2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點:房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧

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　　房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧

　　一、容積率配置技巧

　　如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產(chǎn)品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層(例如一、二樓)，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設成本;有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。

　　同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度;

　　(1)空間價值與容積率利用的關系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價值可能數(shù)倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應盡量分配于低樓層;反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。

　　(2)建筑成本與容積率利用方的關系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價值，以決定最佳容積率利用原則。

　　(3)建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風險。

　　(4)市場接受性與容積率利用方式的關系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風險。

　　(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關系，例如處于一片低矮建筑物區(qū)域，則向高層建筑發(fā)展，成為此區(qū)域的標志性建筑物;或向中層發(fā)展，在高度上暫領風騷;或規(guī)劃低矮建筑，以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后，最后就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作最充分、合理的利用!

　　二、公共設施的定位技巧

　　在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設施;所占的比例愈低愈好，因為公共設施常被認為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設施比例對購房者而言又真的實惠嗎?

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