2011年《稅法二》輔導(dǎo)：房產(chǎn)稅(5)

　　3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。(重點)

　　(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予區(qū)別對待。

　　(1)對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　　(2)以房產(chǎn)聯(lián)營投資，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　例：某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月l日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當(dāng)年取得固定收入50萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅(　)。

　　A.6.0萬元

　　B.9.6萬元

　　C.10.8萬元

　　D.15.6萬元

　　【答案】C

　　【解析】以房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅;應(yīng)納房產(chǎn)稅= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 4.8+6 = 10.8萬元

　　2000年 注冊會計師

　　例：某企業(yè)有原值為2500萬元的房產(chǎn)，1999年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔(dān)投資風(fēng)險。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為20%，該企業(yè)1999年度應(yīng)納房產(chǎn)稅( )萬元。

　　A、24 B、22.8 C、30 D、16.8

　　【答案】B

　　【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營取得固定收入的，按租金收入計交房產(chǎn)稅，則該企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅為擁有的未聯(lián)營部分(按計稅余值計算房產(chǎn)稅)與參與對外聯(lián)營取得固定收入部分(按租金收入計交房產(chǎn)稅)兩項之和：未參與聯(lián)營部分的房產(chǎn)原值=2500×(1-30%)=1750(萬元)

　　則兩部分房產(chǎn)稅之和=1750×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.8 (萬元)

　　(2)對融資租賃房屋的情況——計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

　　解釋：對融資租賃房屋的情況，由于融.資租賃實際上是一種分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，因此在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。

　　例：2007年1月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值l00萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。(注：該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除20%后的余值計稅)

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　例：2008年6月以融資租賃的方式租入一處房產(chǎn)，原值100萬元，租賃期5年，租入當(dāng)月投入使用，每月支付租賃費1萬元，2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

　　2008年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=100×(1—20%)×1.2%×6÷12=4.8(萬元)

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計征。

　　例：下列各項符合房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定的有(　)。

　　A. 房產(chǎn)聯(lián)營投資，不擔(dān)風(fēng)險，只收取固定收入，應(yīng)從價計繳房產(chǎn)稅

　　B.融資租賃方式租入的房屋，以每期支付的租賃費為計稅依據(jù) 房產(chǎn)余值

　　C.更新房屋附屬設(shè)備將新附屬設(shè)備價值計入原值時，可扣減原來相關(guān)設(shè)備價值后的余額為計稅依據(jù)

　　D.以房地產(chǎn)對外投資收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險的，以固定收入作為計稅依據(jù)

　　【答案】CD

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