2006年中級(jí)《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試題

　　一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意） 
　　1.用益物權(quán)是指以支配標(biāo)的物的（�。�為內(nèi)容的物權(quán)。
　　A．使用價(jià)值
　　B．抵押價(jià)值
　　C．交換價(jià)值
　　D．生產(chǎn)價(jià)值 　
　　2．某宗土地的所有權(quán)人為甲，使用權(quán)人為乙，則（�。�。
　　A．甲擁有該宗土地的對(duì)世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地
　　B．乙擁有該宗土地的對(duì)世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地
　　C．乙擁有該宗土地的對(duì)世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地
　　D．甲擁有該宗土地的對(duì)世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地 　
　　3．下列關(guān)于集體土地的說法中，正確的是（�。�。
　　A．集體土地的所有權(quán)是不完整的，追索權(quán)受時(shí)效的限制
　　B．集體土地的所有權(quán)是不完整的，但追索權(quán)不受時(shí)效的限制
　　C．集體土地的所有權(quán)是完整的，但追索權(quán)受時(shí)效的限制
　　D．集體土地的所有權(quán)是完整的，追索權(quán)不受時(shí)效的限制
　　4．因土地租賃活動(dòng)而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)屬于（　）。
　　A．擔(dān)保物權(quán)
　　B．用益物權(quán)
　　C．對(duì)世權(quán)
　　D．債權(quán)
　　5．在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，處于主導(dǎo)地位的是（　）。
　　A．共用部分的持份權(quán)
　　B．成員權(quán)
　　C．專有部分的所有權(quán)
　　D．共有部分的使用權(quán)
　　6．在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租是（�。�。
　　A．級(jí)差地租I
　　B．級(jí)差地租Ⅱ
　　C．絕對(duì)地租
　　D．壟斷地租
　　7．杜能在《孤立國(guó)》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個(gè)區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是（�。�。
　　A．自由農(nóng)作區(qū)
　　B．谷物輪作區(qū)
　　C．林業(yè)區(qū)
　　D．放牧區(qū)
　　8．韋伯認(rèn)為，社會(huì)集聚是（�。�。
　　A．特殊集中因素
　　B．一般集中因素
　　C．固定的外在因素
　　D．固定的內(nèi)在因素
　　9．當(dāng)某物業(yè)的價(jià)格為1000元／平方米時(shí)，需求量為100萬平方米；價(jià)格為1300元／平方米時(shí)，需求量為70萬平方米。該物業(yè)的需求價(jià)格彈性為（�。�。
　　A．1．3
　　B．1．0
　　C．0．7
　　D．0．1
　　10．在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是（　）。
　　A．公寓
　　B．寫字樓
　　C．工業(yè)廠房
　　D．酒店
　　11．下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯(cuò)誤的是（�。�。
　　A．土地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為
　　B．土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
　　C．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
　　D．土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期
　　12．土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容中一般不包括（�。�。
　　A．建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
　　B．建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)
　　C．開發(fā)進(jìn)度和分期投資額度
　　D．工程完工期限
　　13．A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時(shí)間為（�。�。
　　A．7月1日
　　B．7月2日
　　C．7月9日
　　D．7月10日
　　14．下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（　）。
　　A．出讓合同約定2002年6月30日動(dòng)工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時(shí)間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動(dòng)工
　　B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)
　　C．開發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)
　　D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿兩年未動(dòng)工開發(fā)
　　15．下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是（�。�。
　　A．協(xié)議出讓最低價(jià)由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行
　　B．協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)
　　C．協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓底價(jià)
　　D．協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)
　　16．下列關(guān)于土地使用權(quán)拍賣出讓的說法中，正確的是（　）。
　　A．拍賣出讓須設(shè)定底價(jià)，且應(yīng)該在拍賣前宣布
　　B．若競(jìng)買者不足兩人，應(yīng)當(dāng)中止拍賣
　　C．競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，出讓人與出價(jià)最高的競(jìng)買人協(xié)商確定是否成交
　　D．拍賣主持人在拍賣中，應(yīng)當(dāng)始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報(bào)價(jià)
　　17．M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（�。�。
　　A．取得土地使用權(quán)兩年以后
　　B．完成開發(fā)投資總額的25％以上（不含土地使用權(quán)出讓金）
　　C．完成開發(fā)投資總額的25％以上（含土地使用權(quán)出讓金）
　　D．形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
　　18．下列劃撥土地中，國(guó)家不能無償收回的是（�。�。
　　A．土地使用者遷移而停止使用的土地
　　B．土地使用者破產(chǎn)而停止使用的土地
　　C．未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用的土地
　　D．核準(zhǔn)報(bào)廢的礦場(chǎng)土地
　　19．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格（租金）水平的精確把握，是（�。┑幕�礎(chǔ)。
　　A．產(chǎn)品分析
　　B．收入水平分析
　　C．財(cái)務(wù)分析
　　D．喜好分析
　　20．市場(chǎng)價(jià)格和租金水平是市場(chǎng)（�。┑闹苯颖憩F(xiàn)。
　　A．需求關(guān)系
　　B．買賣關(guān)系
　　C．供求關(guān)系
　　D．租售關(guān)系

