2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《制度與政策》考點(diǎn):城市詳細(xì)規(guī)劃

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　　城市詳細(xì)規(guī)劃

　　城市詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地和各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，或者直接對(duì)建設(shè)用地作出的具體安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)。城市詳細(xì)規(guī)劃的對(duì)象是城市中功能比較明確和地域空間相對(duì)完整的區(qū)域。按功能可以分為居住區(qū)、工業(yè)區(qū)和商貿(mào)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃等。根據(jù)城市建設(shè)的階段和工作需要，城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃期內(nèi)擬建設(shè)的城市用地都應(yīng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，規(guī)劃地域范圍一般應(yīng)在100公頃以上。近期內(nèi)擬建設(shè)的地區(qū)應(yīng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，地域范圍一般應(yīng)在3公頃以上。

　　一、 控制性詳細(xì)規(guī)劃

　�、蹇刂菩栽敿�(xì)規(guī)劃的作用

　　1.控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用。在整個(gè)城市規(guī)劃過(guò)程中，控制性詳細(xì)規(guī)劃的地位極其特殊，上有城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，下有修建性詳細(xì)規(guī)劃。

　　2.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo)。控制性詳細(xì)規(guī)劃采用規(guī)劃管理語(yǔ)言表述規(guī)劃的原則和目標(biāo)，成為規(guī)劃管理的科學(xué)依據(jù)和城市建設(shè)的有效指導(dǎo)。同時(shí)，控制性詳細(xì)規(guī)劃自身的法律效力及其相應(yīng)的規(guī)劃法規(guī)，也使規(guī)劃管理的權(quán)威性得到了充分保證。

　　3.控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制和實(shí)施過(guò)程中都包含諸如城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容。

　　㈡控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制性指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，強(qiáng)化城市規(guī)劃的控制功能，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制�？刂菩栽敿�(xì)規(guī)劃的內(nèi)容有以下5點(diǎn)：(1)確定規(guī)劃范圍內(nèi)各類(lèi)不同使用性質(zhì)的用地面積與用地界線(xiàn);(2)規(guī)定各地塊土地使用、建筑容量、建筑形態(tài)、交通、配套設(shè)施及其他控制要求;(3)確定各級(jí)支路的紅線(xiàn)位置，控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高;(4)根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線(xiàn)的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線(xiàn);(5)制定相應(yīng)的土地使用及建筑管理規(guī)定。

　�、缈刂菩栽敿�(xì)規(guī)劃的控制體系

　　控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)包括以下各項(xiàng)：

　　(1)用地控制指標(biāo)：用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性。

　　(2)環(huán)境容量控制指標(biāo)：容積率、建筑密度、綠地率、人口容量。

　　(3)建筑形態(tài)控制指標(biāo)：建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線(xiàn)距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定。

　　(4)交通控制指標(biāo)：交通出入口方位、停車(chē)位。

　　(5)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)：對(duì)城市重要地段的地塊，需對(duì)地塊內(nèi)建筑的形式、色彩、體量、風(fēng)格提出設(shè)計(jì)要求。

　　(6)配套設(shè)施體系：生活服務(wù)設(shè)施布置，市政公用設(shè)施、交通設(shè)施和管理要求。

　　以上前五項(xiàng)屬地塊控制指標(biāo)，可分為規(guī)定性指標(biāo)和指導(dǎo)性指標(biāo)兩類(lèi)。規(guī)定性指標(biāo)是一旦確定下來(lái)，就必須嚴(yán)格遵照的指標(biāo);指導(dǎo)性指標(biāo)則是參照?qǐng)?zhí)行的指標(biāo)。

　　規(guī)定性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

　　(1)用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，或土地用途，可根據(jù)用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行標(biāo)注。

