2015年房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》考點:市場定位的墓本原則

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　　市場定位的墓本原則

　　1.與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則。這里的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的框架下進行項目的市場定位，體現(xiàn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)的核心競爭力，構(gòu)建企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌，使得企業(yè)的產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)新性，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。

　　2. 經(jīng)濟性原則。市場定位的經(jīng)濟性原則首先是指產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價格合理;第二，從企業(yè)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，做到效益最大化;最后，在成本和費用測算、效益測算基礎(chǔ)上計算的各項經(jīng)濟評價指標達到社會平均水平，確定項目贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性，明確項目經(jīng)濟利益實施的可行性。

　　3.適應(yīng)性原則。市場定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一與當?shù)鼗騾^(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應(yīng)，二與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應(yīng)，三和經(jīng)市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業(yè)的技術(shù)和管理水平相適應(yīng)。

　　4. 可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經(jīng)濟評價的可行性兩方面。由于房地產(chǎn)市場的不斷變化和發(fā)展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現(xiàn)“無個性、難租售”的現(xiàn)象，要根據(jù)項目規(guī)模、地塊特性和本項目的優(yōu)勢來分析入市的時機，準確設(shè)計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，對項目進行經(jīng)濟評價，分析各經(jīng)濟評價指標是否可行。項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，它們?nèi)菀锥ㄐ缘y以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應(yīng)該得到解決。

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