物業(yè)管理案例匯編(二)
物業(yè)管理案例匯編(二)
案例十一、拒繳物業(yè)管理費,業(yè)主被推上法庭……
原告(物業(yè)公司)―――被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元,訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。
被告(某業(yè)主)―――簽訂物業(yè)合同的是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司而非本案原告,故原告不具備主體資格;原告所述收費標準實際上并不存在,物價局備案的收費標準為每平方米2.63 元,現(xiàn)原告以每平方米2.7元計算缺乏依據(jù)。
法院―――經(jīng)審理查明,該小區(qū)業(yè)主委員會與上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,約定物業(yè)管理費以每平方米2.7元計算。現(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司,但是其改制組建的,名稱變了,主體資格并未變,被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格,不予采信。業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的合同,對小區(qū)每一個業(yè)主有約束力。物業(yè)公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后,業(yè)主負有按約繳納物業(yè)管理費的義務(wù)。至于收費標準,業(yè)主委員會與原告在物業(yè)管理服務(wù)合同中已有明確約定,根據(jù)自治原則,被告應(yīng)按照約定的計價方式繳納物業(yè)管理費用。
案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦……
由于不便言明的非管理原因,某公司入伙某商城后,便不按時繳交管理費,甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼,作為達到某種目的的交換條件。一年后,已累計欠費達35萬元之多。期間,管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。
為了解決這一問題,管理處主要領(lǐng)導一方面主動與有關(guān)方面保持聯(lián)系,幫助全面反映該公司的意見和要求,以取得其對管理處工作的信任和認可;一方面盯住平時難得一見的該公司老板,頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟困難(常言道:會哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時候一定要哭,而且要哭得令人心動。有淚全往肚子里咽,是添不飽自己肚子的),以求得攜手維護物業(yè)正常運行的共識。
在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上,管理處提出了適當減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費的優(yōu)惠條件(退一步進兩步,不退無以求進)。最后雙方達成了一致,自約定之日起分10期,每月3萬余元,隨當月管理費一同繳交拖欠的費用。10個月后,該公司拖欠的管理費已全部繳清。
點評:物業(yè)公司追繳有意(而非惡意)欠費,首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。管理服務(wù)做到家了,才能封住對方拖欠費用的口實,贏得對方的理解和信任。在這個基礎(chǔ)上,主動交流加適當讓步,相信會感“上帝”的。
給業(yè)主提個醒―――別欠費
有人打過一個這樣的比喻:家中請一個保姆,約定月工資500元??墒牵欢螘r間做下來,自己對保姆不滿意,這種情況下,只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給,不管是從法律上還是道義上講,都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請來做物業(yè)管理的,如同小區(qū)的“保姆”、“管家”,如果物業(yè)公司依約進行了管理,業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費用;如果對物業(yè)公司管理服務(wù)不滿意,可以辭退,另請高明?,F(xiàn)實中,除了惡意欠費的外,大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由:服務(wù)不規(guī)范,收費不合理;房子質(zhì)量有問題;鄰里有矛盾;停車無車位等。這些理由,有的是與物業(yè)公司有關(guān)的,有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。如果以這些理由不繳費,不但占了繳費業(yè)主的便宜,而且一旦打起官司,因與物業(yè)公司無關(guān)的理由欠費,官司必輸無疑;與物業(yè)公司有關(guān)的欠費,最后還是會輸?shù)舨糠止偎?,因為市高院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對業(yè)主拒付物業(yè)管理費的抗辯權(quán),有明確規(guī)定。
給物業(yè)公司提個醒―――打官司
物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托,就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù),履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了,還是有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用,為了維護自己的權(quán)益,為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益,就要走法律途徑來解決問題。
目前,物業(yè)公司“討債”,仍舊愿意苦口婆心地做工作,而不愿意打官司,理由有如下幾點:與業(yè)主抬頭不見低頭見,對簿公堂,面子上過不去;物業(yè)管理費標的額低,請不到律師;訴訟時間長,耗時費力;法院的判決難以執(zhí)行,打了也白打等。事實上,從輕工物業(yè)公司的六十多個欠費官司和執(zhí)行的案件可以看出,物業(yè)管理費的標的額小,律師不愿代理沒關(guān)系,物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任,只要準備好資料,把事實說清楚,法院會依法判決的。同時,法院的判決不是兒戲,強制執(zhí)行不會讓法律“打白條”,更何況打贏一個官司,還能影響一大片。
小區(qū)安防方面的案例
案例十三、電梯墜樓,誰負責?……
新聞晨報報道:
一部"老爺"電梯深夜突發(fā)故障,使搭乘電梯的一位居民直墜樓底,并造成內(nèi)臟出血。近日,受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失,并獲得了普陀法院的判決支持。
2001年8月的一天深夜,胥某回到光新路某小區(qū)4號居民樓,搭乘電梯回家。誰料電梯剛運行到一半,就突然失控下墜,載著胥某一直墜落到電梯井井底,胥某當場昏迷。2小時后,胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治,由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀,醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后,胥某隨即向負責電梯運行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠,要求其支付醫(yī)療費、營養(yǎng)費、精神損失費等共計1.3萬余元。
庭審中,物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無直接的因果關(guān)系,所以不同意承擔相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對胥某的傷情進行了鑒定,結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認為,胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情,兩者之間存在因果關(guān)系,物業(yè)公司理應(yīng)承擔胥某由此造成的經(jīng)濟損失。
近日,普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等6800余元。但法院認為該案不存在精神損失,所以對胥某提出的5000元精神索賠訴請未予支持。
問題的關(guān)鍵是:電梯是有誰來負責,是電梯公司?還是物管公司?那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎,還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題,理所當然由電梯公司賠。如果在保修期外,電梯超過了保修期,而物管又沒通知業(yè)主更換,當然由物管公司承擔。物管公司只是保障電梯能夠正常運行,進行日常維護,給業(yè)主提供一個舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因,就應(yīng)該又物管承擔,簡直是荒唐可及.
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