2008年土地估價師執(zhí)業(yè)資格考試精選案例

　　一、土地估價師之案例分析題

　　1.某開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)招標(biāo)出讓地塊的投標(biāo)報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。

　　(1)作為代理開發(fā)商投標(biāo)的估價人員，應(yīng)做哪些具體工作?

　　答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調(diào)查，對當(dāng)?shù)馗呒壘频甑墓┣筅厔葸M行預(yù)測;利用適當(dāng)?shù)墓纼r方法確定投標(biāo)報價。

　　(2)可采取哪幾種估價方法?

　　答：假設(shè)開發(fā)法，市場比較法。

　　若通過招標(biāo)方式獲得了該國有土地使用權(quán)后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構(gòu)對已完工部分進行評估，核定現(xiàn)狀價值為合作提供依據(jù)。

　　1) 簡述評估技術(shù)路線;

　　假設(shè)開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產(chǎn)交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準(zhǔn)價格。

　　2) 應(yīng)搜集審核的資料;

　　國有土地使用權(quán)證書;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;土地使用權(quán)出讓合同;施工許可證;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;

　　若采用市場比較法

　　1) 在選取可比案例時應(yīng)考慮哪些因素?

　　應(yīng)考慮是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實物三個方面應(yīng)相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

　　2)確認比準(zhǔn)價格有哪幾種方法?

　　平均數(shù)法，包括算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)平均數(shù)法;中位數(shù)法;眾數(shù)法。

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