　　21．住宅市場(chǎng)調(diào)研中購(gòu)買力分析的目的是確定（�。�。
　　A．住宅價(jià)格水平的高低
　　B．消費(fèi)者的收入水平與住宅價(jià)格之間的關(guān)系
　　C．消費(fèi)者收入水平的高低
　　D．消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)的差異
　　22．在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研中，主要運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)和（�。﹣矸治鰯�(shù)據(jù)。
　　A．?dāng)?shù)理組合
　　B．線性分析
　　C．統(tǒng)計(jì)推斷
　　D．系統(tǒng)歸納
　　23．商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)研中，競(jìng)爭(zhēng)分析的間接層次是指（�。�。
　　A．本區(qū)域與其他區(qū)域的商業(yè)用房之間的競(jìng)爭(zhēng)
　　B．本區(qū)域內(nèi)不同檔次商業(yè)用房之間的競(jìng)爭(zhēng)
　　C．本區(qū)域內(nèi)不同經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方向的商業(yè)用房之間的競(jìng)爭(zhēng)
　　D．本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品和勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)
　　24．當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納速度高時(shí)，意味著（　）。
　　A．供不應(yīng)求
　　B．潛在需求不足
　　C．供求均衡
　　D．有效需求不足
　　25．采用比較法估價(jià)時(shí)，要求選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與（�。┙咏�。
　　A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　B．委托估價(jià)日期
　　C．實(shí)地查勘日期
　　D．估價(jià)作業(yè)日期
　　26．某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元／平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（�。┰�／平方米。
　　A．2830．19
　　B．2941．18
　　C．3061．22
　　D．3191．49
　　27．某宗房地產(chǎn)2006年3月的價(jià)格為3000元／平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價(jià)格指數(shù)分別為103．0，105．0，108．0，105．0（均以上個(gè)月為100），則將該價(jià)格調(diào)整到2006年7月的價(jià)格為（�。┰�／平方米。
　　A．3058．3
　　B．3150．0
　　C．3240．0
　　D．3679．3
　　28．建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為（�。�。
　　A．經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命
　　B．經(jīng)濟(jì)壽命≥自然壽命
　　C．經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命
　　D．經(jīng)濟(jì)壽命>自然壽命
　　29．經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)估計(jì)為20年，無殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為（�。�。
　　A．40％
　　B．50％
　　C．60％
　　D．67％
　　30．某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其未來年凈收益為l00萬元，收益年限為35年，資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（�。┤f元。
　　A．964．4
　　B．977．9
　　C．1000．0
　　D．3500．0
　　31．假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（　）的時(shí)間。
　　A．土地開始開發(fā)
　　B．房屋開始施工
　　C．開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)
　　D．取得估價(jià)對(duì)象
　　32．某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12％時(shí)，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（�。┤f元。
　　A．14．58
　　B．15．43
　　C．16．67
　　D．17．32
　　33．采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評(píng)估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是（�。�。
　　A．考慮了基準(zhǔn)收益率
　　B．能顯示投資回收期的長(zhǎng)短
　　C．能在一定程度上反映投資效率高低
　　D．計(jì)算過程簡(jiǎn)單
　　34．某人用80萬元購(gòu)買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0％時(shí)，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為（�。┤f元。
　　A．5．34
　　B．6．45
　　C．7．26
　　D．8．O7
　　35．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，若基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（　）。
單位：萬元
年份　0　1　2　3　4　5　
現(xiàn)金流入　　　300　300　300　300　300　
現(xiàn)金流出　800　50　50　50　50　50　

