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1996年土地估價師考試《土地估價實務(wù)》真題(1)

更新時間:2009-10-19 23:27:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

一、綜合計算實務(wù)(共3小題,第一小題20分,后兩小題每題30分。要求列出算式、計算步驟,需按公式計算的,要寫出公式。無計算過程,只有計算結(jié)果的不得分)

1、某單位于1991年11月以有償出讓方式取得A地塊50年土地使用權(quán),并于1993年11月在此地塊上建成建筑物B。A地塊面積2000平方米,建筑面積2500平方米,當(dāng)時出讓地價為100萬元,建筑造價為300萬元,其經(jīng)濟(jì)耐用年限為48年,殘值率為4%。1996年11月該單位為與外商合資,需將該房地產(chǎn)評估作價,據(jù)調(diào)查,1991~1996年該地區(qū)物價指數(shù)平均每年上漲8%,目前該地塊周圍地區(qū)征地等各項費(fèi)用為20萬元/畝,土地開發(fā)費(fèi)為2億元/平方千米,當(dāng)?shù)劂y行貨款年利率為12%,土地開發(fā)周期平均為一年,土地開發(fā)投資回報率為15%,當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛蕿?5%,土地還原率為10%,目前該類建筑的重置價為1500元/平方米,試根據(jù)上述資料評估該單位房地產(chǎn)現(xiàn)值。

2、某開發(fā)公司擬對政府招標(biāo)出讓的某宗地進(jìn)行投標(biāo),該宗地出讓年期為40年,規(guī)劃限定建造2萬平方米的賓館,據(jù)該公司進(jìn)行的市場調(diào)查和可行性分析,預(yù)計開發(fā)周期為2年,估計建成后客房平均出租率為80%,可經(jīng)營面積比例為75%,年租金為600元/平方米,保險費(fèi)不計,稅金按年租金的12%計,年折舊費(fèi)按年維修費(fèi)的80%計。該類建筑耐用年限50年,殘值為零,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)預(yù)計為1500元/平方米,第一年投入60%,第二年投入40%,貨款年利率為15%,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原利率為8%,開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的15%,取得土地使用權(quán)須支付的法律、估價等專業(yè)費(fèi)用為地價的2%。試估算開發(fā)商所能支付的最高投標(biāo)地價款。

3、一工業(yè)企業(yè)計劃將其使用的一宗國有土地A,經(jīng)政府批準(zhǔn)后投入至新設(shè)立的股份公司,現(xiàn)委托某估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估。該機(jī)構(gòu)收集到下列可用資料:

(1)A宗地周圍地區(qū)1996年新征地資料,征用補(bǔ)償、安置及相關(guān)稅費(fèi)等土地取得費(fèi)用為35萬元/公頃。

(2)與A宗地同一區(qū)域中于1995年5月出租的工業(yè)用地案例一宗,宗地開發(fā)程度為七通一平,年出租凈收益為23元/平方米。

(3)與A宗地相鄰區(qū)域中的一宗工業(yè)用地,1993年4月出讓,出讓年期為40年,開發(fā)程度為五通一平,出讓地價為224元/平方米。

(4)當(dāng)?shù)赝恋厝ㄒ黄介_發(fā)費(fèi)用平均為50元/平方米,從征地到完成三通一平的開發(fā)周期一年,土地開發(fā)資金利息率12%,投資回報率10%,土地增值收益率20%,土地還原利率8%。

(5)當(dāng)?shù)赝蛔诘亻_發(fā)程度不同時的地價差異情況為:五通一平時地價比三通一平時地價高100元/平方米,七通一平時地價比三通一平時地價高150元/平方米。

(6)征地、出租和出讓宗地與待估宗地比較情況,除開發(fā)程度差異外,其他因素比較表為:

   交易情況指數(shù)  地價指數(shù)   區(qū)域因素指數(shù)  個別因素指數(shù)
 評估宗地  100 118  95  100 
 征地案例  80 118  95  100 
 出租案例   108 106  95  102 
 出讓案例  112 100  105  105 

請根據(jù)上述資料,評估該宗地在1996年6月,達(dá)到三通一平條件,50年土地使用權(quán)價格。

二、問答題(20分)

某工業(yè)集團(tuán)擬將其下屬的A企業(yè)進(jìn)行股份制改造,A企業(yè)占用的國有劃撥土地使用權(quán)共1000000平方米,所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為350元/平方米。根據(jù)股改要求,土地將采用國家作價入股方式進(jìn)行處置,由于受總股本額限制,該集團(tuán)要求投入的土地資產(chǎn)不超過2億元?,F(xiàn)委托你進(jìn)行評估,請問可否滿足該集團(tuán)的要求?如可以,可通過哪幾種方法使總估價額不超過2億元?

三、估價實務(wù)分析(本部分由兩個報告構(gòu)成,每個報告50分。請認(rèn)真閱讀案例報告并加以分析,指出存在的問題,并說明原因)

報告一  土地估價技術(shù)報告

第一部分    總 述

一、估價項目名稱:××××地價評估

二、委托估價方:××××市新區(qū)塑料建材廠(其他略)

三、受托估價方:××××市地產(chǎn)評估咨詢中心(其他略)

四、估價對象:本項評估是對××××市新區(qū)塑料建材廠所占宗地的地價評估。

五、估價目的:本報告為××××市新區(qū)塑料建材廠抵押貨款提供地價依據(jù)。

六、估價依據(jù):(略)

七、地價定義:50年土地使用權(quán)的現(xiàn)實市場價格

八、估價期日:1996年5月20~6月1日

九、估價日期:1996年5月31日

十、估價結(jié)果:

總地價:1551.88萬元;單位地價:519元/平方米
樓面地價:1174元/平方米
評估價格貨幣種類:人民幣

十一、需要特殊說明的事項

(1)此項評估是評估期日的價格現(xiàn)值,假設(shè)在此期間物業(yè)價格值保持穩(wěn)定。

(2)本報告只為××××塑料建材廠抵押貨款提供地價依據(jù),用于其他方面的可行性未做探討。

(3)樓房沒有進(jìn)行結(jié)構(gòu)測試和檢驗設(shè)施,因此不能確定其設(shè)施的完備性。

(4)報告之中有關(guān)證明材料由當(dāng)事人提供。

(5)本報告有效期為半年。

(6)本報告全文或部分內(nèi)容公布之前,需征得本中心同意,國家法律規(guī)定者除外。

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