;

　　C . 資料收集與實地勘察,主要收集社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等;

　　D. 相關(guān)資料分析,對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進行分析;

　　E . 按照一定的原則,選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法,試算宗地價格;

　　F . 試算價格調(diào)整,確定最后估價結(jié)果;

　　G . 撰寫土地估價報告書;

　　H . 將土地估價報告提交給委托方.(2) 由于待估宗地為商業(yè)用途,為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種.

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　　收集的資料包括:

　　1)收益還原法應(yīng)收集以下資料:

　　A . 開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益;

　　B . 房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等;

　　C . 房屋重置成本;

　　D . 土地還原率、房屋還原率等參數(shù);

　　E . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.

　　2)市場比較法應(yīng)收集以下資料:

　　A . 三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例;

　　B . 土地還原率等參數(shù);

　　C . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.

　　3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：

　　A . 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系;

　　B . 待估宗地所在土地級別;

　　C . 土地還原率等參數(shù);

　　D . 當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.

　　4)剩余法應(yīng)收集以下資料：

　　A.開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價;

　　B.開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用;

　　C.土地還原率、年貸款利率等參數(shù);

　　D.當(dāng)?shù)赝恋厥袌?、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等.

　　第五題：

　　土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下:

　　第一部分 總述

　　1. 估價依據(jù)中,缺少根據(jù)對象土地證書或權(quán)屬證明.

　　2. 估價依據(jù)中,“??省關(guān)于土地管理的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng),未說明與本次評估有關(guān)的法律,法規(guī)是哪些.

　　3. 估價定義中,未說明是什么權(quán)利的土地價格.

　　4. 估價結(jié)果中,缺少樓面地價.

　　5. 缺少<估價結(jié)果一覽表>.

　　6. 需要特殊說明的事項中,缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事項的說明.

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　7. 土地位置狀況中,缺少團代會用途、土地級別的描述.

　　8. 土地權(quán)利狀況中,缺少他項權(quán)利狀況的描述.

　　9. 建筑物狀況描述不詳.

　　10. 地價影響因素分析中,缺少一般因素的描述.

　　第三部分 土地估價

　　11. 估價原則中,缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等.

　　12. 未說明估價方法選擇的依據(jù).

　　13. 收益還原法中,租金與價格概念混淆,”比準(zhǔn)價格”應(yīng)為”比準(zhǔn)租金”.

　　14. 未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù).

　　15. 折舊中耐用年限不能折舊用房屋用年限60年,應(yīng)為已使用年限.

　　16. 存在總費用中漏計稅費項目.

　　17. 未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù).

　　18. 總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年,而不能用房屋剩余使用年限45年.

　　19. 收益還原法估價結(jié)果無單位地價.

　　20. 市場比較法的基本情況表中,估價對象的用地面積、重值單價與報告前面的敘述不符.

　　21. 市場比較法中,缺少比較因素選擇的程序.

　　22. 比較因素中還含有容積率等的修正.

　　23. 未說明單價指數(shù)的來源依據(jù).

　　24. 估價對象與比較實列C的交易時間相同,但確定的地價指數(shù)不一致.

　　25. 未說明由3個比準(zhǔn)價格確定土地單位面積地價的方法及原因.

　　26. 地價的確定中,描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù),實際計算則采用的是加權(quán)平均數(shù).

　　27. 地價的確定中,評估結(jié)果無大寫.

　　第四部分 附錄

　　28. 缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證.

　　29. 缺少估價對象位置示意圖.

　　30. 缺少估價機構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照.

　　31.報告的文字描述不夠規(guī)范,如:”可比實列:”房屋占地地價”等不規(guī)范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在”估價對象,是”中介紹,而收益還原法中作較多的描述