　　A.-7.5
　　B．66.3
　　C．147.7
　　D．225.0
　　36．現(xiàn)有兩個(gè)互斥方案可供某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)選擇，各方案的初期投資及凈收益見下表，其壽命均為5年，不計(jì)殘值。若基準(zhǔn)收益率為12%.則用差額法計(jì)算的NPV（乙-甲）（�。�。
單位：萬元
投資方案　初期投資　凈收益　
甲　2000　700　
乙　4000　1200　

　　A.大于100萬元
　　B．等于零
　　C．小于零
　　D．等于100萬元
　　37．某房地產(chǎn)公司開發(fā)6000平方米的商業(yè)用房供出租用，總開發(fā)費(fèi)用為3000萬元，毛租金為100元/平方米?月，出租費(fèi)用為毛租金收入的20%.假設(shè)該類項(xiàng)目的投資收益率為15%，收益年期無限，則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為（�。�。
　　A.28.0%
　　B．30.2%
　　C．32.4%
　　D．36.7%
　　38．某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元，住宅平均售價(jià)為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成本為3000元/平方米。該公司計(jì)劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（�。┢椒矫�。
　　A.14 300
　　B．16 000
　　C．20 000
　　D．21 500
　　39．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，通常認(rèn)為房地產(chǎn)投資者所獲取的收益（�。�。
　　A．隨安全度增加而增加
　　B．隨安全度增加而減小
　　C．隨安全度減少而減少
　　D．不受安全度影響

