試論經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)與方向

 

　　物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會(huì)分工細(xì)化的協(xié)作程度，同時(shí)也是現(xiàn)產(chǎn)權(quán)理論關(guān)于公共產(chǎn)品消費(fèi)問(wèn)題的典型模型。因此，分析研究轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，具有重要的理論和實(shí)踐意義。

　　一、轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

　　當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式大致有兩類：一是傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置以中央集權(quán)、統(tǒng)一配置為特征；二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模式，資源的配置主要由市場(chǎng)供需雙方?jīng)Q定。進(jìn)入80年代后期，世界政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家以信息技術(shù)和創(chuàng)新為特征步入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以俄羅斯為代表的東歐國(guó)家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的跳躍，然而，實(shí)踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價(jià)是巨大的，它所產(chǎn)生的負(fù)面影響仍經(jīng)久不衰。以中國(guó)為代表的部分東亞國(guó)家選擇了漸進(jìn)式的改革道路，其主要做法是，從改進(jìn)微觀經(jīng)營(yíng)機(jī)制上入手，強(qiáng)化對(duì)勞動(dòng)者和企業(yè)的激勵(lì)作用，發(fā)揮勞動(dòng)力資源富裕的比較優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)新增資源創(chuàng)造，借助于資源配置制度（價(jià)格機(jī)制），使這部分新增資源配置到傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制下受壓抑的部門(mén)，達(dá)到加速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)。

　　面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)格局的變化，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨認(rèn)為，中國(guó)面臨兩個(gè)挑戰(zhàn)，一是轉(zhuǎn)型，二是發(fā)展。其實(shí)二者相輔相成，轉(zhuǎn)型似乎成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉(zhuǎn)型的目標(biāo)所在。中國(guó)經(jīng)濟(jì)自改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)歷了兩方面的重大變革：一是經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變；二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，即實(shí)現(xiàn)由粗放式經(jīng)營(yíng)到集約化經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)目前正處于這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的轉(zhuǎn)變之中，這就是所謂的轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)。轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的最基本的特征可以概括為非穩(wěn)定性、可選擇性和高成長(zhǎng)性。它包括實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變過(guò)程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟(jì)背影下，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。

　　二、我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成條件

　　物業(yè)管理最早起源于18世紀(jì)年代的英國(guó)，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個(gè)特定的行業(yè)。在我國(guó)，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。目前全國(guó)有物業(yè)管理單位10萬(wàn)多家，從業(yè)人員達(dá)150萬(wàn)人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)在我國(guó)的形成與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果：

　　1、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。1980年，鄧小平同志就住宅問(wèn)題發(fā)表了重要講話，肯定了建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來(lái)，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行改革，其核心是要改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結(jié)合的規(guī)范化的住房分配交易市場(chǎng)和房屋維修市場(chǎng)。這一改革不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的形成和發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，也為物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　2、產(chǎn)權(quán)主體的多元化導(dǎo)致了管理制度的根本變革。全民所有制條件下的房管制度不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也即它無(wú)法解決多元化產(chǎn)權(quán)物業(yè)的管理問(wèn)題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權(quán)人是相分離的，產(chǎn)權(quán)人不是政府就是國(guó)有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)的不可劃分的性質(zhì)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不能流動(dòng)、人才不能流動(dòng)、資源配置效率低。隨著房屋市場(chǎng)交易日臻成熟，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到個(gè)人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業(yè)的管理問(wèn)題，多元化的產(chǎn)權(quán)主體期盼著新型的物業(yè)管理模式的出現(xiàn)。

　　3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在的必要性。對(duì)于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權(quán)多元化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品（公共部位）。所謂公共產(chǎn)品就是某一區(qū)域全體消費(fèi)者免費(fèi)或者以很低的價(jià)格就可以購(gòu)買(mǎi)到的商品或服務(wù)。例如小區(qū)內(nèi)部的保安、保潔和公共部位的維修、養(yǎng)護(hù)都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購(gòu)房合同中的房屋產(chǎn)權(quán)有本質(zhì)區(qū)別，取得房屋產(chǎn)權(quán)便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費(fèi)則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個(gè)組織來(lái)整合各產(chǎn)權(quán)主體散落在公共產(chǎn)品中的權(quán)益，這個(gè)組織便是物業(yè)管理公司。這是物業(yè)管理行業(yè)存在的法理基礎(chǔ)。

