2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第一章:房地產(chǎn)估價概論

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　　11、除了耕地占用稅和(　)應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。

　　A.房產(chǎn)稅

　　B.土地增值稅

　　C.城鎮(zhèn)土地使用稅

　　D.契稅

　　12、王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計王某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為(　)元。

　　A.12650

　　B.5000

　　C.13911

　　D.12574

　　13、一個估價項目中的估價時點，本質(zhì)上是由(　)決定的。(2010年試題)

　　A.估價委托合同簽訂時間

　　B.估價目的

　　C.實地查勘估價對象的時間

　　D.委托人意愿

　　14、一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。(2009年試題)

　　A.估價機構(gòu)

　　B.估價師

　　C.估價報告使用者

　　D.估價委托人的估價需要

　　15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和(　)估計，以相互驗證，但不互相替代。

　　A.路線價法

　　B.成本估價法

　　C.長期趨勢法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　16、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)(　)。

　　A.視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價

　　B.視房地產(chǎn)的具體情況來估價

　　C.考慮房屋租賃者的意見

　　D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

　　17、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作(　)年以上的房地產(chǎn)估價師。

　　A.1

　　B.3

　　C.5

　　D.6

　　18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有(　)。

　　A.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

　　B.通過努力學(xué)習(xí)，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　19、下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.2004年8月中央政府與中國香港特別行政區(qū)政府簽署了《內(nèi)地與中國香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》

　　B.2004年8月首次完成了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)

　　C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為中國香港測量師

　　D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與中國香港產(chǎn)業(yè)測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與中國香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一

　　20、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的主要工作不包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、注冊和繼續(xù)教育

　　B.建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)信用檔案

　　C.擬定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策法規(guī)

　　D.對會員的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行日常監(jiān)管

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　　二、多項選擇題

　　1、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有(　)?！?011真題】

　　A.獨一無二

　　B.壽命長久

　　C.供給有限

　　D.價值量大

　　E.保值增值

　　2、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有(　)。(2010年真題)

　　A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

　　B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

　　C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

　　D.房地產(chǎn)估價是會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　3、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　)。

　　A.具有公信力

　　B.估價對象的價值更大

　　C.實行有償服務(wù)

　　D.是由專業(yè)機構(gòu)專業(yè)人員完成的

　　E.估價作業(yè)日期長

　　4、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主體，原因不包括(　)。

　　A.國家法律規(guī)定

　　B.房地產(chǎn)是所有需要估價的資產(chǎn)中價值最大的

　　C.房地產(chǎn)“量大面廣”，而其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少

　　D.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，而其他資產(chǎn)需要估價的情形較少

　　E.房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身

　　5、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是(　)。(2009年試題)

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　6、下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是(　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　7、房地產(chǎn)租賃包括(　)。

　　A.房屋租賃

　　B.土地租賃

　　C.土地使用權(quán)租賃

　　D.動產(chǎn)租賃

　　E.土地所有權(quán)租賃

　　8、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的是(　)。

　　A.企業(yè)所得稅

　　B.個人所得稅

　　C.印花稅

　　D.營業(yè)稅

　　E.契稅

　　9、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于(　)。

　　A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

　　B.反映估價師的職業(yè)道德

　　C.保護(hù)估價師和估價機構(gòu)

　　D.保護(hù)估價報告使用人

　　E.規(guī)避估價風(fēng)險

　　10、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

　　A.做到誠實正直公正執(zhí)業(yè)

　　B.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用

　　E.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

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　　11、在評估市場價值時，應(yīng)遵循的估價原則主要有(　)。

　　A.獨立、客觀、公正

　　B.誠實信用原則

　　C.替代原則

　　D.最高最佳利用原則

　　E.合法原則

　　12、在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則(　)。

　　A.估價的依據(jù)有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結(jié)果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　13、房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可分為(　)。

　　A.暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

　　B.三級資質(zhì)

　　C.二級資質(zhì)

　　D.一級資質(zhì)

　　E.臨時級資質(zhì)

　　14、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。(2011年真題)

　　A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

　　B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

　　C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

　　D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

　　E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

　　15、房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括(　)。

　　A.有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)

　　B.誠實與正直

　　C.公平競爭

　　D.社會責(zé)任

　　E.保守秘密

　　16、房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括(　)。

　　A.評估制度

　　B.估價原則

　　C.估價程序

　　D.估價報告

　　E.職業(yè)道德

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　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)不僅在轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、征收、分割、損害賠償、稅收、保險等活動需要估價，而且房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害相關(guān)人。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償金額應(yīng)包括使用上的補償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)損毀前后價值之差的補償。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、在房地產(chǎn)估價中，只能評估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、在房屋征收評估中，委托人一般是房屋征收部門，是評估報告使用人，被征收人是評估報告使用人和估價利害關(guān)系人。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　6、任何一個估價項目都有估價目的。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應(yīng)相互替代。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、對于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋征收補償為目的進(jìn)行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋進(jìn)行估價。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2004年8月中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與中國香港測量師學(xué)會完成了首批互認(rèn)。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀?！?/P>

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價值分配業(yè)務(wù)、價值減損評估業(yè)務(wù)、價值提升評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：不同估價師對同一估價對象的評估價值會存在差異。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。

　　5、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：估價的基本條件。

　　6、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構(gòu)提供的是專業(yè)意見、具有公信力。

　　7、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。

　　8、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因為計稅依據(jù)和房地產(chǎn)價值有關(guān)。本題的綜合性較強。

　　9、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：征收征用都應(yīng)給予補償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯。

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)

　　12、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：損失之和=污染治理費用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值

　　租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574

　　損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價時點是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

　　15、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。

　　17、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師。

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價師對于感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價值的，不應(yīng)當(dāng)承接

　　19、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C項沒有規(guī)定，排除法。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。

　　4、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。

　　6、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評估抵押價值

　　7、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。

　　8、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。

　　9、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險防范與控制。

　　10、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費用。

　　11、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。

　　12、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：估價目的不同會影響估價報告的用途。

　　13、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。

　　14、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：A因為存在利益相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。

　　15、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：估價目的是基礎(chǔ)，決定估價的其它方面。參見教材P29。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補償目的的評估是可以不考慮租約限制的。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權(quán)利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價值評估。

　　11、

　　【正確答案】：Y

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