2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第七章:收益法及其運(yùn)用

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、收益性房地產(chǎn)包括(　)。

　　A.餐館

　　B.旅店

　　C.加油站

　　D.農(nóng)地

　　E.未開發(fā)的土地

　　2、收益性房地產(chǎn)估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)的(　)都能夠較準(zhǔn)確的量化。

　　A.收益

　　B.經(jīng)營方式

　　C.收益年限

　　D.市場狀況

　　E.風(fēng)險(xiǎn)

　　3、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括(　)。【2011年真題】

　　A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

　　B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

　　C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

　　D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

　　E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

　　4、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含(　)。

　　A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

　　B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

　　C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

　　D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值

　　E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值

　　5、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括(　)。

　　A.電費(fèi)

　　B.物業(yè)管理費(fèi)

　　C.水費(fèi)

　　D.供暖費(fèi)

　　E.房地產(chǎn)稅

　　6、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的(　)。

　　A.客觀收益

　　B.實(shí)際收益

　　C.有形收益

　　D.無形收益

　　E.潛在收益

　　7、在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是(　)。

　　A.試錯(cuò)法

　　B.移動(dòng)平均法

　　C.曲線擬合法

　　D.線性內(nèi)插法

　　E.指數(shù)修勻法

　　8、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法不包括(　)。

　　A.市場提取法

　　B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.投資報(bào)酬率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　9、直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括(　)。

　　A.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和

　　B.通常只需要測算未來第一年的收益

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系

　　E.計(jì)算過程較為簡單

　　10、剩余技術(shù)有(　)。

　　A.建筑物剩余技術(shù)

　　B.土地剩余技術(shù)

　　C.市場剩余技術(shù)

　　D.房地產(chǎn)剩余技術(shù)

　　E.抵押貸款剩余技術(shù)

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　　三、判斷題

　　1、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、對(duì)于投資者來說，將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是不同的。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是現(xiàn)在的因素。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17.12萬元。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價(jià)為1400元/┫，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價(jià)為900元/┫，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價(jià)來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬元。(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　12、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　13、由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　14、市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　15、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　16、凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　17、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　18、資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

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　　四、簡答題

　　1、某商店的土地使用年限為40年，從2004年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200┫。一層于2005年10月1日租出，租賃期限為 5年，可出租面積的月租金為240元/┫。且每年不變二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一二層可出租面積的正常月租金分別為270元/┫和180元/┫，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試測算該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

　　2、某商店的土地使用期限為40 年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為 180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

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　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：分兩步求解：

　　(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益

　　求得A=15.97

　　(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：償債基金系數(shù)，就是將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)，之所以叫償債基金系數(shù)，是因?yàn)閮攤?。為了償還未來的一筆資金，平時(shí)積累的資金就叫償債基金。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于：

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產(chǎn)尚可收益年限為40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　9、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(萬元)。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。

　　11、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　12、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，276萬元。14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于：

　　V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)40-3]×1/(1+8%)3=281.3(萬元)，選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為A，280萬元。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%

　　6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.44

　　16、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：(1+名義利率)=(1+實(shí)際利率)(1+通貨膨脹率)，所以，名義利率=12.2%，房地產(chǎn)投資商的凈收益=-2000+2200/(1+12.2%)=-39.22

　　17、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

　　18、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：土地凈收益=1080000-540×400=864000

　　土地價(jià)值=864000/0.108=8000000

　　19、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：

　　20、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：根據(jù)公式，得到建筑物凈收益=建筑物價(jià)值×建筑物資本化率。

　　21、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：土地的凈收益_50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價(jià)值7/10%=70(萬元)，則該宗房地產(chǎn)價(jià)值為50+70=120(萬元)。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：收益法適用的估價(jià)對(duì)象是收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。

　　2、

　　【正確答案】：AE

　　【答案解析】：參見教材P收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。

　　3、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：運(yùn)營費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，同城不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。

　　4、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　5、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的客觀收益、實(shí)際收益、有形收益、無形收益。

　　7、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：移動(dòng)平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。

　　8、

　　【正確答案】：CE

　　【答案解析】：收益乘數(shù)是求取收益法中計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　9、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況;③計(jì)算過程較簡單。

　　10、

　　【正確答案】：ABE

　　【答案解析】：剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：對(duì)投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取信息所起的作用是相同的。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：甲的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=1400/4=350(元/┫)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/┫)。

　　乙的樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/2.5=360(元/┫)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/┫)。

　　則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬元。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。

　　13、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由于在現(xiàn)實(shí)中不存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以通常是選取同一時(shí)期相對(duì)無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選取同一時(shí)期的國債利率或銀行存款利率

　　14、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場提取法求出的報(bào)酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，它可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)的可靠指針。參見教材P251。

　　15、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

　　16、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：凈收益乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù)。

　　17、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。

　　18、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：資本化率是一種將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但它并不能明確表示房地產(chǎn)未來各期的獲利能力。

　　19、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。

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　　四、簡答題

　　1、

　　【正確答案】：該商場2008年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：

　　(1)商店一層價(jià)格的測算

　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200×240×(1-25%)×12=43.20萬元

　　租賃期限外年凈收益=200×270×(1-25%)×12=48.60萬元

　　V=43.20/(1+10%)+43.20/(1+10%)2+48.60/10%(1+10%)2×[1-1/(1+10%)40-4-2]=460.90萬元

　　(2)商店二層價(jià)格的測算

　　年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40萬元

　　V=32.40/10%×[1-1/(1+10%)40-4]=313.52萬元

　　(3)該商店在2008年10月1日出售的正常價(jià)格的測算

　　460.90+313.52=774.42萬元

　　2、

　　【正確答案】：該商場2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下：

　　(1)商店一層價(jià)格的測算：

　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

　　租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

　　=375.69(萬元)

　　(2)商店二層價(jià)格的測算：

　　年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

　　=229.21(萬元)

　　該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=375.69+229.21=604.90(萬元)

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