如何運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)用地地價(jià)
土地價(jià)格取決于市場(chǎng)供需關(guān)系,評(píng)估地價(jià)尤其是工業(yè)地價(jià)要充分考慮土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求等多方因素。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)有充足的土地交易實(shí)例,應(yīng)盡量采用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)。本文主要介紹運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的步驟與方法。
市場(chǎng)比較法將待估土地與具有替代性、且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較,并對(duì)類似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估工業(yè)用地價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估工業(yè)地價(jià)的基本公式為: 待估工業(yè)用地價(jià)格(比準(zhǔn)價(jià)格)=比較實(shí)例價(jià)格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)
收集和選擇比較交易實(shí)例
評(píng)估的第一步就是通過資料收集,選擇比較交易實(shí)例。資料收集的內(nèi)容包括地塊位置、面積、成交時(shí)間;地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價(jià)的區(qū)域和個(gè)別因素、土地價(jià)格等有關(guān)信息;
比較交易實(shí)例的收集和選擇應(yīng)遵循以下原則:首選與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)的案例,如果近期沒有發(fā)生交易案例,可選擇處于臨近地區(qū)或類似地區(qū)的實(shí)例;所選比較實(shí)例用途與評(píng)估對(duì)象相同;價(jià)格類型相同或可比;成交日期與估價(jià)日期接近,一般應(yīng)在2年以內(nèi);最長不得超過3年;盡量選擇正常的交易案例;應(yīng)至少選擇3個(gè)比較實(shí)例。
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
選取比較實(shí)例后,應(yīng)對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,建立價(jià)格可比基礎(chǔ),統(tǒng)一表達(dá)方式,主要包括:統(tǒng)一付款方式,在成交日期時(shí)一次付清;統(tǒng)一采用單位面積地價(jià),并統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位;統(tǒng)一貨幣種類和貨幣單位。不同貨幣種類之間的換算,應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。 評(píng)估師信息網(wǎng)
交易情況修正
交易情況修正,是排除交易行為中一些特殊因素所造成的比較實(shí)例價(jià)格偏差,將其成交價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)格。引起特殊交易行為的因素一般有:有利害關(guān)系人之間的交易;急于出售或者購買情況下的交易;受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;交易雙方或者一方獲取的市場(chǎng)信息不全;交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易;相臨地塊的合并交易;特殊方式的交易;交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易;其他非正常的交易。
在選擇交易實(shí)例時(shí),應(yīng)盡量避免上述特殊交易情況,否則就需要進(jìn)行交易情況修正,修正步驟為:
測(cè)定各種特殊因素對(duì)土地交易價(jià)格的影響程度,即分析在正常情況下和這些特殊情況下,土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測(cè)定方法可利用已掌握的同類型土地交易資料分析計(jì)算,確定修正比例或系數(shù)。也可根據(jù)估價(jià)人員長期的經(jīng)驗(yàn)積累,判斷確定修正比例或系數(shù)。對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正,應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定,交易雙方各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。然后,利用修正系數(shù),修正求得比較實(shí)例的正常價(jià)格。
交易日期修正
所選實(shí)例在其成交日期的價(jià)格應(yīng)調(diào)整為估價(jià)期日的價(jià)格才能進(jìn)行比較,具體可以采取以下方法:
――利用本地區(qū)工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正,修正公式為:
期日修正后地價(jià)=實(shí)例成交價(jià)格×(估價(jià)期日的地價(jià)指數(shù)/交易日期的地價(jià)指數(shù))
――利用類似工業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。
――在無工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下,估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢(shì)及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷,加以修正。
――通過分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律,采用時(shí)間序列分析,建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來求取。
影響因素與年期修正
影響因素主要指影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素以及一些特殊因素。這些因素狀況的描述應(yīng)盡量具體、明確,盡量采用量化指標(biāo),避免采用“好”、“較好”、“較差”、“一般”等形容詞概括。
工業(yè)用地使用年期的長短,直接影響可利用并獲取相應(yīng)收益的年限,工業(yè)用地的年收益確定后,使用年期越長,總收益越多,工業(yè)用地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此通過年期修正,可以消除由于使用期限不同所產(chǎn)生的價(jià)格上的差別。
將比較案例年期修正到待估工業(yè)用地使用年期:
年期修正系數(shù)={1-[1/(1+土地還原利率)m]}÷{1-[1/(1+土地還原利率)n)]}(其中m為待估工業(yè)用地的使用年期;n為比較案例的使用年期)(m、n為上標(biāo))
然后,利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正:
年期修正后的地價(jià)=比較案例價(jià)格×年期修正系數(shù)
計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
實(shí)例修正后的價(jià)格=比較案例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×影響因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)
各實(shí)例修正后價(jià)格的差額率一般不應(yīng)超過10%,最大不能超過20%。如果價(jià)格差額滿足要求,根據(jù)各比較實(shí)例的情況及其與評(píng)估對(duì)象之間的關(guān)系,可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。
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