2012年注稅考試《稅法二》第三章考前強化模擬題

　　7. 某工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅(　)。

　　A.96.75萬元

　　B.97.50萬元

　　C.306.75萬元

　　D.307.50萬元

　　【答案】C

　　【解析】扣除項目金額=3700+277.5=3977.5萬元,土地增值額=5000-3977.5=1022.5萬元,增值額與扣除項目比率=1022.5÷3977.5≈26% ，適用稅率為30%，扣除率為0，應(yīng)納土地增值稅=1022.5×30%=306.75萬元。

　　8. 2009年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入1800萬元，該土地購進價1200萬元，取得土地使用權(quán)時繳納相關(guān)稅費40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時繳納相關(guān)稅費35萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬元。

　　A.73.5

　　B.150

　　C.157.5

　　D.300

　　【答案】C

　　【解析】土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計扣除的優(yōu)惠。可扣除項目=1200+40+35=1275(萬元)，增值額=1800-1275=525(萬元).增值率=525÷1275=41.18%，增值額=525×30%=157.5(萬元)

　　9. 某工業(yè)企業(yè)2009年轉(zhuǎn)讓一幢使用兩年的辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定其重置成本是4000萬元，成新度七成，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.50萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬元。

　　A.696.75

　　B.615.13

　　C.506.75

　　D.507.50

　　【答案】B

　　【解析】這是工業(yè)企業(yè)，屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)交納的印花稅?？鄢椖拷痤~=4000×70%+277.5=3077.5(萬元),土地增值額=5000-3077.5=1922.5(萬元)，增值額與扣除項目比率=1922.5÷3077.5×100%≈62.47%，適用稅率為40%，扣除率為5%，應(yīng)納土地增值稅=1922.5×40%-3077.5×5%=615.13(萬元)。

　　10. 土地增值稅的納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在(　)稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　A.住所所在地

　　B.房地產(chǎn)坐落地

　　C.辦理過戶手續(xù)所在地

　　D.自行選擇納稅地點

　　【答案】C

　　【解析】為了便于稅源控制，納稅人是自然人且轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　11. 依照土地增值稅的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的可享受稅收優(yōu)惠，下列各項不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的有(　)。

　　A.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

　　B.單套建筑面積在150平方米以下，最高不超過180平方米

　　C.允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%

　　D.實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下

　　【答案】B

　　【解析】普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

　　12. 下列情形中，在土地增值稅清算中不符合以下(　)條件之一的，不可以實行核定征收土地增值稅。

　　A.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

　　B.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

　　C.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

　　D.在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的

　　【答案】D

　　【解析】在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

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　　二、多項選擇題

　　1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列(　)項目，屬于視同銷售房地產(chǎn)，征收土地增值稅。

　　A.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于換取其他單位的非貨幣性資產(chǎn)

　　B.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于職工福利

　　C.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

　　D.開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對外投資

　　【答案】ABD

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　2. 關(guān)于特殊行為的土地增值稅的政策陳述，正確的是(　)。

　　A.工業(yè)企業(yè)將土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其他工業(yè)企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅

　　B.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅

　　C.房地產(chǎn)的重新評估的增值，應(yīng)該納入土地增值稅的征收范圍

　　D.房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍

　　【答案】ABC

　　【解析】房地產(chǎn)的重新評估的增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。

　　3. 計算土地增值稅時，下列說法不正確的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按地價款與開發(fā)成本加扣20%的費用

　　B.舊房銷售按重置價值扣除費用計算的價格扣除

　　C.所有與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金均可作為稅金扣除

　　D.土地增值稅的納稅人不包括個體經(jīng)營者

　　【答案】BCD

　　【解析】舊房銷售按重置價值與成新度折扣率計算的價格扣除;房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的印花稅不得作為稅金扣除;個體經(jīng)營者也是土地增值稅的納稅人。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時，允許單獨扣除的稅金是(　)。

　　A.營業(yè)稅

　　B.房產(chǎn)稅

　　C.城市維護建設(shè)稅

　　D.印花稅

　　【答案】AC

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅是列入管理費用中的，不允許單獨再扣除。

　　5.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

　　B.主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅

　　C.在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的可以作為扣除項目扣除

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　【答案】ABD

　　【解析】在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

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　　6. 轉(zhuǎn)讓舊房的，以下項目( )可作為土地增值稅扣除項目金額。

