2015房地產估價師《理論與方法》考點解析:房地產需要專業(yè)估價

更新時間：2015-03-30 09:54:14 來源：|0

瀏覽

房地產估價師報名、考試、查分時間免費短信提醒

地區(qū)

北京
上海
天津
重庆
河北
山东
辽宁
黑龙江
吉林
甘肃
青海
河南
江苏
湖北
湖南
江西
浙江
广东
云南
福建
台湾
海南
山西
四川
陕西
贵州
安徽
广西
内蒙
西藏
新疆
宁夏
兵团

獲取驗證立即預約

請?zhí)顚憟D片驗證碼后獲取短信驗證碼

看不清楚，換張圖片

免費獲取短信驗證碼

摘要 2015年房產估價師正在備考,環(huán)球網(wǎng)校整理"2015年房地產估價師《理論與方法》復習資料,供大家參考學習!祝您馬到成功!

　　房地產估價理論與方法――房地產需要專業(yè)估價

　　導讀：真正需要專業(yè)估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，不僅房地產具有獨一無二和價值量大兩個特性，而且房地產市場是典型的不完全市場。在經(jīng)濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

　�、偻|商品，買者不在乎從誰的手里購買;

　�、谫I者和賣者的人數(shù)眾多;

　�、圪I者和賣者都有進出市場的自由;

　�、苜I者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;

　�、菥统山豢傤~而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;

　　⑥買者和賣者無串通共謀行為;

　�、呦M者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

　�、嗌唐房赊D讓且可發(fā)生空間位置的移動。一個市場如果不符合上述8條中的任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現(xiàn)實中幾乎不存在。證券交易所和小麥市場通常被看作近似于完全市場的實例。房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。

　　另外，盡管房地產所有權(中國為房屋所有權和建設用地使用權)可以轉讓，但房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。

　　由于房地產市場是不完全市場，并且有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，所以難以形成一般人容易識別的適當價格，從而需要房地產估價師進行“替代”市場的估價。房地產估價有助于將房地產價格導向正�；龠M房地產公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

　　值得指出的是，在需要專業(yè)估價的不同類型的資產中，因為它們之間的特性不同，把握影響其價值的因素所需要的專業(yè)知識和經(jīng)驗有很大的差別，所以對它們的價值進行評估通常不是同一個估價師甚至不是同一家估價機構所能勝任的。

　　例如，對于房地產、古董、礦產、機器設備、無形資產等，由于它們的質量、性能、產權狀況、市場行情等不同，很難有同一個人對它們都“識貨”，更不用說要科學、準確地評估出它們的價值了。

　　進一步來說，估價是與估價對象這個“物”密切相關的，與某些浮在“物”上的專業(yè)服務不同，從這個方面看估價類似于設計。建筑設計、汽車設計、服裝設計、發(fā)型設計等雖然都是設計，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山”。對于社會大眾來說，通常也只有具有相應估價專業(yè)知識和經(jīng)驗的估價師得出的估價結果才會令其信服，才具有公信力，估價因此必然會出現(xiàn)適當?shù)膶I(yè)分工，形成按照估價對象劃分的不同專業(yè)和相應的估價師。

　　國際上，一般把估價專業(yè)劃分為房地產、古董和藝術品、礦產、機器設備、企業(yè)價值、無形資產等幾大類。即使是房地產估價，在美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)，通常還分為住宅估價和商業(yè)房地產估價兩大類，在這兩類中又有各自的專業(yè)范疇。例如，在住宅估價中，有的房地產估價師專做小型的(一至四個單元)給多戶家庭使用的住宅估價，有的房地產估價師專做大面積住宅估價。在商業(yè)房地產估價中，有的房地產估價師可能專做土地開發(fā)估價，有的房地產估價師可能專做工業(yè)房地產估價，或者專做寫字樓估價，或者專做零售商業(yè)房地產估價。

　　總之，估價如果不分專業(yè)，一個估價師如果什么資產都可以估價，就好比是一個教師什么課都可以教，一個醫(yī)生什么病都可以看，某些估價師可能因所有估價業(yè)務都可以承攬而一時得利，但終因沒有專業(yè)化發(fā)展而不能提供優(yōu)質服務，進而會發(fā)生“信任危機”而不被社會認可，得不到社會尊重而難以持續(xù)發(fā)展，最終受害的將是估價師和估價行業(yè)自身。

　　至于估價機構，可以根據(jù)擁有的估價師的專業(yè)情況以及自己的發(fā)展定位等，專營某種資產估價業(yè)務，成為某種專業(yè)的估價機構;或者從事多種資產估價業(yè)務，成為綜合性的估價機構。

