注冊稅務師：個人購房契稅優(yōu)惠概述

　　契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅。我國契稅起源于東晉時期的“估稅”，至今已有1600多年的歷史。新中國成立后頒布的第一個稅收法規(guī)就是《契稅暫行條例》。1997年7月7日國務院重新頒布了《中華人民共和國契稅暫行條例》，于1997年10月1日起施行。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率，個人購買住房各地一般都按3%征收契稅。

　　一、個人購房契稅優(yōu)惠以前強調(diào)“普通住房”及“首次購房”

　　為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔，積極啟動住房二級市場，財政部、國家稅務總局于1999年7月29日發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》(財稅字[1999]210號)，規(guī)定對個人購買自用普通住宅，減半征收契稅。各地一般都是按照最低稅率3%減半(即1.5%)征收的。

　　普通住房的認定，原則上應同時滿足以下標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各地可在上述標準基礎(chǔ)上適當浮動，但向上浮動的比例不得超過20%.大部分省市都按20%的比例向上進行了浮動，即普通住房的單套建筑面積應在144平方米以下、實際成交價格應低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。不符合普通住房標準的，為非普通住房。

　　為適當減輕個人住房交易的稅收負擔，支持居民首次購買普通住房，2008年10月22日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)，規(guī)定對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%.首次購房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具。

　　針對很多投資客采用與未購買住房的親友聯(lián)名購房的方式，來獲得首次購房契稅優(yōu)惠的現(xiàn)象，2010年3月9日，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知》(財稅[2010]13號)，規(guī)定對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

　　二、個人購房契稅優(yōu)惠現(xiàn)在強調(diào)“家庭唯一住房”

　　為遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年9月29日下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2010]94號)，對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅的征收作出了如下調(diào)整：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅;對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。也就是說，個人購買普通住房但不屬于家庭唯一住房，或者個人購買非普通住房，均無契稅優(yōu)惠。

　　個人購買住房的契稅優(yōu)惠，以前強調(diào)“普通住房”和“首次購房”，現(xiàn)在則強調(diào)“家庭唯一住房”。只要不是家庭唯一的住房，就要征收3%的契稅。比如父母名下有房，以未成年子女名義購買90平方米及以下普通住房，盡管未成年子女是第一次購房，但在該家庭屬二套房，以前按1%繳納契稅，現(xiàn)在則要按3%繳納契稅，一套價值100萬元的房子，要多上繳契稅20000元;再比如一戶家庭想再買一套90至144平方米的普通住房，以前契稅按1.5%征收，現(xiàn)在由于屬二套房，也要按3%征收契稅，一套價值100萬元的房子，要多上繳契稅15000元。此次國家調(diào)整契稅優(yōu)惠政策，無疑將增加購房稅費成本，從而進一步遏制樓市投機行為。

　　為了加強契稅征收管理，征收機關(guān)首先應查詢納稅人契稅納稅記錄。如果無記錄或有記錄但有疑義，應由納稅人提供房地產(chǎn)主管部門查詢納稅人家庭住房登記記錄的書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果，納稅人應向征收機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。

　　誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報。依據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅，由稅務機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金(每日萬分之五)，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

　　三、其他取得住房的契稅優(yōu)惠

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人以下列方式取得住房不征收契稅：《繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承房屋權(quán)屬;《婚姻法》規(guī)定屬于夫妻共有的房產(chǎn)，因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方;對享有家庭財產(chǎn)共有權(quán)的成員，承受被分割家庭房產(chǎn);將個人創(chuàng)辦的獨資企業(yè)、一人有限責任公司的房產(chǎn)更名至自己名下。

　　另外，承受停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施，如果是與房屋統(tǒng)一計價，適用與房屋相同的契稅稅率。個人購買了可以享受契稅優(yōu)惠的住房，如果同時也購買了相關(guān)的附屬設(shè)施，可將其與房屋統(tǒng)一計價，一并享受契稅優(yōu)惠。

　　個人購買住房時，還應關(guān)注當?shù)胤课萜醵愑嫸悆r格核定情況。為完善契稅征管制度，堵塞征管漏洞，大部分省市都實行納稅申報成交價格(包括承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益)與計稅價格相比較的辦法。申報成交價格高于財政部門核定的計稅價格的，按申報成交價格計征稅款;申報成交價格明顯低于財政部門核定的計稅價格且無正當理由的，按財政部門核定的計稅價格計征稅款。

　　現(xiàn)實中當購買住房成交價格明顯高于計稅價格時，很多納稅人都采用簽訂“陰陽合同”的方式來避稅。需要指出的是，這種避稅方式除了可能面臨交易風險外，也產(chǎn)生了相應的稅務風險，因為《稅收征收管理法》規(guī)定納稅人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關(guān)責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。

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