　　40．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措階段，投資的主要風(fēng)險(xiǎn)是（�。�。
　　A．資本結(jié)構(gòu)的變化對(duì)未來收益產(chǎn)生影響
　　B．市場(chǎng)研究與項(xiàng)目評(píng)估分析和預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性
　　C．承包商對(duì)項(xiàng)目控制與管理能力
　　D．通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生
　　41．房地產(chǎn)投資者所擁有的房地產(chǎn)商品因難以售出而拋售，由此造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為 （　）。
　　A．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
　　B．業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
　　C．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
　　D．流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
　　42．采用分期付款出售房地產(chǎn)商品，客戶不能按約定償付款項(xiàng)造成的風(fēng)險(xiǎn)稱為（�。�。
　　A．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
　　B．信用風(fēng)險(xiǎn)
　　C．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
　　D．業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
　　43．某房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)一餐館，年經(jīng)營(yíng)收入為300萬元，經(jīng)營(yíng)支出為l50萬元，所得稅稅率為20％。經(jīng)營(yíng)四年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均通貨膨脹率為3％，年折舊費(fèi)為50萬元，則按不變價(jià)格計(jì)算，第四年的實(shí)際稅后凈現(xiàn)金流量為（�。┤f元。
　　A．128．88
　　B．132．54
　　C．141．63
　　D．146．86
　　44．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)，可通過（　）加以避免。
　　A．經(jīng)營(yíng)者自身努力
　　B．加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的評(píng)估
　　C．減少判斷失誤
　　D．投保的方式
　　45．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要獲取立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照，需要向城市規(guī)劃管理部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等報(bào)送項(xiàng)目（�。�。
　　A．財(cái)務(wù)報(bào)告
　　B．可行性研究報(bào)告
　　C．市場(chǎng)分析報(bào)告
　　D．運(yùn)營(yíng)報(bào)告
　　46．建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)和（�。┑�。
　　A．附屬工程費(fèi)
　　B．設(shè)備及安裝工程費(fèi)
　　C．管理費(fèi)
　　D．室外供電工程費(fèi)
　　47．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而借款形成的利息在房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算時(shí)，屬于（�。�。
　　A．管理費(fèi)用
　　B．財(cái)務(wù)費(fèi)用
　　C．銷售費(fèi)用
　　D．稅費(fèi)
　　48．房地產(chǎn)開發(fā)過程中需到城市規(guī)劃管理部門辦理的許可證有（�。�。
　　A．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證
　　C．建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　D．建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程施工許可證
　　49．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在（�。┧膫�(gè)方面。
　　A．計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制
　　B．計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)理
　　C．組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查
　　D．計(jì)劃、組織、控制、驗(yàn)收
　　50．下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的是（�。�。
　　A．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
　　B．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金
　　C．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
　　D．公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
　　51．在房地產(chǎn)委托代理經(jīng)營(yíng)方式下，房地產(chǎn)供給方是（�。�。
　　A．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人
　　B．房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)
　　C．委托代理機(jī)構(gòu)
　　D．房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
　　52．在開放型代理方式下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的廣告大多由（�。┏鲑Y。
　　A．開發(fā)商
　　B．代理機(jī)構(gòu)
　　C．工商管理部門
　　D．房地產(chǎn)交易管理部門
　　53．以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是（　）。
　　A．成本加成定價(jià)法
　　B．競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
　　C．顧客感受定價(jià)法
　　D．價(jià)值效用定價(jià)法
　　54．在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)，適宜采用（�。┒▋r(jià)。
　　A．成本加成定價(jià)法
　　B．顧客感受定價(jià)法
　　C．競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法
　　D．舊房定價(jià)法
　　55．物業(yè)服務(wù)合同在（�。┑那闆r下不成立。
　　A．當(dāng)事人沒有承諾生效
　　B．當(dāng)事人沒有簽字蓋章
　　C．沒有規(guī)定合同成立的地點(diǎn)
　　D．一方當(dāng)事人提供了服務(wù)，另一方當(dāng)事人接受了該服務(wù)，但沒有采取書面形式
　　56．甲于2004年1月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙住了三個(gè)月后以物業(yè)管理服務(wù)水平差為由搬走并拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。甲負(fù) （�。┑呢�(zé)任。
　　A．督促乙盡快交納
　　B．部分交納
　　C．協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)向乙追收
　　D．連帶交納
　　57．住宅小區(qū)交付使用后，在質(zhì)量保修期內(nèi)，（　）對(duì)小區(qū)負(fù)有質(zhì)量保修和配套設(shè)施完善的義務(wù)。
　　A．施工單位
　　B．物業(yè)管理企業(yè)
　　C．建設(shè)單位
　　D．業(yè)主大會(huì)
　　58．住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種（　）。
　　A．委托貸款
　　B．信用貸款
　　C．基金貸款
　　D．信托貸款
　　59．某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6％，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個(gè)月的付款額最接近（　）元。
　　A．3915
　　B．4220
　　C．5139
　　D．5153
　　60．房地產(chǎn)證券化是將（　）相聯(lián)系，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性。
　　A．長(zhǎng)期資產(chǎn)與短期資金
　　B．長(zhǎng)期資產(chǎn)與長(zhǎng)期資金
　　C．短期資產(chǎn)與長(zhǎng)期資金
　　D．短期資產(chǎn)與短期資金

