土地估價實(shí)務(wù)考試寶典

好的報告主要表現(xiàn)為：

第一、報告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套；
第二、公正客觀，估價方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分；
第三、用詞準(zhǔn)確，報告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)；
第四、評估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場行情；
第五、報告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實(shí)際工作中，審查報告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價對象客觀的分析，對偏離正常價值的過高或過低估價結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當(dāng)事人的重大損失。
報告審查的主要內(nèi)容：

1、 審查估價對象，其中包括權(quán)屬、估價時點(diǎn)、估價作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；
2、 審查估價目的，包括價格定義、價值類型；
3、 審查估價數(shù)據(jù)，包括估價報告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持？
4、 審查估價方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)？
5、 審查估價條件，包括是否考慮得出估價結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險分析是否恰當(dāng)？

　　估價方法要點(diǎn)之一：市場比較法
　　應(yīng)用市場比較法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點(diǎn)近期的，市場上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格，要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實(shí)例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

1、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個）要求：
① 與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）。
② 與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。
③ 與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的
a：如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過三年）；
b：如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；
⑤ 交易案例必須為正常交易（即成交價格為正常價格或可修正為正常價格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。
⑥ 價格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價格還是含分?jǐn)偯娣e的價格等。
按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看）如下：
1、交易實(shí)例狀況：
a座落位置、形狀、地質(zhì)；
b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施
c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件
d土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途
e有關(guān)地上建筑物的基本情況
f權(quán)利狀況和土地使用年限等

2、成交價格
　　包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類等。

3、付款方式
　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

4、成交日期
　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

2、因素選擇
　　估價時選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素 要與報告第二部分分析 的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。
選擇因素的原則：

①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。
④ 成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。

②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素：

⒈交易日期（必選）
⒉交易情況（必選）
⒊交易類型（必選）
⒋土地使用年限（必選）
⒌區(qū)域因素
a基礎(chǔ)設(shè)施善（用幾通一平反映）
b商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選用與城市中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）
c對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、碼頭等距離來反映）
d道路通達(dá)度（用道路類型、寬度反映）
e公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映）
f環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度
g產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

⒍個別因素
a綠地覆蓋率（住宅用地選）
b產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）
c規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）
d自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）
e容積率（必選）
f宗地面積（必選）
g宗地形狀（必選）
h臨街狀況（商業(yè)必選）
i地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）
j地形、地勢等

因素條件說明

　　具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：
因素條件說明時應(yīng)注意幾點(diǎn)：
① 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述，道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來描述。
② 因素條件說明時，要實(shí)事求是，客觀，具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明。
③ 因素條件說明不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。 
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：
① 用途修正指數(shù)最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正；可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。
② 土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數(shù)類似。
③ 交易類型。一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型、地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)，最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正，抵押案例僅在抵押評估時選。
④ 交易情況修正指數(shù)。選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正，如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行情有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。
⑤ 交易期日價格指數(shù)。確定方法： 
一是直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)；
二是調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場資料、分析、測算、確定地價指數(shù)。
⑥ 土地使用年限修正指數(shù)
利用年期修正公式：k=1-1/(1+r)n
 7、區(qū)域因素條件指數(shù)
a商業(yè)繁華度條件指數(shù)
a商服中心級別指數(shù)
將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)
將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于100個網(wǎng)點(diǎn)）、較優(yōu)（50-100個網(wǎng)點(diǎn)）、一般（10-30個網(wǎng)點(diǎn)）、較劣（小于10個網(wǎng)點(diǎn)）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
b距商服中心距離指數(shù)
將待估宗地距離商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾。
c交通條件
a交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%；
b道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少1%；
c對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站或碼頭等直線距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數(shù)增加或減少1%；
d距市中心距離指數(shù)：以待對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數(shù)增加或減少1%；
e路網(wǎng)密度：將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里/平方公里）、較優(yōu)（密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)為100，每上升或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。f
d環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件）
將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。
e基礎(chǔ)設(shè)施狀況
a 生活設(shè)施完善度：指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾。
b公用設(shè)施完善度：將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等（注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定），說明每增加或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度，或者給由一個絕對的修正數(shù)值。
f個別集聚規(guī)模指數(shù)：
將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小、小等五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降一定數(shù)值。
8、個別因素條件指數(shù)
a容積率條件指數(shù)
確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(shù)（如廣州等地），“可直接采用容積率修正系數(shù)”?？烧{(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率； 
b臨街狀況指數(shù)：將宗地臨街狀況分為四面臨街（或路）、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾。
c宗地面積指數(shù)：將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級；
d宗地形狀指數(shù)：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降某個%。
e地形坡度指數(shù)：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。（對別墅或其它特殊用地除外）；
f地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。
g規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降某個%。
在確定因素條件指數(shù)時，注意以下幾點(diǎn)：
因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價計(jì)算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。
在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應(yīng)充分考慮。
5、實(shí)例修正后的地價計(jì)算
經(jīng)過比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件的地價，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。

市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：
1、 實(shí)例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數(shù)量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格）、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。
2、 因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大；
3、 比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。
4、 確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤）。
5、 因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；
6、 地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。
7、 計(jì)算比準(zhǔn)地價時錯誤。
8、 確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計(jì)算錯誤。
9、 計(jì)算公式錯誤。