2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章:房地產(chǎn)及其描述

　　特別推薦：2014年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總　　

　　第二章　房地產(chǎn)及其描述

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、下列不屬于構(gòu)筑物的是(　)。

　　A.儲(chǔ)藏室

　　B.煙囪

　　C.隧道

　　D.道路

　　2、建筑密度等于(　)/建筑用地面積。

　　A.總建筑面積

　　B.土地總面積

　　C.建筑頂層面積

　　D.建筑基底總面積

　　3、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)(　)。

　　A.債權(quán)

　　B.物權(quán)

　　C.二者皆可

　　D.二者皆不

　　4、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是(　)。

　　A.所有權(quán)

　　B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.質(zhì)權(quán)

　　5、區(qū)位因房地產(chǎn)的(　)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。

　　A.體量龐大

　　B.價(jià)值量大

　　C.不可移動(dòng)

　　D.權(quán)益特性

　　6、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是(　)。

　　A.地役權(quán)

　　B.土地使用權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　7、(　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　A.用益物權(quán)

　　B.擔(dān)保物權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　8、經(jīng)濟(jì)學(xué)所講的外部性在房地產(chǎn)利用中主要體現(xiàn)為房地產(chǎn)的(　)。【2011年真題】

　　A.相互影響性

　　B.壽命長(zhǎng)久性

　　C.數(shù)量有限性

　　D.保值增值性

　　9、房地產(chǎn)的(　)特性，是房地產(chǎn)有別于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　A.不可移動(dòng)

　　B.供給有限

　　C.價(jià)值量大

　　D.用途多樣

　　10、某人在自己的住宅周圍種植花草樹(shù)木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會(huì)為此向他支付任何費(fèi)用。這是由于房地產(chǎn)的(　)特性。

　　A.不可移動(dòng)

　　B.用途多樣

　　C.相互影響

　　D.易受限制

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　　11、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于(　)引起的。(2005年試題)

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　12、房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格的變化的總趨勢(shì)來(lái)講，是(　)上升的。

　　A.間斷

　　B.波浪

　　C.連續(xù)

　　D.螺旋

　　13、下面(　)不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地

　　C.調(diào)整城市發(fā)展方向

　　D.改變城市格局

　　14、按照我國(guó)法律的規(guī)定，居住用地的最高年限為(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　15、在房屋屋頂上樹(shù)立廣告牌屬于房地產(chǎn)(　)。

　　A.宅基地所有權(quán)

　　B.空間利用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.建筑物相鄰關(guān)系

　　16、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣�，分別為道路18元，燃?xì)?8元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場(chǎng)地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是(　)元/平方米。

　　A.98

　　B.102

　　C.108

　　D.116

　　17、房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)屬于將房地產(chǎn)按(　)進(jìn)行分類中的一類。

　　A.權(quán)益狀況

　　B.用途

　　C.立法用語(yǔ)

　　D.實(shí)物形態(tài)

　　18、處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額(　)以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。

　　A.1/2

　　B.1/3

　　C.2/3

　　D.2/5

　　19、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度等于或者超過(guò)(　)層的為高層。

　　A.7

　　B.8

　　C.9

　　D.10

　　20、需要說(shuō)明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)(　)方面的內(nèi)容。

　　A.建筑技術(shù)

　　B.土地權(quán)利設(shè)置

　　C.相鄰關(guān)系

　　D.土地使用管制

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括(　)。

　　A.有形的實(shí)體

　　B.土地的形狀

　　C.建筑結(jié)構(gòu)

　　D.立體空間

　　E.建筑物的外觀

　　2、建筑物的所有權(quán)可以分為(　)。

　　A.區(qū)分共有

　　B.區(qū)分所有

　　C.公有

　　D.獨(dú)有

　　E.共有

　　3、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為單獨(dú)所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。共有可分為(　)。

　　A.按份共有

　　B.按權(quán)共有

　　C.共同共有

　　D.共享共有

　　E.共用共有

　　4、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于物權(quán)的有(　)。

　　A.所有權(quán)