　　二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選。所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）
　　61．克里斯塔勒的中心地理論的假設(shè)條件包括（�。�。
　　A．研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致
　　B．有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比
　　C．有一個(gè)統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成反比
　　D．廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人
　　E．平原上貨物流動(dòng)受關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制
　　62．形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（�。�。
　　A．消費(fèi)者有購(gòu)買房地產(chǎn)的意愿
　　B．消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格
　　C．城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展
　　D．人口急劇增長(zhǎng)
　　E．房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
　　63．現(xiàn)階段，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的方式有（�。�。
　　A．劃撥
　　B．招標(biāo)
　　C．掛牌
　　D．拍賣
　　E．協(xié)議
　　64．下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的說法中，正確的是（�。�。
　　A．轉(zhuǎn)讓時(shí)可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金
　　B．轉(zhuǎn)讓時(shí)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理
　　C．未領(lǐng)有國(guó)有土地使用證的土地使用者，也可以將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性出租，但應(yīng)將租金中的土地收益上繳國(guó)家
　　D．滿足劃撥土地使用權(quán)抵押條件，對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押金額中包括土地價(jià)格
　　E．因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國(guó)家繳納土地出讓金后才能改變土地屬性
　　65．篩選和鑒別次級(jí)資料的基本方法包括（�。�。
　　A．分析次級(jí)資料的來源和收集目的
　　B．分析次級(jí)資料的類型和性質(zhì)
　　C．了解次級(jí)資料的提供者的研究思路
　　D．了解次級(jí)資料的收集方法
　　E．了解次級(jí)資料的收集時(shí)間
　　66．采用收益法估價(jià)時(shí)，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果過高的情形有（　）。
　　A．凈收益估計(jì)過高
　　B．收益期限估計(jì)過長(zhǎng)
　　C．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估計(jì)過高
　　D．資本化率估計(jì)過低
　　E．考慮了無形收益
　　67．假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（�。�。
　　A．開發(fā)經(jīng)營(yíng)期
　　B．前期
　　C．建造期
　　D．租售期
　　E．保修期
　　68．根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所處的階段不同，現(xiàn)金流量可分為（�。�。
　　A．凈現(xiàn)金流量
　　B．初始投資現(xiàn)金流量
　　C．經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量
　　D．累計(jì)現(xiàn)金流量
　　E．終結(jié)現(xiàn)金流量
　　69．選擇計(jì)算期相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目互斥方案時(shí)，能直接應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法有（　）。
　　A．收益法
　　B．凈年值法
　　C．凈現(xiàn)值法
　　D．凈終值法
　　E．追加投資收益率法
　　70．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于（�。�帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
　　A．企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理狀況
　　B．意外事故的發(fā)生
　　C．市場(chǎng)需求變動(dòng)
　　D．自然災(zāi)害
　　E．戰(zhàn)爭(zhēng)
　　71．降低房地產(chǎn)投資中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可采用的對(duì)策有（�。┑�。
　　A．預(yù)期投資后的維持費(fèi)用
　　B．進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資
　　C．將風(fēng)險(xiǎn)損失攤銷計(jì)入成本
　　D．規(guī)模投資限制競(jìng)爭(zhēng)
　　E．選擇擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
　　72．房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的主要影響因素有（　）等。
　　A．市場(chǎng)行情
　　B．管理水平
　　C．地段
　　D．凈現(xiàn)金流量
　　E．價(jià)值量的大小
　　73．通過城市房屋拆遷取得的商品房開發(fā)用地，土地費(fèi)用一般包括（�。�。
　　A．土地使用權(quán)出讓金
　　B．前期工程費(fèi)
　　C．建筑安裝工程費(fèi)
　　D．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
　　E．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
　　74．居住區(qū)的用地組成一般包括（�。�。
　　A．居住建筑用地
　　B．公共建筑和公共設(shè)施用地
　　C．道路及廣場(chǎng)用地
　　D．工程管線用地
　　E．綠地及體育場(chǎng)
　　75．招標(biāo)投標(biāo)的方式有（�。�。
　　A．公開招投標(biāo)
　　B．邀請(qǐng)招投標(biāo)
　　C．合作招投標(biāo)
　　D．指定招投標(biāo)
　　E．自主招投標(biāo)
　　76．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行價(jià)格折扣策略可以（�。�。
　　A．增加買方付款的靈活性
　　B．降低呆賬的風(fēng)險(xiǎn)
　　C．盡早收回投資
　　D．增加銷售總收入
　　E．增加銷售數(shù)量
　　77．理性感化風(fēng)格的房地產(chǎn)廣告的具體種類有（　）。
　　A．規(guī)則式
　　B．情景式
　　C．誘導(dǎo)式
　　D．動(dòng)感式
　　E．證言式
　　78．工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)有（�。�。
　　A．管理內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，但協(xié)調(diào)工作量大
　　B．進(jìn)出人員控制難度大，人員成分復(fù)雜
　　C．公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作量大
　　D．安全防范難度大，尤其是消防安全的難度更大
　　E．公共秩序維護(hù)難度大
　　79．在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要對(duì)抵押物進(jìn)行審查的內(nèi)容有 （�。�。
　　A．抵押物價(jià)值的大小
　　B．抵押物權(quán)證的真?zhèn)?
　　C．抵押物的面積
　　D．抵押人的信譽(yù)
　　E．抵押物是否已經(jīng)抵押
　　80．采用按月等本金還款方式還款，借款人每月（　）。
　　A．支付的本金是均等的
　　B．支付的利息是均等的
　　C．償還利息越來越少
　　D．償還利息越來越多
　　E．付款額越來越多

