造價工程師輔導(dǎo):廣義與狹義建筑面積及其概念(1)

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$lesson$　　一、建筑面積在應(yīng)用中的問題

　　各類房產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房產(chǎn)所營造的空間包括實體空間、景觀空間和以二者依 托的文化和信息空間。在房產(chǎn)交易中，景觀空間、文化和信息空間屬于“軟性”指標，而實 體空間則是“硬性”指標，在“硬性”指標中除反映二維平面和與層高相關(guān)的建筑面積外， 還有諸如裝修和設(shè)備的標準等諸多指標，但在現(xiàn)實的生活中，房產(chǎn)的交易往往更多的關(guān)注在 建筑面積上。盡管建筑面積不能完整的反映房產(chǎn)的質(zhì)素及其相應(yīng)的價值，但在目前的各類交 易中，建筑面積仍然作為一個重要的比價和交易依據(jù)，在這里，房地產(chǎn)的價值抽象到了建筑 面積乘以單價這樣一個公式中，在房地產(chǎn)的交易習(xí)慣上又往往先確定單價，因而建筑面積的大小將影響到房產(chǎn)總價的高低。一般來說，房地產(chǎn)單價都在每平方米數(shù)千元，幾個平方到幾 百個平方的面積差異帶來的就是上萬元乃至上百萬元的影響。“縮水樓”、“膨脹樓”現(xiàn)象 以及由此引致的糾紛在現(xiàn)實生活中時有發(fā)生。

　　簡單的建筑面積問題為什么會帶來一系列的問題呢?這有主觀和客觀兩方面的原因。主觀原 因 包括利益的驅(qū)使、責(zé)任心不強、對產(chǎn)權(quán)管理部門的依賴及認識方面的問題。客觀原因則包括 建筑面積計算依據(jù)的規(guī)定不完備、計算規(guī)則不系統(tǒng)、不完善、計算程序復(fù)雜化等;在預(yù)售商 品房的情況下，缺乏相應(yīng)的補充條款;同時也缺乏相應(yīng)的具有操作性的法規(guī)及監(jiān)督系統(tǒng)。綜 合反映，更深層的原因則是建筑面積的概念問題，本文主要就此作進一步的分析。建筑面積 在應(yīng)

　　用中的問題主要有以下幾個方面：

　　1.1建筑面積概念的模糊。建筑面積既有廣義也有狹義的概念。建筑面積既是一種計量單位 ，又有建筑部位及功能的含義，由于存在廣義與狹義的區(qū)別也較易產(chǎn)生混淆。廣義的概念包 括所有與建筑相關(guān)的面積;應(yīng)用中的各類建筑面積均為狹義的概念。以廣義概念應(yīng)用到實際 生活中自然會導(dǎo)致各種各樣的問題，因為建筑面積加上不同的前綴代表的是不同的含義。在 各類教科書和參考書中有多種解釋，但各種描述尚未能完整的反映出建筑面積的全部內(nèi)涵， 關(guān)于這一點在后面“建筑面積的概念”一節(jié)中將進一步說明。

