2015房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點:完善經(jīng)濟適用住房的主要措施

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　　完善經(jīng)濟適用住房的主要措施

　　1、開放經(jīng)濟適用住房二級市場

　　新建經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模目前雖然逐年增加，但由于各種因素制約，數(shù)量仍然有限，滿足不了社會需求。因此，必須新辟房源，可以考慮將存量經(jīng)濟適用住房納入供應范圍，開放經(jīng)濟適用住房二級市場。政府應制定相關政策，明確規(guī)定中低收入者可以在一級市場上購買新建經(jīng)濟適用住房，也可在二級市場購買二手經(jīng)濟適用住房(即存量經(jīng)濟適用住房)，都可享受免交土地出讓金、減稅、限價等優(yōu)惠政策。一方面引導消費，緩解經(jīng)濟適用住房一級市場壓力，另一方面刺激二手房消費，繁榮房地產(chǎn)二級市場。

　　從供需兩方面來看，發(fā)展經(jīng)濟適用住房二級市場潛力很大。目前中低收入家庭購房的積極性很高，但真正適合他們的房子又很少。商品房價格高，而且不能享受優(yōu)惠政策;新建經(jīng)濟適用住房，數(shù)量有限，位置偏遠，住宅品種少，選擇余地小，價格相對較高。相對于新建經(jīng)濟適用住房，二手房具有許多優(yōu)勢，如價格便宜，面積適中，區(qū)位條件好，分布廣泛，戶型多樣，選擇余地很大。因此，只要政府明確規(guī)定購買二手經(jīng)濟適用住房同樣可以享受經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策，就會極大地激發(fā)廣大中低收入者購買房積極性，并引導中低收入者進入二級市場，形成二手經(jīng)濟適用房旺盛的需求。

　　從供給方面看，在房改過程房改房具有一定局限性，住房面積、戶型、位置等都受到很大限制，并不能令大多數(shù)購房者滿意，因此希望換房的用戶很多，而且以前參加房改的住戶，經(jīng)濟條件相對較好，隨著收入的增加，目前“賣舊換新”的愿望很強烈。但我國目前許多地方房改政策滯后，制約住房二級市場發(fā)展。只要政策到位，二手經(jīng)濟適用住房市場供給量很大。二手經(jīng)濟適用住房供給與需求相互促進，共同支撐經(jīng)濟適用住房二級市場，而火爆的二級市場，為經(jīng)濟適用住房大發(fā)展提供了動力。

　　2、建立經(jīng)濟適用住房退出制度

　　經(jīng)濟適用住房面積適中，價格便宜，并含社會保障性質(zhì)，只有中低收入者才能享受，不允許高收入者住用。在完善市場準入制度同時，建立退出制度。它包括住房退出和住戶退出二部分。

　　(1)住房退出是指超過一定面積標準或價格標準的經(jīng)濟適用住房強制性改變性質(zhì)，由經(jīng)濟適用住房變?yōu)樯唐贩俊Ｗ艨梢猿鍪?，重新購買經(jīng)濟適用住房，但買方應補交土地出讓金，也可以不出售，但住戶應補交土地出讓金。

　　(2)住戶退出是指住用經(jīng)濟適用住房的高收入者退出經(jīng)濟適用住房，采取出售現(xiàn)經(jīng)濟適用住房或補交土地出讓金方法。由于我國目前居民收入申報制度不健全，因此判斷高收入者的難度較大。根據(jù)經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)，可以規(guī)定一個家庭只能擁有一套經(jīng)濟適用住房，即不允許住戶同時擁有兩套經(jīng)濟適用住房，也不允許擁有一套經(jīng)濟適用住房和商品房，否則按高收入者對待，要求退出經(jīng)濟適用住房市場。同時嚴格控制新建經(jīng)濟適用住房建設標準，特別是面積標準，促使高收入者自覺不進入市場。

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