　　三、案例分析題（共20題。每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選。所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）
　　（一） 某房屋當(dāng)時(shí)的購(gòu)置價(jià)格為130萬元，目前的評(píng)估價(jià)值為110萬元。房主王某向甲保險(xiǎn)公司投保該房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)金額90萬元，同時(shí)向乙保險(xiǎn)公司投保該房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)金額50萬元。
　　81．該房屋若發(fā)生火災(zāi)損毀后，王某獲得的損失賠償最多為（�。┤f元。
　　A．90
　　B．100
　　C．110
　　D．130
　　82．該房屋發(fā)生火災(zāi)損毀后，如果采用分?jǐn)偡绞劫r付，王某從甲保險(xiǎn)公司可獲得的最高損失賠償約為（　）萬元。
　　A．55
　　B．7l
　　C．84
　　D．90
　　83．該房屋因（�。┰斐蓳p失的，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。
　　A．地震
　　B．洪水
　　C．戰(zhàn)爭(zhēng)
　　D．王某縱火
　　84．如果該房屋的損失屬于保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的損失，但依法應(yīng)由第三者承擔(dān)賠償責(zé)任的，則（　）。
　　A．保險(xiǎn)公司不必賠償
　　B．保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償后，不可行使索賠權(quán)
　　C．保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行物上代位
　　D．保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行代位求償
　�。ǘ�）趙某購(gòu)買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬元，首期付款為房?jī)r(jià)的30％，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為l0年，貸款年利率為6％，采用按月等額還款方式償還。
　　85．銀行在審核抵押貸款時(shí)，應(yīng)不同意（�。┰O(shè)定抵押。
　　A．商品住宅
　　B．抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)
　　C．權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)
　　D．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
　　86．趙某將其購(gòu)買的商品住宅抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門（�。�。
　　A．辦理抵押登記
　　B．進(jìn)行抵押合同備案
　　C．申報(bào)貸款金額
　　D．申報(bào)抵押評(píng)估價(jià)值
　　87．趙某以依法取得的房屋所有權(quán)證書進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，向（�。�。
　　A．趙某頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證
　　B．銀行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證
　　C．趙某頒發(fā)抵押權(quán)證
　　D．銀行頒發(fā)抵押權(quán)證
　　88．趙某的月還款額為（　）元。
　　A．2974
　　B．3886
　　C．5356
　　D．9742
　　89．若趙某將其家庭收入的25％用于償還貸款，則趙某家庭月收入至少為（　）元。
　　A．11 896
　　B．13 896
　　C．15 544
　　D．21 424
　　90．若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為（�。┰�。
　　A．172 858
　　B．182 786
　　C．192 858
　　D．201 006
　　91．在固定利率抵押貸款的情況下，對(duì)銀行而言，出現(xiàn)提前還款風(fēng)險(xiǎn)的情形有（�。�。
　　A．市場(chǎng)利率上升
　　B．市場(chǎng)利率下降
　　C．抵押人收入水平上升
　　D．抵押人收入水平下降
　�。ㄈ�） 某房地產(chǎn)公司開發(fā)賓館項(xiàng)目時(shí)，恰逢國(guó)家調(diào)控固定資產(chǎn)投資，致使該公司遭受投資損失。
　　92．國(guó)家調(diào)控固定資產(chǎn)投資的主要手段有（�。�。
　　A．提高所得稅率
　　B．貨幣貶值
　　C．提高利率
　　D．緊縮銀根
　　93．該房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)屬于（�。�。
　　A．商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
　　B．金融風(fēng)險(xiǎn)
　　C．意外風(fēng)險(xiǎn)
　　D．購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)
　　94．降低國(guó)家調(diào)控固定資產(chǎn)投資所帶來的風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策有（�。�。
　　A．把握國(guó)家金融政策
　　B．預(yù)期貸款利率變化
　　C．預(yù)測(cè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況
　　D．防止同類房地產(chǎn)商品競(jìng)爭(zhēng)
　�。ㄋ模┠撤康禺a(chǎn)公司欲投資兩個(gè)彼此獨(dú)立、投資壽命期為一年的項(xiàng)目，其投資額和凈收益見下表。各項(xiàng)目的投資方案是互斥的，該公司擁有的資金數(shù)額為5000萬元，要求的基準(zhǔn)收益率為12％。 　

