2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第二章2

　　難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差、弱流動(dòng)性。變現(xiàn)能力是指在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒(méi)有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，稱為變現(xiàn)能力弱。對(duì)變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意"在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下"。因?yàn)樽儸F(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價(jià)格相聯(lián)系的?？梢哉f(shuō)沒(méi)有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買。可見(jiàn)，如果沒(méi)有價(jià)格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn);有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。當(dāng)然，對(duì)房地產(chǎn)擁有者來(lái)說(shuō)，有時(shí)可以采取房地產(chǎn)抵押貸款的辦法來(lái)解決所需要的資金問(wèn)題。

　　保值增值：

　　一般地說(shuō)，豆腐、牛奶之類易腐爛變質(zhì)的物品，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，其價(jià)值會(huì)完全喪失;電腦、手機(jī)之類的高科技產(chǎn)品，隨著新技術(shù)新工藝的不斷出現(xiàn)、生產(chǎn)效率提高、生產(chǎn)成本降低、更好的產(chǎn)品面世等，其價(jià)值會(huì)快速降低。但是，房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔岭S著時(shí)間的推移而自然增加(即自然增值)。

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有5個(gè)方面：①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;②外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;④房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率等;⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說(shuō)，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲。其中，房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是房地產(chǎn)自然增值;通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值;外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值。

　　房地產(chǎn)通常具有保值功能，因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎?。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購(gòu)買力會(huì)下降，今天能用l元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止 l元錢才能買到。而說(shuō)某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說(shuō)，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購(gòu)買到當(dāng)初的投資額可以購(gòu)買到的同等商品或服務(wù)。