2014年房地產估價師《理論與方法》第六章:市場法及其運用

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　　二、多項選擇題

　　1、市場法適用的對象有(　)。

　　A.標準廠房

　　B.在建工程

　　C.高檔公寓

　　D.房地產開發(fā)用地

　　E.紀念館

　　2、下列房地產中，難以采用市場法估價的有(　)。

　　A.房地產開發(fā)用地

　　B.學校

　　C.在建工程

　　D.別墅

　　E.特殊廠房

　　3、搜集交易實例時應搜集交易實例的(　)。

　　A.成交價格

　　B.議價時間

　　C.成交日期

　　D.付款方式

　　E.交易雙方

　　4、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的(　)等相同或相似的房地產�！�2011年真題】

　　A.區(qū)位

　　B.用途

　　C.權利性質

　　D.總價

　　E.外觀

　　5、選取可比實例時，應符合的要求包括(　)等。

　　A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

　　B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

　　C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當

　　D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

　　E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

　　6、建立比較基準，主要包括(　)等。

　　A.統(tǒng)一付款方式

　　B.統(tǒng)一價格單位

　　C.統(tǒng)一房地產范圍

　　D.統(tǒng)一產權性質

　　E.統(tǒng)一采用總價

　　7、下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的是(　)。

　　A.相鄰房地產合并交易

　　B.交易雙方成交前進行了超長時間的協議磋商

　　C.交易雙方存在利害關系

　　D.交易稅費非正常負擔

　　E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

　　8、在房地產交易中往往需要繳納一些稅費。根據稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，應由買賣雙方共同繳納或者各負擔一部分的稅費包括(　)等。

　　A.土地增值稅

　　B.印花稅

　　C.交易手續(xù)費

　　D.土地使用權出讓金

　　9、在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于(　)。

　　A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

　　B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費

　　C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費

　　D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率

　　E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的稅費比率)

　　10、房地產價格指數或變動率可細分為(　)。

　　A.全國房地產價格指數或變動率

　　B.某地區(qū)房地產價格指數或變動率

　　C.全國某類房地產價格指數或變動率

　　D.某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率

　　E.居民消費物價指數

　　11、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調整時，比較、調整的內容包括(　)等。

　　A.環(huán)境景觀

　　B.離市中心距離

　　C.朝向

　　D.城市規(guī)劃限制條件

　　E.地勢

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、市場法的本質是以房地產的市場價值為導向來求取房地產的價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、市場法測算出來的房地產價格被稱為比準價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、在房地產交易實例搜集工作中，要了解交易雙方的名稱、關系以及交易目的。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　4、采用市場法估價時，可比實例應當盡量多的進行選擇。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、運用市場法求取房地產的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2范圍內。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、在進行比較基準的建立時，對于統(tǒng)一付款方式的做法具體是通過折現計算。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格=不帶債權債務的可比實例房地產價格―債權+債務。( )

　　Y.對

　　N.錯

　　8、設某城市房地產交易中賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%�，F某宗房地產的正常成交價格為2500元/┫，則賣方出售其房地產實得收入為2350元/┫，買方購買該房地產實際付出為2575元/┫。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、在市場比較法中，可采用時間序列分析法對可比實例價格進行交易日期修正。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、某宗房地產2011年6月1日的價格為1800元/┫，現需要將其調整到2011年10月1日。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產2011年4月1日至 10月1日的價格指數分別為79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日為100)。該宗房地產 2011年10月1日的價格為2305.88元。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、某宗可比實例房地產2011年1月30日的價格為500美元/┫，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7%，假設人民幣與美元的市場匯率2011年1月30目為1美元=7.98元人民幣，2011年9月30日為1 美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2011年9月30日的價格約為3758元人民幣/┫。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、市場法中的房地產狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　編輯推薦：

　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D的說法過于主觀。對可比實例的成交價格的影響因素的影響程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實例才可以作為可比實例。

　　4、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償等目的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協議方式的買賣實例。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：未封閉建筑面積為95平米，陽臺4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米，成交價格是92萬元;估價對象90平米。

　　以該可比實例為基礎估算估價對象的市場價格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款項要折現到首付時點后，再與首付款相加，才能得出實際價格。

　　首期支付30%，那么首期支付的價款就是30×30%=9萬，余下30×(1-30%)=21萬在年末支付，房地產實際價格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬元

　　建筑面積單價=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積，套內建筑面積=100-100×10%=90(┫)，建筑面積下的價格=套內建筑面積下的價格×套內建筑面積/建筑面積=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價格換算為另一幣種的價格，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：使用面積=100×0.8=80(┫)。建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：還原正常成交價格，設為X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　該可比實例經修正、調整后的價格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：正常成交價格=買方支付給賣方的金額+買方承擔的應由賣方承擔的稅費

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價格=賣方得到的實際價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該類房地產在2010年10月25日的價格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價格即合同交易價格4000元/┫，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：可比實例比標準房地產好，估價對象比標準房地產還差，所以修正系數肯定比1小，排除了CD，估價對象比可比實例差的會比較多，在不計算的情況下，我們可以推出A是正確的。這也是快速做計算題的技巧。不計算，僅憑選項的大小，推出正確答案。

　　22、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產狀況修正系數=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：加權平均值為：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位數為：6700。差值為：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估價時點)，共4個月，月平均上漲2%

　　=4081.3

　　編輯推薦：

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：市場法適用的估價對象是數量較多、經常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫字樓;③商鋪;④標準廠房;⑤房地產開發(fā)用地。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：開發(fā)用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。

　　3、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易實例時應盡量搜集較多的內容，一般包括：①交易實例房地產基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地產要：區(qū)位相近(應與估價對象處在同一供求范圍內);用途相同;權利性質相同;檔次相當;規(guī)模相當(0.5-2倍范圍內);建筑結構相同

　　5、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：選取的可比實例應滿足下列要求：①與估價對象的區(qū)位相近。②與估價對象的用途相同。③與估價對象的權利性質相同。④與估價對象的檔次相當。⑤與估價對象的規(guī)模相當。⑥與估價對象的建筑結構相同。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比較基準一般要做以下工作：統(tǒng)一房地產范圍;統(tǒng)一付款方式;統(tǒng)一價格單位。

　　7、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格;交易中的某一方特別了解市場行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。

　　8、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。

　　9、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：賣方實際得到的價格+應有賣方繳納的稅費=正常成交價格;買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=正常成交價格。

　　10、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產價格指數或變動率可細分為：①全國房地產價格指數或變動率;②某地區(qū)房地產價格指數或變動率;③全國某類房地產價格指數或變動率;④某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率。

　　11、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：區(qū)位狀況比較、調整的內容包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境和景觀等影響房地產價格的因素，具體內容應根據估價對象的用途而定。

　　編輯推薦：

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：市場法的本質是以房地產的市場價格為導向來求取房地產的價值。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市場法測算出的價值稱為比準價值。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：據以判斷交易價格是否是正常交易價格。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個至10個可比實例即可。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格=不帶債權債務的可比實例房地產價格+債權―債

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：賣方實際得到的價格=正常成交價格×(1-應由賣方繳納的稅費比率)=2500×(1-6%)=2350(元/┫)。買方實際付出的價格=正常成交價格×(1+應由買方繳納的稅費比率)=2500×(1+3%)=2575(元/┫)。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：該宗房地產2011年10月1日的價格計算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/┫)。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產狀況調整可分解為實物狀況調整、權益狀況調整和區(qū)位狀況調整。

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