全國土地估價(jià)師資格考試大綱-2006年(四)

　　第四部分 土地估價(jià)方法
  
一、土地估價(jià)概念
    
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地估價(jià)的定義、作用及現(xiàn)實(shí)意義的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價(jià)的定義、作用。
    熟悉：土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義，土地估價(jià)的使用方向。
    了解：我國土地估價(jià)的產(chǎn)生北京和發(fā)展過程。
    （三）考試范圍
    1、土地估價(jià)的定義
    2、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義
    3、土地估價(jià)的使用方向
    4、我國土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
 
二、土地估價(jià)的原則

    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地估價(jià)原則內(nèi)涵的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價(jià)原則內(nèi)涵。
    熟悉：土地估價(jià)各原則的適用范圍及注意點(diǎn)。
    了解：土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景。
    （三）考試范圍
    1、土地估價(jià)原則
    （1）預(yù)期收益原則
    （2）替代原則
    （3）最有效利用原則
    （4）供需原則
    （5）報(bào)酬遞增遞減原則
    （6）貢獻(xiàn)原則
    （7）變動(dòng)原則
    （8）合法原則
    2、不同估價(jià)原則適用范圍及注意點(diǎn)
    3、土地估價(jià)各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景

三、土地估價(jià)的基本步驟
 
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地估價(jià)整體把握能力及對(duì)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：土地估價(jià)步驟及邏輯關(guān)系。
    熟悉：土地估價(jià)各步驟的技術(shù)要點(diǎn)。
    了解：土地估價(jià)各步驟在實(shí)際工作中不同情況的處理。
    （三）考試范圍
    1、土地估價(jià)基本步驟
    （1）確定估價(jià)基本事項(xiàng)
    （2）擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
    （3）收集資料，實(shí)地踏勘
    （4）分析整理相關(guān)資料
    （5）選定方法試算價(jià)格
    （6）確定宗地估價(jià)結(jié)果
    （7）撰寫估價(jià)報(bào)告書
    2、各步驟內(nèi)容、作用及相互關(guān)系
    3、土地估價(jià)各步驟在實(shí)際工作中不同情況的處理
 
四、收益還原法
    
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益還原法的基本原則及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：收益還原法的概念、特點(diǎn)、公式、估價(jià)步驟、應(yīng)用要求及各種參數(shù)確定方法。
    熟悉：收益還原法的適用范圍。
    （三）考試范圍
    1、收益還原法概念
    2、收益還原法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達(dá)式
    （3）公式各變量的含義
    3、收益還原法不同情況下的公式
    （1）預(yù)期純收益不變情況下的公式
    （2）預(yù)期純收益變化情況下的公式
    （3）還原率變化情況下的公式
    （4）收益年期不同情況下的公式
    （5）不同公式的應(yīng)用條件
    4、收益還原法估價(jià)的基本步驟
    （1）總收益測(cè)算的項(xiàng)目和方法
    （2）總費(fèi)用測(cè)算的項(xiàng)目和方法
    （3）不同條件下純收益測(cè)算方法
    （4）還原率的概念、類型、主要影響因素及確定方法等
    （5）評(píng)估價(jià)格計(jì)算公式的選擇和估價(jià)結(jié)果的確定
     5、土地年總收益的概念、測(cè)算方法，不同情況下總收益的測(cè)算。
    （1）土地年總收益的概念
    （2）土地年總收益的構(gòu)成及計(jì)算方法
    （3）不同條件下土地年總收益的計(jì)算要求及方法
    6、總費(fèi)用的測(cè)算方法
    （1）土地年總費(fèi)用的概念
    （2）土地年總費(fèi)用的構(gòu)成及計(jì)算方法
    （3）不同條件下土地年總費(fèi)用的計(jì)算要求及方法
    7、土地純收益的概念及測(cè)算方法
    （1）土地純收益的概念
    （2）土地春收益的計(jì)算方法
    （3）不同條件下土地純收益的計(jì)算要求及方法
    8、土地還原率的概念及其確定方法
    （1）土地還原率概念
    （2）土地純收益與土地價(jià)格比值調(diào)查確定還原率
    （3）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)值調(diào)整確定還原率
    （4）投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入確定還原率
    （5）土地還原率和綜合還原率、建筑物還原率的完成
    9、收益還原法的適用方法