　　95．上表中，這兩個(gè)項(xiàng)目的無資格方案共有（�。﹤�(gè)。
　　A．1
　　B．2
　　C．3
　　D．4
　　96．乙項(xiàng)目在排除無資格方案后新的追加投資收益率為（�。�。
　　A．12．O％
　　B．12．5％
　　C．13．0％
　　D．13．5％
　　97．該房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇（�。┓桨�。
　　A．甲4和乙l
　　B．甲2和乙l
　　C．甲l和乙4
　　D．甲l和乙3
　　98．如果該房地產(chǎn)公司能以年利率l3％貸款3000萬元，則可選擇（�。┓桨浮�
　　A．甲4和乙4　　B．甲4和乙l
　　C．甲4和乙2　　D．甲2和乙l
　�。ㄎ澹�
　　某花園小區(qū)已經(jīng)建成，建設(shè)單位甲房地產(chǎn)公司對(duì)外公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，有多家物業(yè)管理公司投標(biāo)。最后，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)。乙物業(yè)管理公司與該花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制。
　　99．甲房地產(chǎn)公司要編制的招標(biāo)文件包括（�。�。
　　A．招標(biāo)公告
　　B．招標(biāo)書
　　C．投標(biāo)通知
　　D．投標(biāo)單
　　100．乙物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)包括（　）。
　　A．物業(yè)服務(wù)成本
　　B．物業(yè)服務(wù)支出
　　C．法定稅費(fèi)
　　D．物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)

2006年經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試卷（中級(jí)）　
***參考答案***

（滿分l40）

　　一、單項(xiàng)選擇題（1～60題，共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）　

　　二、多項(xiàng)選擇題（61～80題，共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）　

　　三、案例分析題（81～100題，共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）　

　　01 A（1）　02 A（1）　03 C（1）　04 D（1）　05 C（1）　

　　06 B（1）　07 B（1）　08 A（1）　09 B（1）　10 D（1）　

　　11 C（1）　12 D（1）　13 C（1）　14 C（1）　15 A（1）　

　　16 B（1）　17 D（1）　18 C（1）　19 C（1）　20 C（1）　

　　21 B（1）　22 C（1）　23 D（1）　24 A（1）　25 A（1）　

　　26 D（1）　27 D（1）　28 A（1）　29 C（1）　30 A（1）　

　　31 D（1）　32 C（1）　33 C（1）　34 D（1）　35 C（1）　

　　36 C（1）　37 A（1）　38 D（1）　39 B（1）　40 A（1）　

　　41 D（1）　42 B（1）　43 A（1）　44 D（1）　45 B（1）　

　　46 B（1）　47 B（1）　48 A（1）　49 A（1）　50 B（1）　

　　51 A（1）　52 A（1）　53 C（1）　54 C（1）　55 B（1）　

　　56 D（1）　57 C（1）　58 A（1）　59 D（1）　60 A（1）　

　　61 ABD（2）　62 AB（2）　63 BCDE（2）　64 ABE（2）　65 ABDE（2）　

　　66 ABD（2）　67 BC（2）　68 BCE（2）　69 BCDE（2）　70 AC（2）　

　　71 ABDE（2）　72 ACDE（2）　73 AD（2）　74 ABCE（2）　75 AB（2）　

　　76 ABC（2）　77 BCE（2）　78 ACD（2）　79 BE（2）　80 AC（2）　

　　81 C（2）　82 B（2）　83 ACD（2）　84 D（2）　85 CD（2）　

　　86 A（2）　87 B（2）　88 B（2）　89 C（2）　90 D（2）　

　　91 BC（2）　92 CD（2）　93 B（2）　94 AB（2）　95 C（2）　

　　96 B（2）　97A（2）　98 D（2）　99 ABD（2）　100 ACD（2）