　　編輯推薦：

　　2014年房地產估價師合格證領取匯總

　　2015年房地產估價師考試報考指南　

　　房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：如果您在此過程中遇到任何疑問，請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產估價師頻道及論壇，隨時與廣大考生朋友們一起交流。

編輯推薦

分享到：編輯：環(huán)球網(wǎng)校

上一篇：房地產估價師考試:基本術語標準

下一篇：2015年房地產估價師《案例分析》真題考點解析5

資料下載精選課程老師直播真題練習

更多資料

更多課程

更多直播

2017骞存埧鍦颁骇浼颁环甯堛€婃埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栥€嬬湡棰�

闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌熼梻瀵割槮缁炬儳缍婇弻鐔兼⒒鐎靛壊妲紒鐐劤缂嶅﹪寮婚悢鍏尖拻閻庨潧澹婂Σ顔剧磽娴ｅ搫啸濠电偐鍋撻梺缁樻惄閸嬪﹤鐣烽崼鏇炍╃憸澶娢ｉ崼銏㈢＜闁绘劦鍓欑粈鍐╃箾婢跺绀嬮柛鈹惧亾濡炪倖甯掗崰姘缚閹邦厾绠鹃柛娆忣槺婢ь亪鎮￠妶澶嬬厽婵☆垱顑欓崵娆戠棯閹岀吋闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛椤掑倸甯块梻浣告憸婵潙螞濠靛钃熸繛鎴欏灩閸楁娊鏌曟繛鍨姍缂侇煈鍣ｅ娲传閸曢潧鍓遍梺鑽ゅ暱閺呮盯锝炶箛娑欏€绘俊顖濐嚙椤繝姊虹憴鍕靛晱闁革綆鍠栧嵄妞ゆ柨澧界壕钘壝归敐鍛棌婵℃彃缍婇弻鐔煎川婵犲倵鏋欓梺杞扮劍閸旀瑩骞冨▎鎾充紶闁告洖鐏氱紞鍌炴⒒娓氣偓濞佳囨偋閸℃稑绠犻幖绮规閸ゆ洟鏌ｉ幋锝呅撻柍閿嬪灴閹綊骞侀幒鎴濐瀳濠电偛鎳忛崝娆撳蓟閻旂厧绀勯柕鍫濇椤忥拷 5濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴ｆ閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁惧墽绮换娑㈠箣濞嗗繒浠鹃梺绋款儍閸婃繈寮婚弴鐔虹鐟滃秹宕锔藉€跺┑鐘叉处閸婄敻鏌涜箛鎿冩Ц濞存粓绠栧娲川婵犲啫顦╅梺绋款儏濡繈銆佸▎鎾崇疀妞ゆ帒顦扮€靛矂姊洪棃娑氬婵☆偅顨嗛幈銊槾缂佽鲸甯￠幃鈺呭礃閼碱兛鎮ｇ紓鍌欑贰閸犳牠鎮ч幘宕囨殾闁绘梻鈷堥弫宥嗙箾閹寸偠澹樼€殿喗濞婂缁樻媴閾忕懓绗￠梺鍝勮閸旀垿鐛弽顓ф晝闁靛繈鍨洪幊鍐磽閸屾艾鈧兘鎮為敃鍌氱？闁惧浚鍋呭▍鐘绘煟閿濆懓瀚伴柛銊︾箖閵囧嫰寮介顫捕缂備胶濮烽崑銈夊蓟閺囩喓绠鹃柛顭戝枛婵姊虹悰鈥充壕婵炲濮撮鍡涙偂閺囥垺鐓忓鑸电〒閸掓澘鈹戦敍鍕幋闁哄矉绱曢埀顒婄秬閸╂牜鈧熬鎷� 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌ｉ幋锝呅撻柛銈呭閺屻倝宕妷锔芥瘎婵炲濮电喊宥嗙┍婵犲洦鍊锋い蹇撳閸嬫捇寮介鐐茬€梻鍌氱墛閸忔艾鈽夊Ο婊勬瀹曘劑顢欓梻瀛樺亝濠电姷鏁告繛鈧繛浣冲浂鏁勯柛娑卞灣娑撳秹鏌ｉ悢绋挎珵鐟滅増甯楅弲鏌ユ煕閵夈劌鐓愭慨锝呯焸濮婅櫣绮欏▎鎯у壉闂佸湱鎳撳ú銈夋偩閻戣棄绠虫俊銈勭閳ь剛鍏橀幃妤€鈽夊▍铏灴椤㈡棃鎮㈤崗灏栨嫽婵炶揪缍€婵倗娑甸崼鏇熺厱闁挎繂绻掗悾鍨殽閻愯尙绠婚柡浣规崌閺佹捇鏁撻敓锟�
2016骞存埧鍦颁骇浼颁环甯堛€婃埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栥€嬬湡棰�

闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌熼梻瀵割槮缁炬儳缍婇弻鐔兼⒒鐎靛壊妲紒鐐劤缂嶅﹪寮婚悢鍏尖拻閻庨潧澹婂Σ顔剧磽娴ｅ搫啸濠电偐鍋撻梺缁樻惄閸嬪﹤鐣烽崼鏇炍╃憸澶娢ｉ崼銏㈢＜闁绘劦鍓欑粈鍐╃箾婢跺绀嬮柛鈹惧亾濡炪倖甯掗崰姘缚閹邦厾绠鹃柛娆忣槺婢ь亪鎮￠妶澶嬬厽婵☆垱顑欓崵娆戠棯閹岀吋闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛椤掑倸甯块梻浣告憸婵潙螞濠靛钃熸繛鎴欏灩閸楁娊鏌曟繛鍨姍缂侇煈鍣ｅ娲传閸曢潧鍓遍梺鑽ゅ暱閺呮盯锝炶箛娑欏€绘俊顖濐嚙椤繝姊虹憴鍕靛晱闁革綆鍠栧嵄妞ゆ柨澧界壕钘壝归敐鍛棌婵℃彃缍婇弻鐔煎川婵犲倵鏋欓梺杞扮劍閸旀瑩骞冨▎鎾充紶闁告洖鐏氱紞鍌炴⒒娓氣偓濞佳囨偋閸℃稑绠犻幖绮规閸ゆ洟鏌ｉ幋锝呅撻柍閿嬪灴閹綊骞侀幒鎴濐瀳濠电偛鎳忛崝娆撳蓟閻旂厧绀勯柕鍫濇椤忥拷 2濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴ｆ閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁惧墽绮换娑㈠箣濞嗗繒浠鹃梺绋款儍閸婃繈寮婚弴鐔虹鐟滃秹宕锔藉€跺┑鐘叉处閸婄敻鏌涜箛鎿冩Ц濞存粓绠栧娲川婵犲啫顦╅梺绋款儏濡繈銆佸▎鎾崇疀妞ゆ帒顦扮€靛矂姊洪棃娑氬婵☆偅顨嗛幈銊槾缂佽鲸甯￠幃鈺呭礃閼碱兛鎮ｇ紓鍌欑贰閸犳牠鎮ч幘宕囨殾闁绘梻鈷堥弫宥嗙箾閹寸偠澹樼€殿喗濞婂缁樻媴閾忕懓绗￠梺鍝勮閸旀垿鐛弽顓ф晝闁靛繈鍨洪幊鍐磽閸屾艾鈧兘鎮為敃鍌氱？闁惧浚鍋呭▍鐘绘煟閿濆懓瀚伴柛銊︾箖閵囧嫰寮介顫捕缂備胶濮烽崑銈夊蓟閺囩喓绠鹃柛顭戝枛婵姊虹悰鈥充壕婵炲濮撮鍡涙偂閺囥垺鐓忓鑸电〒閸掓澘鈹戦敍鍕幋闁哄矉绱曢埀顒婄秬閸╂牜鈧熬鎷� 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌ｉ幋锝呅撻柛銈呭閺屻倝宕妷锔芥瘎婵炲濮电喊宥嗙┍婵犲洦鍊锋い蹇撳閸嬫捇寮介鐐茬€梻鍌氱墛閸忔艾鈽夊Ο婊勬瀹曘劑顢欓梻瀛樺亝濠电姷鏁告繛鈧繛浣冲浂鏁勯柛娑卞灣娑撳秹鏌ｉ悢绋挎珵鐟滅増甯楅弲鏌ユ煕閵夈劌鐓愭慨锝呯焸濮婅櫣绮欏▎鎯у壉闂佸湱鎳撳ú銈夋偩閻戣棄绠虫俊銈勭閳ь剛鍏橀幃妤€鈽夊▍铏灴椤㈡棃鎮㈤崗灏栨嫽婵炶揪缍€婵倗娑甸崼鏇熺厱闁挎繂绻掗悾鍨殽閻愯尙绠婚柡浣规崌閺佹捇鏁撻敓锟�
2015骞存埧鍦颁骇浼颁环甯堛€婃埧鍦颁骇鍩烘湰鍒跺害涓庢斂绛栥€嬬湡棰�

闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌熼梻瀵割槮缁炬儳缍婇弻鐔兼⒒鐎靛壊妲紒鐐劤缂嶅﹪寮婚悢鍏尖拻閻庨潧澹婂Σ顔剧磽娴ｅ搫啸濠电偐鍋撻梺缁樻惄閸嬪﹤鐣烽崼鏇炍╃憸澶娢ｉ崼銏㈢＜闁绘劦鍓欑粈鍐╃箾婢跺绀嬮柛鈹惧亾濡炪倖甯掗崰姘缚閹邦厾绠鹃柛娆忣槺婢ь亪鎮￠妶澶嬬厽婵☆垱顑欓崵娆戠棯閹岀吋闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛椤掑倸甯块梻浣告憸婵潙螞濠靛钃熸繛鎴欏灩閸楁娊鏌曟繛鍨姍缂侇煈鍣ｅ娲传閸曢潧鍓遍梺鑽ゅ暱閺呮盯锝炶箛娑欏€绘俊顖濐嚙椤繝姊虹憴鍕靛晱闁革綆鍠栧嵄妞ゆ柨澧界壕钘壝归敐鍛棌婵℃彃缍婇弻鐔煎川婵犲倵鏋欓梺杞扮劍閸旀瑩骞冨▎鎾充紶闁告洖鐏氱紞鍌炴⒒娓氣偓濞佳囨偋閸℃稑绠犻幖绮规閸ゆ洟鏌ｉ幋锝呅撻柍閿嬪灴閹綊骞侀幒鎴濐瀳濠电偛鎳忛崝娆撳蓟閻旂厧绀勯柕鍫濇椤忥拷 1濠电姷鏁告慨鐑藉极閸涘﹥鍙忛柣鎴ｆ閺嬩線鏌熼梻瀵割槮缁惧墽绮换娑㈠箣濞嗗繒浠鹃梺绋款儍閸婃繈寮婚弴鐔虹鐟滃秹宕锔藉€跺┑鐘叉处閸婄敻鏌涜箛鎿冩Ц濞存粓绠栧娲川婵犲啫顦╅梺绋款儏濡繈銆佸▎鎾崇疀妞ゆ帒顦扮€靛矂姊洪棃娑氬婵☆偅顨嗛幈銊槾缂佽鲸甯￠幃鈺呭礃閼碱兛鎮ｇ紓鍌欑贰閸犳牠鎮ч幘宕囨殾闁绘梻鈷堥弫宥嗙箾閹寸偠澹樼€殿喗濞婂缁樻媴閾忕懓绗￠梺鍝勮閸旀垿鐛弽顓ф晝闁靛繈鍨洪幊鍐磽閸屾艾鈧兘鎮為敃鍌氱？闁惧浚鍋呭▍鐘绘煟閿濆懓瀚伴柛銊︾箖閵囧嫰寮介顫捕缂備胶濮烽崑銈夊蓟閺囩喓绠鹃柛顭戝枛婵姊虹悰鈥充壕婵炲濮撮鍡涙偂閺囥垺鐓忓鑸电〒閸掓澘鈹戦敍鍕幋闁哄矉绱曢埀顒婄秬閸╂牜鈧熬鎷� 闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閹间礁纾归柟闂寸绾惧綊鏌ｉ幋锝呅撻柛銈呭閺屻倝宕妷锔芥瘎婵炲濮电喊宥嗙┍婵犲洦鍊锋い蹇撳閸嬫捇寮介鐐茬€梻鍌氱墛閸忔艾鈽夊Ο婊勬瀹曘劑顢欓梻瀛樺亝濠电姷鏁告繛鈧繛浣冲浂鏁勯柛娑卞灣娑撳秹鏌ｉ悢绋挎珵鐟滅増甯楅弲鏌ユ煕閵夈劌鐓愭慨锝呯焸濮婅櫣绮欏▎鎯у壉闂佸湱鎳撳ú銈夋偩閻戣棄绠虫俊銈勭閳ь剛鍏橀幃妤€鈽夊▍铏灴椤㈡棃鎮㈤崗灏栨嫽婵炶揪缍€婵倗娑甸崼鏇熺厱闁挎繂绻掗悾鍨殽閻愯尙绠婚柡浣规崌閺佹捇鏁撻敓锟