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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》考點(diǎn):旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線

更新時(shí)間:2015-01-22 11:17:42 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

  (一)星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

  星級(jí)酒店一般都具有多種功能,不同功能用房具有不同的經(jīng)營(yíng)方式、收益水平,因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級(jí)酒店的功能分布、經(jīng)營(yíng)方式主要有:

  (1)客房�?头糠⻊�(wù)是星級(jí)酒店的主要功能,一般設(shè)有各種類型的客房,如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級(jí)行政套房等�?头康慕�(jīng)營(yíng)收入主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi),客房的收益可通過市場(chǎng)調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料,并根據(jù)客房數(shù)量求取。

  (2)商場(chǎng)。星級(jí)酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場(chǎng),如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場(chǎng)一般采用出租經(jīng)營(yíng),其收益的測(cè)算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算,租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定,租約外可以利用市場(chǎng)法獲取。

  (3)餐飲。星級(jí)酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳,其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取,自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等,并根據(jù)座位數(shù)量求取。

  (4)商務(wù)、會(huì)議。星級(jí)酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù),如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等,星級(jí)酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì)議廳。商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用,不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同,這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測(cè)算。

  (5)娛樂、健身。星級(jí)酒店一般都具有各種娛樂功能,如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營(yíng)的方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng),出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)法求取,自主經(jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

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