四、市場(chǎng)比較法
 
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)市場(chǎng)比較法的原理和特點(diǎn)的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：市場(chǎng)比較法的概念、原理、公式及估價(jià)步驟，主要參數(shù)的確定方法。
    熟悉：市場(chǎng)比較法的特征、適用范圍及應(yīng)用要求。
    了解：市場(chǎng)比較法的發(fā)展過程及在國外的使用。
    （三）考試范圍
    1、市場(chǎng)比較法的概念
    2、市場(chǎng)比較法的特征
    3、市場(chǎng)比較法的原理
    （1）理論依據(jù)
    （2）適用的估價(jià)原則
    （3）適用的假定條件
    4、市場(chǎng)比較法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）共識(shí)的表達(dá)式
    （3）公式各變量的含義
    （4）公式計(jì)算的基本要求
    5、市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟
    （1）調(diào)查與選擇比較案例
    （2）確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
    （3）交易情況修正
    （4）估價(jià)期日修正
    （5）區(qū)域因素比較與修正
    （6）個(gè)別因素比較與修正
    （7）其他相關(guān)修正
    （8）確定比準(zhǔn)價(jià)格
    6、調(diào)查與選擇比較案例
    （1）比較案例的概念
    （2）比較案例的要求
    （3）比較案例的數(shù)據(jù)采集內(nèi)容
    （4）比較案例的調(diào)查途徑和方法
    （5）比較案例選擇的環(huán)境
    （6）比較案例選擇的原則和方法
    7、確定價(jià)格可比基準(zhǔn)
    （1）地價(jià)可比基準(zhǔn)的概念
    （2）地價(jià)可比基準(zhǔn)確定的原則
    （3）可比基準(zhǔn)的內(nèi)容
    （4）可比基準(zhǔn)確定的方法
    8、交易情況修正
    （1）交易情況的概念
    （2）交易情況的種類
    （3）交易情況修正的目的
    （4）不同交易情況的修正原則
    （5）交易情況修正系數(shù)確定方法
    9、估價(jià)期日修正
    （1）估價(jià)期日的概念
    （2）估價(jià)期日修正的目的
    （3）估價(jià)期日修正的原則
    （4）估價(jià)期日修正系數(shù)
    （5）權(quán)重確定方法等
    10、區(qū)域因素比較與修正
    （1）區(qū)域因素的概念
    （2）區(qū)域因素的種類
    （3）區(qū)域因素選擇的方法
    （4）區(qū)域因素比較的內(nèi)容
    （5）區(qū)域因素修正系數(shù)確定方法等
    11、個(gè)別因素比較與修正
    （1）個(gè)別因素的概念
    （2）個(gè)別因素的種類
    （3）個(gè)別因素選擇的方法
    （4）個(gè)別因素比較的方法
    （5）個(gè)別因素修正系數(shù)、權(quán)重確定方法
    12、其他相關(guān)修正的類型及修正方法
    13、確定比準(zhǔn)價(jià)格
    （1）比準(zhǔn)價(jià)格的概念
    （2）比準(zhǔn)價(jià)格確定的方法
    14、市場(chǎng)比較法適用范圍
    （1）市場(chǎng)比較法適用范圍及基本條件
    （2）市場(chǎng)比較法確定其他參數(shù)的基本方法
    15、市場(chǎng)比較法的發(fā)展過程及在國外的使用
 
    六、成本逼近法
    
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)成本逼近法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：基本逼近法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)成本測(cè)算。
    熟悉：成本逼近法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍及要求。
    了解：成本逼近法的應(yīng)用限制。
    （三）考試范圍
    1、成本逼近法概念
    2、成本逼近法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達(dá)式
    （3）共識(shí)各變量的含義
    （4）各公式的適用條件
    3、成本逼近法估價(jià)步驟
    （1）確定土地取得費(fèi)
    （2）確定土地開發(fā)費(fèi)
    （3）計(jì)算稅費(fèi)
    （4）計(jì)算利息
    （5）計(jì)算利潤
    （6）確定土地增值
    （7）修正并確定土地價(jià)格
    4、土地取得費(fèi)的概念、構(gòu)成及計(jì)算方法
    （1）土地取得費(fèi)的概念
    （2）土地取得費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
    （3）不同土地取得情況下土地取得費(fèi)的計(jì)算要求及方法
    5、土地開發(fā)費(fèi)
    （1）土地開發(fā)費(fèi)的概念
    （2）土地開發(fā)費(fèi)的構(gòu)成及計(jì)算方法
    （3）不同條件下土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)算要求及方法
    6、利息
    （1）利息的概念
    （2）利息計(jì)算方式及其區(qū)別
    （3）單利與復(fù)利的計(jì)算方法
    7、利潤
    （1）利潤的概念
    （2）利潤的計(jì)算依據(jù)
    （3）利潤的計(jì)算方法
    8、土地增值
    （1）土地增值的概念
    （2）土地增值的計(jì)算方法
    （3）不同條件下土地增值的計(jì)算要求及方法
    9、土地價(jià)格修正與確定
    （1）修正的原則及要求
    （2）修正的因素及修正公式
    （3）根據(jù)估價(jià)對(duì)象條件修正的要求
    10、成本逼近法適用范圍
 
