土地估價師考試《土地估價實務(wù)》應(yīng)試寶典2

　　⒍個別因素

　　a綠地覆蓋率(住宅用地選)

　　b產(chǎn)業(yè)集聚(工業(yè)用地選)

　　c規(guī)劃限制(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　d自然災(zāi)害狀況(視情況可設(shè)可不設(shè))

　　e容積率(必選)

　　f宗地面積(必選)

　　g宗地形狀(必選)

　　h臨街狀況(商業(yè)必選)

　　i地質(zhì)條件(坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標表示方式)

　　j地形、地勢等

　　因素條件說明

　　具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說明時應(yīng)注意幾點：

　　① 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米;無法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達度可用臨主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。

　�、� 因素條件說明時，要實事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說明。

　�、� 因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。

　　4、編制比較因素條件指數(shù)表

　　為在因素指標量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：

　�、� 用途修正指數(shù)最好選相同用途(按細類用途)案例，可省去用途修正;可參照當?shù)鼗鶞实貎r，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。

　�、� 土地等級修正指數(shù)(最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。

　　③ 交易類型。一般的交易類型有買賣(協(xié)議、招標、拍賣)、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。

　�、� 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異(估價人員對市場行情有充分的了解)，可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。

　�、� 交易期日價格指數(shù)。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù);

　　二是調(diào)查當?shù)亟鼛啄?最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間)的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。

　�、� 土地使用年限修正指數(shù)

　　利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n

　　7、區(qū)域因素條件指數(shù)

　　a商業(yè)繁華度條件指數(shù)

　　a商服中心級別指數(shù)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b商業(yè)網(wǎng)點數(shù)

　　將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)(大于100個網(wǎng)點)、較優(yōu)(50-100個網(wǎng)點)、一般(10-30個網(wǎng)點)、較劣(小于10個網(wǎng)點)五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。

　　b距商服中心距離指數(shù)

　　將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。

　　c交通條件

　　a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%;

　　b道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　c對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%;

　　d距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%;

　　e路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大于一定公里/平方公里)、較優(yōu)(密度在一定公里之間的幅度)、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。f

　　d環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)(或環(huán)境條件)

　　將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無污染、輕度污染、嚴重污染三個等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　e基礎(chǔ)設(shè)施狀況

　　a 生活設(shè)施完善度：指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度(如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等)，將生活設(shè)施完善度分為完善(設(shè)施齊備)、較完善(缺少部分設(shè)施)、不完善(無主要公用設(shè)施)三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。

　　b公用設(shè)施完善度：將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結(jié)合當?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個絕對的修正數(shù)值。

　　f個別集聚規(guī)模指數(shù)：

　　將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。