2011年《稅法二》輔導(dǎo)：土地使用增值稅(6)

更新時(shí)間：2010-08-18 09:24:26 來源：|0

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　　第三節(jié)　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

　　大綱：

　　(一)掌握收入額的確定

　　(二)掌握扣除項(xiàng)目的金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目;舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

　　(三)掌握評(píng)估價(jià)格辦法及有關(guān)規(guī)定

　　土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除率

　　1、稅率、扣除率

　　2、增值額、扣除項(xiàng)目金額

　　【例】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)，取得收入4000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額1000萬(wàn)元。

　　計(jì)算步驟：

　　(1)收入總額=4000

　　(2)扣除項(xiàng)目金額=1000

　　(3)增值額=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%)=3000÷1000=300%找稅率第四級(jí)60% ;35%

　　(5)第四檔稅率60%

　　(6)應(yīng)納土地增值稅稅額=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項(xiàng)目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)	扣除項(xiàng)目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目
（二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓	1.取得土地使用權(quán)所支付的金額； 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（三）舊房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓	1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
（四）轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行開發(fā)的土地使用權(quán)	1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金