2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析20

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　　1、估價依據(jù)

　　估價依據(jù)是指一個估價項(xiàng)目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據(jù)還包括估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機(jī)構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價師應(yīng)要求委托人如實(shí)提供其知悉的估價所需的估價對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運(yùn)營收入和費(fèi)用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實(shí)、合法的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況;估價師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查。

　　還需要說明的是，估價標(biāo)準(zhǔn)特別是國家標(biāo)準(zhǔn)是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機(jī)構(gòu)制定嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際估價中也要嚴(yán)于估價標(biāo)準(zhǔn)的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的前提下有所創(chuàng)新。

　　2、估價假設(shè)

　　估價假設(shè)是指一個估價項(xiàng)目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu);另一方面是告知、提醒估價報(bào)告使用者注意，保護(hù)估價報(bào)告使用者。

　　3、估價原則

　　估價原則(appraisal princille)是指在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成和變動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價所應(yīng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價原則主要有：①獨(dú)立、客觀、公正原則;②合法原則;③最高最佳利用原則;④估價時點(diǎn)原則;⑤替代原則;⑥謹(jǐn)慎原則。其中，獨(dú)立、客觀、公正是對房地產(chǎn)估價的基本要求，因此它不僅是房地產(chǎn)估價的基本原則，而且是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。合法原則、最高最佳利用原則、估價時點(diǎn)原則、替代原則是在各種估價目的的房地產(chǎn)估價中都應(yīng)遵循的技術(shù)性原則。謹(jǐn)慎原則是僅在房地產(chǎn)抵押估價中應(yīng)遵循的特殊原則。

　　估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對于房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)的評估價值趨于相同或近似。

　　4、估價程序

　　估價程序(appraisal process)是指完成一個估價項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序是：⑴獲取估價業(yè)務(wù);⑵受理估價委托;⑶制定估價作業(yè)方案;⑷搜集估價所需資料;⑸實(shí)地查看估價對象;⑹分析估價對象價值;⑺測算估價對象價值;⑻判斷估價對象價值;⑼撰寫估價報(bào)告;⑽ 內(nèi)部審核估價報(bào)告;⑾交付估價報(bào)告;⑿估價資料歸檔。

　　通過估價程序可以看到一個估價項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，可以了解到一個估價項(xiàng)目中各項(xiàng)具體工作之間的相互關(guān)系。履行必要的估價程序，是規(guī)范估價行為，保障估價質(zhì)量，提高估價效率，防范估價風(fēng)險的重要方面。

　　5、估價方法

　　房地產(chǎn)估價應(yīng)采用科學(xué)的方法(appraisal approach)進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。一宗房地產(chǎn)的價值通?？梢酝ㄟ^下列3個途徑來求?。?/P>

　　(1) 近期市場上類似房地產(chǎn)是以什么價格進(jìn)行交易的――基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似房地產(chǎn)的價格，即基于類似房地產(chǎn)的成交價格來衡量其價值。所謂類似房地產(chǎn)(similar propeny)，是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。

　　類似房地產(chǎn)簡單地說就是與估價對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱為同一供求圈、同一市場，是指與估價對象之間具有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

　　(2)如果將該宗房地產(chǎn)出租或營業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益―基于理性而謹(jǐn)

　　慎的買者肯出的價錢不會高于該宗房地產(chǎn)的預(yù)期收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗房

　　地產(chǎn)的預(yù)期收益來衡量其價值。

　　(3)如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用―基于理性而謹(jǐn)慎的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)所必要的代價，即基于房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值。

　　由上述三個途徑便產(chǎn)生了三大基本估價方法，即市場法、收益法和成本法。此外，還有基本估價方法衍生的一些其他估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。

　　關(guān)于基本估價方法，值得指出的是，美國體系為成本法(cost approach)、市場比較法(market comparison approach，sales comparison approach)、收益法(income approach)三種;英國體系為比較法(compari sonmethod，comparative method)、投資法(investment method)、剩余法(residual method)、利潤法(profits method)、承包商法(contractors method)五種。英國的比較法與美國的市場比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法(income approach，兩者的區(qū)別主要在于估價對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價，利潤法用于營業(yè)的房地產(chǎn)估價)，而剩余法和承包商法可以歸為成本法 (cost based approach)因此，英國的估價方法與美國的估價方法本質(zhì)上是相同的。

　　本書將在后面的章節(jié)中分別介紹市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法及其運(yùn)用。每種估價方法都有其適用的估價對象和估價需要具備的條件，這些方法有時可以同時運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。

　　估價師應(yīng)當(dāng)熟知、理解各種估價方法及其綜合運(yùn)用，正確運(yùn)用估價方法進(jìn)行估價。在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，當(dāng)理論上可以同時采用多種估價方法進(jìn)行估價的，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意排除可以采用的估價方法。如果確因客觀條件不能采用某種方法的，必須在估價報(bào)告中充分說明不采用的理由。

　　6、估價結(jié)果

　　估價結(jié)果是指估價師分析、測算和判斷出的估價對象價值及提供的相關(guān)專業(yè)意見。由于估價結(jié)果對估價委托人十分重要，估價委托人通常會對估價結(jié)果有特別的期望。但因估價工作的客觀公正性質(zhì)，估價師和估價機(jī)構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”;不能在未估價之前就征求估價委托人或其他估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果，因?yàn)檫@有可能影響估價獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行;更不得迎合估價委托人的高估或者低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)。

　　還值得說明的是，雖然要求估價結(jié)果是客觀合理的，但實(shí)際上的估價結(jié)果可能帶有估價師的主觀因素，受估價師專業(yè)能力和職業(yè)道德的影響，并且所要求的客觀合理的估價結(jié)果和實(shí)際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格有所不同。出現(xiàn)這種情況的原因，不一定是估價結(jié)果存在問題，可能是成交價格受到交易者的個別情況的影響，或者房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況因成交日期與估價時點(diǎn)不同而發(fā)生了變化。

　　7、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國家將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費(fèi)用的行為。

　　目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標(biāo)底價，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應(yīng)價或最高報(bào)價)在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報(bào)價。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。

　　此外，對于列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進(jìn)行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據(jù)。