浙江省2011年10月自考房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題

　　浙江省2011年10月高等教育自學(xué)考試$lesson$

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題

　　課程代碼：00972

　　一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)

　　在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。

　　1.房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、利用、消費(fèi)，要受制于其所在的空間環(huán)境，如當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，這是由于房地產(chǎn)的( )

　　A.相互影響性 B.獨(dú)一無(wú)二性

　　C.不可移動(dòng)性 D.易受限制性

　　2.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價(jià)2000元/平方米，則其土地單價(jià)為_(kāi)_____元/平方米。( )

　　A.2000 B.4000轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　C.5000 D.6000

　　3.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不是經(jīng)濟(jì)因素的是( )

　　A.居民收入 B.金融政策

　　C.利率 D.物價(jià)

　　4.估價(jià)中的不同意見(jiàn)和估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)( )

　　A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔 B.不應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔

　　C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔 D.依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔

　　5.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)，搜集的類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一______內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。( )

　　A.城市 B.市場(chǎng)

　　C.地段 D.供求圈

　　6.某宗房地產(chǎn)成交價(jià)格為4000元/平方米，分五次付清，首付40%之后以后每半年支付一次，年折現(xiàn)率為8%，則該房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為_(kāi)_____元/平方米。( )

　　A.3620 B.3742

　　C.3909 D.4000

　　7.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方6975元/平方米，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則買方需要繳納的稅費(fèi)為_(kāi)_____元/平方米。( )

　　A.600 B.800

　　C.1046 D.1125

　　8.在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是______的房地產(chǎn)狀況。( )

　　A.成交價(jià)格所反映 B.搜集該可比實(shí)例時(shí)

　　C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí) D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　9.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為( )

　　A.0.060 B.0.940

　　C.1.060 D.1.064

　　10.某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用為80萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為30萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為18萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率為15%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為_(kāi)_____萬(wàn)元。( )

　　A.150 B.330

　　C.342 D.350

　　11.某住宅小區(qū)附近要新建一座垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，引起該住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值下降，這是一種( )

　　A.精神折舊 B.物質(zhì)折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊 D.功能折舊

　　12.重建價(jià)格，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物______的新建筑物的正常價(jià)格。( )

　　A.具有同等效用 B.完全相同

　　C.具有同等功能 D.類似

　　13.運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，采用的是建筑物的______耐用年限。( )

　　A.物理 B.自然

　　C.經(jīng)濟(jì) D.實(shí)際

　　14.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取______年。( )

　　A.35 B.45

　　C.48 D.50

　　15.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的( )

　　A.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低 B.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高

　　C.資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較高 D.資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低

　　16.某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的40%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為( )

　　A.5.8% B.6.4%

　　C.6.8% D.7.2%

　　17.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_____萬(wàn)元。( )

　　A.195 B.210

　　C.213 D.217

　　18.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是( )

　　A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)，其基本理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是替代原理

　　B.對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)

　　D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法必須假設(shè)土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　19.路線價(jià)法特別適用于對(duì)______進(jìn)行估價(jià)。( )

　　A.單宗土地 B.待開(kāi)發(fā)土地

　　C.部分土地 D.大量土地

　　20.一前后兩面臨街，總深度為20米的矩形土地，其前街路線價(jià)為3000元/平方米，后街路線價(jià)為2000元/平方米，如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，其前街影響深度是______米。( )

　　A.6 B.8

　　C.12 D.15

　　二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)

　　在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。

　　1.房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于______等引起的。( )

　　A.交通建設(shè) B.市場(chǎng)供求變化

　　C.人口素質(zhì)變化 D.所在地區(qū)衰落

　　E.城市規(guī)劃的制定修改

　　2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括______修正。( )

　　A.繁華程度 B.臨街狀況

　　C.容積率 D.使用年限

　　E.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

　　3.下列適合用成本法進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)是( )

　　A.政府辦公樓 B.醫(yī)院

　　C.賓館 D.公園

　　E.商場(chǎng)

　　4.下列估價(jià)中適宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的有( )

　　A.拆遷補(bǔ)償估價(jià) B.在建工程估價(jià)

　　C.待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) D.房改售房估價(jià)

　　E.再開(kāi)發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價(jià)

　　5.關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中采用靜態(tài)法應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括( )

　　A.地價(jià) B.開(kāi)發(fā)成本

　　C.銷售費(fèi)用 D.管理費(fèi)用

　　E.銷售稅費(fèi)

　　6.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有______等方法。( )

　　A.數(shù)學(xué)曲線擬合法 B.衰減曲線法

　　C.平均增減趨勢(shì)法 D.移動(dòng)平均趨勢(shì)法

　　E.指數(shù)修勻法

　　7.標(biāo)準(zhǔn)宗地是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有( )

　　A.一面臨街，土地形狀為矩形

　　B.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度，臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)寬度

　　C.土地面積中等

　　D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途

　　E.建筑容積率為所在區(qū)段具有代表性的建筑容積率

　　三、簡(jiǎn)答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)

　　1.房地產(chǎn)估價(jià)中土地的含義是什么?土地的開(kāi)發(fā)、利用主要受哪些方面的限制?

　　2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)搜集的可比實(shí)例應(yīng)滿足哪些要求?

　　3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容有哪些?

　　4.何謂估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)估價(jià)中為何要遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則?

　　四、計(jì)算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)

　　1.現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為4000平方米，從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年后出售30%，一年后全部售出，出售的平均單價(jià)為9000元/平方米，假設(shè)折現(xiàn)率為12%，則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值為多少?

　　2.某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“三通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2億元，開(kāi)發(fā)期為2年，貸款年利率為10%，銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的6%和12%，試求該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為多少?

　　五、案例綜合題(本大題14分)

　　某賓館的土地使用權(quán)年限是50年，從2000年9月30日起計(jì)。一層建筑面積1000平方米，其中1000平方米為大堂，1000平方米出租用于咖啡廳;二層為餐廳，能容納300人用餐;其余各層為客房，共有客房150間。經(jīng)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館客房平均房?jī)r(jià)為200元/天，平均客房率為75%，營(yíng)業(yè)支出占營(yíng)業(yè)收入的30%;同檔次咖啡廳的租金為10元/平方米?天，平均出租率為85%，稅等管理費(fèi)開(kāi)支占30%;餐廳平均上座率為50%，人均消費(fèi)為60元，純收益為營(yíng)業(yè)收入的20%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估賓館在2010年9月30日的價(jià)值。(一年按365天計(jì)，假設(shè)資本化率為12%)

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