2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考前沖刺題2

　　11、X房地產(chǎn)開發(fā)公司通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于(　)。

　　A、房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B、房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C、房地產(chǎn)間接投資

　　D、投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　12、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法錯誤的是(　)。

　　A、面向已具備了使用條件或正在使用的房地產(chǎn)，以獲取房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資

　　B、投資者可以通過轉(zhuǎn)售物業(yè)，獲取轉(zhuǎn)售收益

　　C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在從單一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)模式發(fā)展為開發(fā)投資和置業(yè)投資相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式

　　D、都是為了獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

　　13、(　)，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　A、投資房地產(chǎn)投資信托基金

　　B、住房抵押貸款證券化

　　C、投資房地產(chǎn)企業(yè)股票

　　D、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保

　　14、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(　)。

　　A、銷售收入

　　B、租金收入

　　C、轉(zhuǎn)讓收入

　　D、利息收入

　　15、下列不是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點的是(　)。

　　A、相對較高的收益水平

　　B、投資數(shù)額巨大

　　C、易于獲得金融機構(gòu)的支持

　　D、能抵消通貨膨脹的影響

　　16、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為 50%，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是(　)。

　　A、甲物業(yè)投資風(fēng)險大

　　B、乙物業(yè)投資風(fēng)險大

　　C、甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險相同

　　D、無法判斷

　　17、下列選項中不屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是(　)。

　　A、利率風(fēng)險

　　B、通貨膨脹風(fēng)險

　　C、時間風(fēng)險

　　D、政策風(fēng)險

　　18、某一人口較少的市場同時有幾個物業(yè)項目同時開盤，而銷售業(yè)績、銷售價格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險的(　)。

　　A、市場供求風(fēng)險

　　B、周期風(fēng)險

　　C、變現(xiàn)風(fēng)險

　　D、通貨膨脹風(fēng)險

　　19、2010年我國調(diào)高了購房收首付，使許多房地產(chǎn)投資者在銷售物業(yè)實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的(　)。

　　A、政治風(fēng)險

　　B、利率風(fēng)險

　　C、政策風(fēng)險

　　D、市場供求風(fēng)險

　　20、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是(　)。

　　A、未來運營費風(fēng)險

　　B、收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　C、資本價值風(fēng)險

　　D、時間風(fēng)險

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　　11、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)間接投資有股票或債券、信托基金、住房抵押支持證券。

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資一是自用，而是獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 住房抵押貸款證券化，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。

　　14、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點：相對較高的收益水平、易于獲得金融機構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級。

　　16、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 甲物業(yè)預(yù)期收益=1100×50%+900×50%=1000(萬元)

　　乙物業(yè)預(yù)期收益=1200×50%+800×50%=1000(萬元)

　　這兩個物業(yè)的價值相等，期望值相等，比較一下標(biāo)準(zhǔn)差，計算式如下，

　　甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1100-1000)2×0.5+(900-1000)2×0.5] 1/2=100

　　乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[(1200-1000)2×0.5+(800-1000)2×0.5]1/2=200

　　標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險越小，因此甲的風(fēng)險較小，所以乙物業(yè)投資風(fēng)險大。

　　17、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險：通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。參見教材P17。

　　18、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 市場供求風(fēng)險是指投資者所在的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。

　　19、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 政策風(fēng)險：政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、金融政策、住房政策、價格政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。

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