　　4、物業(yè)投資的保值增值要求專業(yè)化的物業(yè)管理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)達(dá)，已經(jīng)使購(gòu)買(mǎi)房屋不僅僅是一種消費(fèi)投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實(shí)也已證明，很多人購(gòu)置物業(yè)就是作為一種投資。從本質(zhì)上講，業(yè)主購(gòu)置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時(shí)間收益外，更重要是為了獲取包括服務(wù)在內(nèi)的環(huán)境增值收益，它是不動(dòng)產(chǎn)增值的重要方面。也就是說(shuō)，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業(yè)化管理組織。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)承諾的要求。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中人們自主選擇的權(quán)利促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要提供優(yōu)質(zhì)有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務(wù)、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹(shù)立品牌，獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務(wù)，他們甚至在房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就考慮了物業(yè)管理的要求。推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，成為開(kāi)發(fā)商走專業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

　　三、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關(guān)，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)背景以及行業(yè)內(nèi)涵等方面去把握其發(fā)展趨勢(shì)和方向。

　　1、物業(yè)管理市場(chǎng)由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開(kāi)放、擴(kuò)大

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程，要求作為居民生存條件的住房走向市場(chǎng)。我國(guó)住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。到1999年，全國(guó)可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來(lái)看，1985年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的比例僅占14%，到1999年個(gè)人購(gòu)房比例達(dá)80%。這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權(quán)主的多種產(chǎn)權(quán)形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、中國(guó)香港為19%，正因?yàn)榇嬖谶@方面的差距，國(guó)家“十五”計(jì)劃已明確把發(fā)展新興城鎮(zhèn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局的重要手段。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展前景也是十分令人樂(lè)觀的。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

　　到目前為止，我國(guó)物業(yè)管理單位已有10萬(wàn)多家，全國(guó)的房屋建筑面積總總計(jì)約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬(wàn)平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤(rùn)的行業(yè)特點(diǎn)，要求規(guī)?；?jīng)營(yíng)。這一基本的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則，必然導(dǎo)致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)1200余家，其中正式注冊(cè)的公司有470多家，管理面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的只有30多家，僅占公司總數(shù)的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)管理的面積不到10萬(wàn)平方米。為了避免無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)和浪費(fèi)資源，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)予以限制，以抑制絕對(duì)數(shù)量的增加，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)新開(kāi)發(fā)出的房屋進(jìn)行招標(biāo)選擇管理公司。這種趨勢(shì)表明，多數(shù)物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所淘汰。物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入群雄并起的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，最終將形成若干家實(shí)力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強(qiáng)

　　如果說(shuō)目前和今后一段時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)還需要政府有關(guān)部門(mén)依靠行政手段來(lái)加以干預(yù)和指導(dǎo)的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制作用的日益強(qiáng)大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當(dāng)?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場(chǎng)化的發(fā)育程度，一個(gè)高度發(fā)達(dá)的物業(yè)管理市場(chǎng)，必然有與之相適應(yīng)的行規(guī)業(yè)律。國(guó)家建設(shè)部已率先將原先政會(huì)的行政職能權(quán)力讓位于中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業(yè)管理服力的內(nèi)容將向兩頭延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、維修及保養(yǎng)等，其目標(biāo)和對(duì)象是延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命?，F(xiàn)代物業(yè)管理已將這種服務(wù)指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、設(shè)備安裝及調(diào)試階段。這種看似不務(wù)正業(yè)的多此一舉，實(shí)際上是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在需求。一方面，開(kāi)發(fā)商希望在事前多聽(tīng)取物業(yè)管理公司的意見(jiàn)，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務(wù)的質(zhì)量，達(dá)到樹(shù)品牌的目標(biāo)；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過(guò)接管前期的介入熟悉和了解設(shè)備設(shè)施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過(guò)渡。

　　我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)方興未艾，它在改革開(kāi)放中誕生，又在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期接受洗禮和沖擊，雖然會(huì)有一些艱難，但噴薄而出的朝陽(yáng)終究會(huì)映紅大江南北。