2013年注冊稅務師《稅法二》預習資料：第七章第二節(jié)

　　第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率

　　不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化：

　　轉(zhuǎn)讓方：取得收入交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，增值的部分交土地增值稅(個人轉(zhuǎn)讓土地今年不交土地增值稅)、簽訂合同交印花稅、個人交個人所得稅、企業(yè)交土地增值稅

　　承受方：交契稅、印花稅

　　一、征稅范圍

　　契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓(不交土地增值稅)

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換(還應交土地增值稅。轉(zhuǎn)出方交土地增值稅，受讓方交契稅)

　　3.房屋買賣(符合條件的還需交土地增值稅。轉(zhuǎn)出方交土地增值稅，受讓方交契稅)

　　(一)視同買賣房屋：

　　1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

　　例如，甲某因無力償還乙某債務，而以自有的房產(chǎn)折價抵償債務。經(jīng)雙方同意，有關部門批準，乙某取得甲某的房屋產(chǎn)權(quán)，在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，按房產(chǎn)折價款繳納契稅。

　　2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。

　　(二)房屋贈與(符合條件的還需交土地增值稅)

　　以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應照章繳納契稅。

　　(三)房屋交換

　　房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。

　　【經(jīng)典例題】甲乙兩單位交換經(jīng)營性用房，甲方房屋價值為95萬元，乙方的房屋價值為110萬元，契稅稅率為5%。甲方應繳納的契稅稅額為( 　)萬元。乙方應納的契稅稅額為(　 )萬元。

　　【答案】甲方應繳納的契稅稅額為0.75萬元。乙方應納的契稅稅額為0萬元。

　　【經(jīng)典例題】甲乙兩單位互換經(jīng)營性用房，甲的房屋價格為600萬元，乙的房屋價格為700萬元，房屋價格不足的部分由甲單位用自產(chǎn)產(chǎn)品補足，當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，則以下關于契稅稅務處理的說法中，正確的是(　)。

　　A.雙方均不繳納契稅

　　B.甲單位繳納3萬元

　　C.乙單位繳納3萬元

　　D.甲單位繳納10萬元，乙單位繳納15萬元

　　【答案】B

　　【解析】甲單位應納契稅=(700-600)×3%=3(萬元)。

　　(四)企業(yè)改革中有關契稅政策

　　1.企業(yè)公司制改造。

　　(1)非公司制企業(yè)整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　(2)非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設公司中所占股份超過50%的，對新設公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　(3)國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。

　　2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(1)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　(2)對新設企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬應征收契稅。

　　(3)以出讓方式或國家作價出資(入股)方式承受原改制重組企業(yè)劃撥用地的，對承受方應征收契稅。

　　3.企業(yè)合并。

　　依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　4.企業(yè)分立。

　　依據(jù)法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　5.企業(yè)出售。

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按勞動法等國家有關政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)。

　　企業(yè)依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務的，免征契稅;對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.其他情形。

　　經(jīng)國務院批準實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　政府主管部門對國有資產(chǎn)進行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

　　公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。

　　【經(jīng)典例題2008年CTA】某企業(yè)經(jīng)批準改制成全體職工持股的有限責任公司，承受原企業(yè)價值600萬元的房產(chǎn)所有權(quán);以債權(quán)人身份接受某破產(chǎn)企業(yè)價值200萬元的房產(chǎn)抵償債務，隨后將此房產(chǎn)投資于另一食業(yè)。該有限責任公司上述業(yè)務應繳納契稅( )萬元。(適用稅率3%)

　　A.0 B.6 C.18 D.24

　　【答案】A

　　【解析】對國有、集體企業(yè)經(jīng)批準改建成全體職工持股的有限責任公司或股份公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅;破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括關閉、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受關閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務的，免征契稅。

　　(五)房屋附屬設施有關契稅政策

　　1.對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

　　2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

　　【經(jīng)典例題】李某2010年初購買80平方米的商品房一處，價款100萬元，并以10萬元購買單獨計價的汽車庫，均采用分期付款方式，分20年支付，假定2010年支付12萬元，根據(jù)當?shù)匾?guī)定，商品房的契稅稅率為4%，汽車庫的契稅稅率為3%。

　　李某應繳納的契稅=100×4%+10×3%=4.3(萬元)

　　3.承受的房屋附屬設施權(quán)屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　4.對承受國有土地使用權(quán)應支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。

　　【經(jīng)典例題】某國有企業(yè)2010年承受國有土地使用權(quán)，國家給予照顧，減按應支付土地出讓金的60%繳納出讓金，該企業(yè)實際支付90萬元，當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，則該企業(yè)應繳納契稅：90÷60%×3%=4.5(萬元)。

　　2011新5.對納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應征收契稅。計稅依據(jù)為因改變土地用途應補繳的土地收益金及應補繳政府的其他費用。

　　6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。

　　7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納契稅。

　　二、納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　【例題】按規(guī)定應繳納契稅的納稅人是(　)。

　　A.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局

　　B.銷售別墅的某房地產(chǎn)公司

　　C.承受土地、房屋用于醫(yī)療、科研的醫(yī)院

　　D.購買花園別墅的用戶

　　【答案】D

　　三、稅　率

　　1.契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%。

　　2.2011新增: 從2010年10月1日對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

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