　　B.建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.地役權(quán)

　　D.抵押權(quán)

　　E.租賃權(quán)

　　5、下列屬于一宗房地產(chǎn)的位置因素的是(　)。

　　A.方位

　　B.坐落

　　C.樓層

　　D.臨街狀況

　　E.交通條件

　　6、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通�？梢缘玫奖３�，甚至?xí)�隨著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有(　)�！�2011年真題】

　　A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

　　B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

　　C.通貨膨脹

　　D.外部經(jīng)濟(jì)性

　　E.建造成本提高

　　7、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、(　)等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。

　　A.給水

　　B.排水

　　C.電力

　　D.通信

　　E.熱力

　　8、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分房地產(chǎn)的類型主要有(　)。

　　A.現(xiàn)房

　　B.銷售

　　C.出租

　　D.自用

　　E.自營(yíng)

　　9、下列是收益性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A.農(nóng)地

　　B.寫字樓

　　C.寫字樓

　　D.倉(cāng)庫(kù)

　　E.未開(kāi)發(fā)的土地

　　10、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為(　)。

　　A.自由的房地產(chǎn)

　　B.生地

　　C.毛地

　　D.熟地

　　E.現(xiàn)房

　　11、下列不屬于土地使用管制的事項(xiàng)有(　)。

　　A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

　　B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

　　C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

　　D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

　　E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

　　12、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述的主要內(nèi)容有(　)。

　　A.位置描述

　　B.交通條件描述

　　C.外部配套設(shè)施描述

　　D.周圍環(huán)境和景觀描述

　　E.臨街狀況描述

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　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、在房地產(chǎn)估價(jià)中，廣義的建筑物通常包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對(duì)共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000┫，建筑物的基底面積為400┫，其容積率為2.0，其建筑密度為50%。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。(　)(2005年試題)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、從具體占用者的角度來(lái)看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、一般來(lái)說(shuō)，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃?xì)�、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　12、從實(shí)物的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　13、房地產(chǎn)評(píng)估中，只能評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　14、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地通常要說(shuō)明規(guī)劃總用地以及其中建設(shè)用地面積等，不能將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　15、對(duì)于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　16、房地產(chǎn)用途描述要說(shuō)明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、登記用途、實(shí)際用途。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

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　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　2、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。

　　3、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。

　　5、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：租賃權(quán)屬于債權(quán)。

　　7、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：了解“外部性”的含義。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。而外部經(jīng)濟(jì)包括交通條件或周圍環(huán)境改善等。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講的�，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上升的。

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。

　　14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：居住用地為70年。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在房屋屋頂上樹(shù)立廣告牌屬于房地產(chǎn)空間利用權(quán)。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場(chǎng)地平整13=98

　　17、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P71。將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進(jìn)行分類可以分為20類，包括有房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。

　　18、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：參見(jiàn)教材P71。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。

　　19、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。

　　20、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：土地使用管制情況說(shuō)明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。

　　2、

　　【正確答案】：BDE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建造物區(qū)分所有權(quán)。

　　3、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：共有又有按份共有和共同共有。

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。

　　6、

　　【正確答案】：BD

　　【答案解析】：通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。

　　7、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：基礎(chǔ)知識(shí)：三通一平：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和場(chǎng)地平整;七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力和�?chǎng)地平整。

　　8、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、自營(yíng)和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營(yíng)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。

　　9、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫字樓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。

　　10、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現(xiàn)房。

　　11、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：

　　12、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：E屬于位置的描述。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：這是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復(fù)考的內(nèi)容。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍具有一定程度的替代性。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：獨(dú)立性，指單獨(dú)使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。

　　12、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：這是從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分的。

　　13、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：由估價(jià)目的決定，根據(jù)需要有時(shí)包含無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)不包含無(wú)形資產(chǎn)。

　　14、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　15、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。

　　16、

　　【正確答案】：Y

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