　　A.房屋及建筑物的評估價格

　　B.取得土地使用權(quán)支付的地價款

　　C.轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金

　　D.轉(zhuǎn)讓時繳納的費用

　　【答案】ABCD

　　【解析】轉(zhuǎn)讓舊房，可作為扣除項目金額扣除的有：房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　7. 納稅人發(fā)生下列情形之一的，土地增值稅以房地產(chǎn)評估價格為依據(jù)計算征收的有 (　)。 A.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格

　　B.提供扣除項目金額不實

　　C.納稅人新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于評估價格，又無正當(dāng)理由

　　【答案】ABD

　　【解析】納稅人新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，以納稅人轉(zhuǎn)讓收入減去規(guī)定的扣除項目后的余額為增值額，計算土地增值稅。

　　8. 納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算的情形包括(　)。

　　A.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

　　B.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的

　　C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

　　D.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

　　【答案】AC

　　【解析】BD為主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形。

　　9. 按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是( )。

　　A.營業(yè)稅

　　B.城建稅

　　C.教育費附加

　　D.印花稅

　　【答案】ABC

　　【解析】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定：內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，應(yīng)單獨扣除的稅金是營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。

　　10. 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列()情形的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

　　A.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

　　B.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

　　C.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的

　　D.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的

　　【答案】ABD

　　【解析】符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，才按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

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　　11. 下列關(guān)于土地增值稅納稅地點的表述中，正確的有(　　)。

　　A.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時，在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　B.自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　C.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　D.法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅

　　【答案】AB

　　【解析】法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時，在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅;法人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時，在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

　　12. 下列各項中，符合土地增值稅核定征收條件的有(　)。

　　A.符合土地增值稅清算條件的

　　B.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

　　C.按照法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

　　D.雖然設(shè)置賬簿但賬目混亂應(yīng)稅收入難以確定的

　　【答案】BCD

　　【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅

　　(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

　　(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　13. 下列項目中屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有(　　)。

　　A.耕地占用稅

　　B.三通一平費

　　C.土地出讓金

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施費

　　【答案】ABD

　　【解析】C屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。

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　　三、計算題

　　計算題一

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60%(其余40%尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70%能夠提供金融機構(gòu)的證明)。

　　(說明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護建設(shè)稅稅率為5%;教育費附加征收率為3%;契稅稅率為3%;購銷合同適用的印花稅稅率為0.3‰;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5‰。其他開發(fā)費用扣除比例為4%)

　　要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。

　　1. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅()萬元。

　　A14.86

　　B15.96

　　C16.95

　　D18.99

　　【答案】A

　　【解析】計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅

　　=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(萬元)

　　2. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅()萬元。

　　A4025

　　B4944

　　C5297

　　D5598

　　【答案】B

　　【解析】可扣除的地價款和契稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944(萬元)

　　3. 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加()萬元。

　　A905

　　B915

　　C972

　　D998

　　【答案】C

　　【解析】可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(萬元)

　　4.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用()萬元。

　　A712.55

　　B742.56

　　C756.98

　　D795.76

　　【答案】D

　　【解析】可扣除的開發(fā)費用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(萬元)

　　5.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額()萬元。

　　A2015.99

　　B2546.89

　　C2789.87

　　D2859.44

　　【答案】D

　　【解析】銷售寫字樓應(yīng)繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(萬元)

　　6.計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅()萬元。

　　A804.66

　　B825.99

　　C857.83

　　D897.55

　　【答案】C

　　【解析】銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　增值率=2859.44÷(18000-2859.44)×100%=18.89%

　　銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83(萬元)

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　　計算題二

　　某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2009年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：

　　(1)1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6 000萬元，繳納相稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3 000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過銀行同類同期貸款利率的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С?，根?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15 000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。

　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　7. 計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅( )萬元。

　　A705.5

　　B745.8

　　C762.5

　　D789.6

　　【答案】C

　　【解析】應(yīng)繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　8. 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額( )萬元。

　　A2030

　　B4160

　　C6240

　　D7050

　　【答案】B

　　【解析】公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(萬元)

　　9. 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額( )萬元。

　　A3480

　　B3560

　　C3790

　　D3990

　　【答案】A

　　【解析】公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　10. 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目( )萬元。

　　A1985

　　B2015

　　C2151

　　D2298

　　【答案】D

　　【解析】公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　11. 計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金( )萬元。

　　A750

　　B890

　　C910

　　D960

　　【答案】A

　　【解析】公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　12. 計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅( )萬元。

　　A1011.60

　　B1102.60

　　C1203.60

　　D1293.60

　　【答案】

　　【解析】增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應(yīng)納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

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