    七、剩余法
    
（一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)剩余法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
（二）考試基本要求
    掌握：剩余法的概念、公式、估價(jià)步驟及各項(xiàng)參數(shù)的求取。
    熟悉：剩余法的應(yīng)用特點(diǎn)、適用范圍；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別。
    了解：剩余法的應(yīng)用領(lǐng)域。
（三）考試范圍
    1、剩余法的概念
    2、剩余法的基本公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達(dá)式
    （3）公式各變量的含義
    （4）各公式的適用條件
    3、剩余法估價(jià)步驟
    （1）最佳開發(fā)利用方式的確定
    （2）開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
    （3）開發(fā)成本的計(jì)算
    （4）利息的計(jì)算
    （5）利潤的計(jì)算
    （6）土地價(jià)格的計(jì)算
    4、最佳開發(fā)利用方式
    （1）最佳開發(fā)利用方式的選擇依據(jù)
    （2）確定最佳開發(fā)利用方式所要確定的項(xiàng)目
    5、開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
    （1）開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算
    （2）不同條件下不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值的計(jì)算要求及方法
    6、開發(fā)成本
    （1）開發(fā)成本的概念
    （2）開發(fā)成本的構(gòu)成及計(jì)算依據(jù)
    （3）不同條件下開發(fā)成本的計(jì)算要求及方法
    7、利息
    （1）剩余法中利息計(jì)算方式及其區(qū)別
    （2）單利與復(fù)利的計(jì)算方法
    （3）傳統(tǒng)方法和先進(jìn)流量折現(xiàn)法
    （4）利息率的選取依據(jù)及確定方法
    8、利潤
    （1）利潤的概念
    （2）利潤的計(jì)算依據(jù)
    （3）計(jì)算利潤的參數(shù)確定、計(jì)算方法
    9、土地價(jià)格的計(jì)算
    （1）適用公式的選擇
    （2）土地價(jià)格的計(jì)算公式與方法
    10、剩余法適用范圍
 
    八、路線價(jià)法
    
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)路線價(jià)估價(jià)法的基本原理及其應(yīng)用的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：路線價(jià)及路線價(jià)估價(jià)法的概念、基本原理、測(cè)算方法、修正系數(shù)的確定方法。
    熟悉：路線價(jià)估價(jià)法操作步驟，路線價(jià)估價(jià)法則；路線價(jià)修正體系內(nèi)容與要求。
    （三）考試范圍
    1、路線價(jià)法的概念
    （1）路線價(jià)的概念
    （2）路線價(jià)法的概念
    （3）路線價(jià)法的基本原理
    2、與路線價(jià)估價(jià)法有關(guān)的概念
    （1）標(biāo)準(zhǔn)深度
    （2）里地線
    （3）深度指數(shù)修正表
    （4）路線價(jià)區(qū)段等
    3、路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟
    4、路線價(jià)深度修正方法
    （1）四三二一法則
    （2）霍爾曼法則
    （3）哈柏法則等
    5、其他宗地條件修正系數(shù)編制
    6、路線價(jià)估價(jià)法的適用范圍
    7、路線價(jià)估價(jià)法的實(shí)際應(yīng)用
 
    九、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)試人員對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念、原理、公式步驟。
    熟悉：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍。
    了解：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的類型與基本步驟。
    （三）考試范圍
    1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概述
    （1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的概念
    （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正啊法的基本原理
    2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式
    （1）公式的內(nèi)涵
    （2）公式的表達(dá)式
    （3）共識(shí)各變量的含義
    （4）不同基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式的修正公式及其適用條件
    3、采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的步驟
    （1）基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹的基本要求
    （2）宗地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)的確定
    （3）宗地影響因素調(diào)查分析與修正系數(shù)的確定
    （4）年期修正的公式與方法
    （5）期日修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
    （6）容積率修正的依據(jù)、參數(shù)確定、方法
    （7）開發(fā)程度及其他因素修正
    （8）修正確定宗地價(jià)格
    4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍
    5、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的類型與基本步驟
 
    十、確定土地價(jià)格方法
    （一）考試目的
    測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)在試算價(jià)格的基礎(chǔ)上確定土地評(píng)估價(jià)格方法的理解與掌握程度。
    （二）考試基本要求
    掌握：確定土地評(píng)估價(jià)格的基本步驟。
    熟悉：地價(jià)確定各步驟的方法及要求。
    （三）考試范圍
    1、地價(jià)確定的步驟
    （1）估價(jià)過程檢查
    （2）不同方法估價(jià)結(jié)果分析
    （3）估價(jià)值調(diào)整
    （4）適應(yīng)性分析
    （5）準(zhǔn)確性分析
    （6）估價(jià)結(jié)果確定
    2、地價(jià)確定各步驟的操作方法及要求