2015年房地產估價師《理論與方法》知識點分析6

　　估價假設：

　　估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。

　　例如，在評估一宗房地產開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。

　　其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。

　　估價依據：

　　估價依據是指一個估價項目中估價所依據的有關法律法規(guī)和標準，包括有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務院所屬部門頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關頒發(fā)的有關地方政府規(guī)章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業(yè)標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。

　　例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》的有關規(guī)定，以及《房地產估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據還包括估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。為了使估價委托人提供的有關情況和資料可靠，估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權屬證書、開發(fā)建設成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應當對委托人提供的有關情況和資料進行必要的核查。

　　還需要說明的是，估價標準特別是國家標準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構制定嚴于估價標準的企業(yè)標準，在實際估價中也要嚴于估價標準的要求，并在不違反有關法律法規(guī)和標準的前提下有所創(chuàng)新。

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