　　(2)用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。

　　(3)建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑基底占地面積與地塊面積之比，通常以上限控制。

　　(4)建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。

　　(5)建筑紅線(xiàn)后退距離(以下限控制)：即建筑相對(duì)于規(guī)劃內(nèi)道路紅線(xiàn)后退的距離。

　　(6)容積率：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)總建筑面積與地塊面積之比，即：

　　容積率=總建筑面積/土地面積

　　容積率可根據(jù)需要制定上限和下限。容積率的下限保證地塊開(kāi)發(fā)的效益。容積率上限防止過(guò)度開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑的用途不同分為全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等。全部建筑容積率、住宅建筑容積率、公共建筑容積率等的分子分別對(duì)應(yīng)全部建筑面積、住宅建筑面積和公共建筑面積等。建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。

　　(7)綠地率(以下限控制)：規(guī)劃地塊內(nèi)務(wù)類(lèi)綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，即：

　　綠地率=綠地面積/土地面積

　　(8)交通出入口方位。規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置出入口的方向和位置。

　　(9)停車(chē)泊位及其他需要配置的公共設(shè)施。指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車(chē)車(chē)位數(shù)，通常按下限控制。

　　◎指導(dǎo)性指標(biāo)一般包括以下各項(xiàng)：

　　(1)人口容量：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)，通常以上限控制。

　　(2)建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格要求：對(duì)規(guī)劃區(qū)重點(diǎn)地段的建筑形體和布局應(yīng)進(jìn)行控制。

　　(3)其他環(huán)境要求。

　　4、控制性詳細(xì)規(guī)劃有關(guān)計(jì)算規(guī)則

　　(1)建筑占地面積

　　建筑占地面積為建筑物的垂直投影面積，但不包括雨篷、外挑陽(yáng)臺(tái)、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道和街坊內(nèi)連接建筑物之間的過(guò)街樓，以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。

　　(2)總建筑面積

　　總建筑面積的計(jì)算辦法照經(jīng)委(82)經(jīng)基設(shè)字58號(hào)《建筑面積計(jì)算規(guī)則》規(guī)定計(jì)算，但不包括雨篷、外挑陽(yáng)臺(tái)、檐口、連接兩座建筑物的架空通道、玻璃拱頂下的天井、室外樓梯或坡道，以及僅一面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、面積不大于基地空地面積(即基地面積減建筑占地面積)10%的基地附屬建筑面積。也不包括：①地下室和樓板面不高于明溝1.5m的半地下室;②開(kāi)放供公共使用的地面敞空層，如該敞空層不作公共使用，則按一半面積計(jì)入總建筑面積，但該敞空層以后不準(zhǔn)再行改造，改變使用性質(zhì);③面積小于標(biāo)準(zhǔn)層面積百分之十的機(jī)房、水箱、嘹望用房的屋頂附屬建筑物;此外，底層為雜物間和停車(chē)間的居住建筑，其底層面積按一半計(jì)入總建筑面積。

　　(3)建筑高度

　　在核算建筑間距時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：①平屋面算至女兒墻頂，無(wú)女兒墻算至檐口，面積小于標(biāo)準(zhǔn)層面積百分之十的屋頂附屬建筑物高度不計(jì);②坡屋面坡度不大于35度時(shí)，高度算至檐口;大于35度者，屋脊線(xiàn)平行于相關(guān)建筑的算至屋脊線(xiàn)，垂直于相關(guān)建筑的算至山墻斜坡高度的中點(diǎn)。

　　在核算建筑高度時(shí)，建筑高度按以下規(guī)定計(jì)算：①平屋面算至女兒墻頂，無(wú)女兒墻者算至檐口;②坡屋面當(dāng)山墻平行于道路紅線(xiàn)時(shí)，高度算至山墻斜坡的中點(diǎn)，當(dāng)屋脊線(xiàn)平行于道路紅線(xiàn)時(shí)，凡坡度不大于35度者，高度算至封檐墻頂，無(wú)封檐墻頂者算至檐口，坡度大于35度者高度算至屋脊。

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