　　1.2規(guī)則的混同。由于概念模糊，導(dǎo)致建筑面積計算規(guī)則的混同，這在一些地方性的規(guī)則中 表現(xiàn)得尤為明顯。應(yīng)該看到，地方性的補充規(guī)則在實踐中也解決了一些問題，但并未能從根 本上解決建筑面積糾紛問題。在房地產(chǎn)交易中談到建筑面積的時候，一要搞清楚是指哪個階 段、哪一部分的“名稱”，還是指的“單位”;二要搞清楚指的是自然層建筑面積還是產(chǎn)權(quán) 面積，即使是同一個建筑部位，由于對公用面積進行分攤(公用面積又分應(yīng)分攤公用面積和 不應(yīng)分攤的公用面積)，產(chǎn)權(quán)面積與自然層建筑面積不一定是相等的。自然層建筑面積的計 算規(guī)則是產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則的前提，它們共同成為產(chǎn)權(quán)面積計算的技術(shù)依據(jù)，顯然，應(yīng)該各 自獨立、形成一套技術(shù)規(guī)范和標準，有的地方將產(chǎn)權(quán)面積的計算權(quán)、解釋權(quán)統(tǒng)歸到產(chǎn)權(quán)測繪 部門既缺乏理論依據(jù)，同時在市場經(jīng)濟中這種技術(shù)的壟斷應(yīng)該說也是不合時宜的;將建筑面 積的計算與測繪硬扯在一起實在有些牽強也避免不了面積糾紛的產(chǎn)生;這類問題顯然是由于 規(guī)則的混同產(chǎn)生的，而其深層的原因同樣是建筑面積概念不清造成的。筆者在工作中處理的 一個實例就是按照產(chǎn)權(quán)部門執(zhí)行的技術(shù)法規(guī)，在1棟30層、20000m2的綜合樓合作建房項目 進行面積分配時，編制了詳實的計算書，包括編制說明、附圖、分項計算式、有關(guān)問題的說 明，逐項復(fù)核，促成產(chǎn)權(quán)測繪部門收回了已蓋章發(fā)出的《竣工面積查丈報告》，按照我方思 路和實際情況進行了修改，減下300m2，避免了200多萬損失。

　　1.3規(guī)則中的盲區(qū)。在實踐中，由于建筑技術(shù)的發(fā)展及房地產(chǎn)交易的活躍，在自然層建筑面 積和產(chǎn)權(quán)面積計算規(guī)則中均存在一些需要具體、靈活掌握的原則，以技術(shù)規(guī)范的角度來看， 對應(yīng)實際情況，這些不確定的原則就是盲區(qū)，在具體操作上可作多種解釋，必然也會導(dǎo)致糾 紛，即使由“權(quán)威”部門來作裁定，也難以讓人心服。例如：電梯井道底座落在下一層時如 何確定;電梯機房下面最后一層一般要求4.5m以上，超過頂層層高部分又滿足計算面積的層 高時如何確定等。

　　1.4不完善的規(guī)則體系。這一點仍然與規(guī)則的混同有關(guān)，陸續(xù)頒布的《建筑面積計算規(guī)則》 、《商品房面積計算及公用面積分攤規(guī)則》等一系列規(guī)則仍未能從根本上解決建筑面積糾紛 問題。1998年12月國家技術(shù)監(jiān)督局頒布的《商品房銷售面積測量與計算》(JJF1058-1998)在 某種程度上也只能說是一種妥協(xié)，“建筑面積”不好算，那就算“戶內(nèi)面積”，如果所有的 房產(chǎn)交易都以“戶內(nèi)面積”計算，那么這種妥協(xié)是有成效的，但問題在于，大量的交易仍以 “建筑面積”進行;即使技術(shù)監(jiān)督部門解決了建筑面積的“單位”問題，那么作為“名稱” 的建筑面積呢? 一方面，從前面提到的規(guī)則的混同來看，“戶內(nèi)面積”僅屬自然層面積計算 規(guī)則的范圍，如果都采用“戶內(nèi)面積”為標準進行交易，則大可不必再制定什么產(chǎn)權(quán)面積或 商品房面積計算規(guī)則了。

　　應(yīng)該說，在房產(chǎn)交易中，把注意力一味放在建筑面積上，是消費心理不成熟和房地產(chǎn)交易市 場不成熟的綜合表現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)二級市場、租務(wù)市場的健全完善，特別是符合市場需求的 中介機構(gòu)和律師的介入，房地產(chǎn)交易中的“數(shù)量”問題以及相關(guān)的“質(zhì)量”問題會越來越少 ，但就目前而言，作為一個可能引致社會問題的技術(shù)問題，給予更多的關(guān)注是完全必要的。

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