2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》考點:物業(yè)服務收費

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　　物業(yè)服務收費

　　一、物業(yè)服務收費原則

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

　　從長遠發(fā)展方向看，隨著市場經(jīng)濟體制的建立和人民經(jīng)濟收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務收費應在市場競爭機制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務企業(yè)雙方協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符。

　　二、物業(yè)服務收費的價格管理方式

　　物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　三、物業(yè)服務收費的計費方式

　　物業(yè)服務收費的計費方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

　　四、物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成與測算方法

　　(一)物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成

　　(二)物業(yè)服務收費的測算方法

　　(三)漏交率問題

　　五、物業(yè)管理服務等級標準

　　為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質(zhì)價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量，樹立等價有償?shù)南M觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，為配合《辦法》的貫徹落實，中國物業(yè)管理協(xié)會在總結(jié)我國物業(yè)管理實踐的基礎(chǔ)上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》(以下簡稱《標準》)，作為物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內(nèi)容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據(jù)。

　　(1)《標準》為普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準，物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用此標準。

　　(2)《標準》根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級、二級、三級三個服務等級。

　　(3)《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內(nèi)容組成?！稑藴省芬酝獾钠渌枕椖?、內(nèi)容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。

　　(4)選用《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設(shè)標準、配套設(shè)施設(shè)備、服務功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。

　　六、住宅專項維修資金

　　隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，新的住房體制逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是否完好、運行是否正常關(guān)系到相鄰住宅、整幢樓，甚至整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一旦需要維修及更新、改造，所需的費用如何在少則幾十個、多則上千個業(yè)主之間及時籌集，成為亟需解決的問題。l998年《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號)明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修及更新、改造。為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，2007年12月4日，原建設(shè)部、財政部聯(lián)合簽署《住宅專項維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行。

　　(一)住宅專項維修資金的概念、性質(zhì)和用途

　　(二)住宅專項維修資金的交存

　　(三)住宅專項維修資金的管理

　　(四)住宅專項維修資金的使用