2014年房地產估價師《理論與方法》第六章:市場法及其運用

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　　二、多項選擇題

　　1、市場法適用的對象有(　)。

　　A.標準廠房

　　B.在建工程

　　C.高檔公寓

　　D.房地產開發(fā)用地

　　E.紀念館

　　2、下列房地產中，難以采用市場法估價的有(　)。

　　A.房地產開發(fā)用地

　　B.學校

　　C.在建工程

　　D.別墅

　　E.特殊廠房

　　3、搜集交易實例時應搜集交易實例的(　)。

　　A.成交價格

　　B.議價時間

　　C.成交日期

　　D.付款方式

　　E.交易雙方

　　4、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的(　)等相同或相似的房地產?！?011年真題】

　　A.區(qū)位

　　B.用途

　　C.權利性質

　　D.總價

　　E.外觀

　　5、選取可比實例時，應符合的要求包括(　)等。

　　A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

　　C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

　　D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

　　6、建立比較基準，主要包括(　)等。

　　A.統(tǒng)一付款方式

　　B.統(tǒng)一價格單位

　　C.統(tǒng)一房地產范圍

　　D.統(tǒng)一產權性質

　　E.統(tǒng)一采用總價

　　7、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是(　)。

　　A.相鄰房地產合并交易

　　B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商

　　C.交易雙方存在利害關系

　　D.交易稅費非正常負擔

　　E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

　　8、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括(　)等。

　　A.土地增值稅

　　B.印花稅

　　C.交易手續(xù)費

　　D.土地使用權出讓金

　　9、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

　　D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

　　10、房地產價格指數或變動率可細分為(　)。

　　A.全國房地產價格指數或變動率

　　B.某地區(qū)房地產價格指數或變動率

　　C.全國某類房地產價格指數或變動率

　　D.某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率

　　E.居民消費物價指數

　　11、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括(　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、市場法的本質是以房地產的市場價值為導向來求取房地產的價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、市場法測算出來的房地產價格被稱為比準價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、在房地產交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　4、采用市場法估價時，可比實例應當盡量多的進行選擇。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、在進行比較基準的建立時，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現計算。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格=不帶債權債務的可比實例房地產價格―債權+債務。( )

　　Y.對

　　N.錯

　　8、設某城市房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%?，F某宗房地產的正常成交價格為2500元/┫，則賣方出售其房地產實得收入為2350元/┫，買方購買該房地產實際付出為2575元/┫。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、某宗房地產2011年6月1日的價格為1800元/┫，現需要將其調整到2011年10月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2011年4月1日至 10月1日的價格指數分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為100)。該宗房地產 2011年10月1日的價格為2305.88元。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、某宗可比實例房地產2011年1月30日的價格為500美元/┫，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1 美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2011年9月30日的價格約為3758元人民幣/┫。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、市場法中的房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　編輯推薦：

　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D的說法過于主觀。對可比實例的成交價格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價格是92萬元;估價對象90平米。

　　以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。

　　首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元

　　建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90(┫)，建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：使用面積=100×0.8=80(┫)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：還原正常成交價格，設為X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　該可比實例經修正、調整后的價格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價格=賣方得到的實際價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該類房地產在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/┫，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實例比標準房地產好，估價對象比標準房地產還差，所以修正系數肯定比1小，排除了CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計算題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。

　　22、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產狀況修正系數=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：加權平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位數為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估價時點)，共4個月，月平均上漲2%

　　=4081.3

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：市場法適用的估價對象是數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發(fā)用地。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。

　　3、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地產要：區(qū)位相近(應與估價對象處在同一供求范圍內);用途相同;權利性質相同;檔次相當;規(guī)模相當(0.5-2倍范圍內);建筑結構相同

　　5、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比較基準一般要做以下工作：統(tǒng)一房地產范圍;統(tǒng)一付款方式;統(tǒng)一價格單位。

　　7、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。

　　8、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。

　　9、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：賣方實際得到的價格+應有賣方繳納的稅費=正常成交價格;買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=正常成交價格。

　　10、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產價格指數或變動率可細分為：①全國房地產價格指數或變動率;②某地區(qū)房地產價格指數或變動率;③全國某類房地產價格指數或變動率;④某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率。

　　11、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：區(qū)位狀況比較、調整的內容包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產價格的因素，具體內容應根據估價對象的用途而定。

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：市場法的本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市場法測算出的價值稱為比準價值。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：據以判斷交易價格是否是正常交易價格。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至10個可比實例即可。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格=不帶債權債務的可比實例房地產價格+債權―債

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：賣方實際得到的價格=正常成交價格×(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500×(1-6%)=2350(元/┫)。買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500×(1+3%)=2575(元/┫)。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：該宗房地產2011年10月1日的價格計算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/┫)。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產狀況調整可分解為實物狀況調整、權益狀況調整和區(qū)位狀況調整。

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